Mieten oder kaufen…in Leipzig?
Diese Frage stellt sich natürlich nicht nur in Leipzig, sondern bundesweit. Überall ist die Aussage „Du musst jetzt noch kaufen – in ein paar Jahren kannst Du dir weder die Mieten noch die Preise noch leisten“ sehr präsent. Die Preisspirale für Miete und Erwerb dreht sich tatsächlich nach oben, ein Ende ist offensichtlich nicht in Sicht. Aber wie sieht es eigentlich mit der Rentabilität aus? Sind Immobilien tatsächlich Betongold oder bietet die andere Anlageklasse bei Sachwerten, Aktien, bessere Chancen? Wir zeigen in diesem Beispiel der Messestadt, wie unser “Kaufen-oder-Mieten-Rechner” genutzt wird und zeigen anhand verschiedener Berechnungsbeispiele auch verblüffende Ergebnisse.
Das Wichtigste in Kürze:
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Im Vergleich durchschnittlicher Miete vs. Kauf hat der Erwerber am Ende der Darlehensdauer in Bezug auf die Rendite die Nase vorne.
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Bereits bei einer geringen Wertsteigerung der Immobilie und niedrigem Mietenanstieg zeigt sich die Immobilie als bessere Geldanlage.
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Ein niedriger Kaufpreis sollte allerdings zur Vorsicht mahnen, ob es sich um eine “Schrottimmobilie” handelt.
Die Ausgangsbasis für den Vergleich Mieten oder Kaufen in Leipzig
Um einen belastbaren Vergleich zu erstellen, mussten wir zunächst eine repräsentative Wohngegend auswählen, die eine große Bandbreite bei den Mieten und den Kaufpreisen aufweist. Gohlis bot sich in unseren Augen dafür an, die Mieten reichen von sechs Euro kalt pro Quadratmeter bis zu zehn Euro. Der breite Durchschnitt liegt bei acht Euro pro Quadratmeter, hat damit auch durchaus für den Rest der Republik, von München und Frankfurt einmal abgesehen, durchaus Beispielcharakter.
Bei den Kaufpreisen geht die Schere allerdings weit auseinander. Klassische Bestandsimmobilien sind für rund 4.200 Euro pro Quadratmeter zu haben, für die auch in Gohlis um sich greifenden sanierten Luxusaltbauten muss man mit 5.000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Schnäppchen werden jetzt die Menschen aus München und dem Rhein-Main-Gebiet sagen. Erfreulicherweise sind diese beiden Regionen jedoch Ausreißer und nicht das Maß aller Dinge.
Bei der Wohnungsgröße haben wir 80 Quadratmeter zugrunde gelegt, das Eigenkapital setzen wir mit 100.000 Euro fest. Der “Mieten-oder-Kaufen-Rechner” belegt mit der Auswahl des Bundeslandes automatisch die Felder für Grunderwerbsteuer, Notar und Gericht sowie Maklercourtage vor. Letztere kann aber noch händisch geändert werden.
Um einen Vergleich zwischen Mieten und Kaufen korrekt zu erstellen, bedarf es noch dem Gegenstück zum Kauf, den Ertrag der Kapitalanlage für das nicht genutzte Eigenkapital und die Differenz zwischen monatlicher Hypothekenzahlung und Kaltmiete.
Da der ETF-Echtgeldtest auf dem Portal Brokervergleich.de ebenfalls belastbare, keine hypothetischen, Daten liefert, haben wir bei den Renditekriterien darauf zurückgegriffen. Eine durchschnittliche Rendite von fünf Prozent mit Aktien-ETFs entspricht der Realität.
Mit diesen Grunddaten ausgestattet, haben wir unsere Berechnungsszenarien durchgespielt. In unserer Berechnung sind die Instandhaltungsrücklagen übrigens berücksichtigt.
Als Betrachtungszeitraum wählten wir eine durchaus übliche Dauer für Baufinanzierungen von 25 Jahren.
| Miet- steigerung in % |
Wert- steigerung Immobilie in % |
Durch- schnittliche Mietbelastung EUR |
Durch- schnittliche Hypothek EUR |
Anlagerendite EK 5% p.a. in EUR | Ersparnis Differenz Kaltmiete zu Hypothek mit 5% in EUR |
Endvermögen Mieter EUR | Endvermögen Köufer EUR | Vorteil Käufer |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 2 | 768,22 | 1.052,80 | 238.635 | 173.766,42 | 512.401,92 | 537.443,61 | 38.841,70 |
| 1 | 4 | 768,22 | 1.052,80 | 238.635 | 173.766,42 | 512.401,92 | 881.921,01 | 383.319,09 |
| 1 | 6 | 768,22 | 1.052,80 | 238.635 | 173.766,42 | 512.401,92 | 1.268.428,56 | 929.666,64 |
| 2 | 2 | 871,22 | 1.052,80 | 238.635 | 128.122,99 | 466.758,49 | 537.443,61 | 84.485,13 |
| 2 | 4 | 871,22 | 1.052,80 | 238.635 | 128.122,99 | 466.758,49 | 881.921,01 | 428962,52 |
| 2 | 6 | 871,22 | 1.052,80 | 238.635 | 128.122,99 | 466.758,49 | 1.268.428,56 | 975.310,08 |
| 3 | 2 | 991,69 | 1.052,80 | 238.635 | 75.595,29 | 414.230,78 | 537.443,61 | 137.012,83 |
| 3 | 4 | 991,69 | 1.052,80 | 238.635 | 75.595,29 | 414.230,78 | 881.921,01 | 481.490,23 |
| 3 | 6 | 991,69 | 1.052,80 | 238.635 | 75.595,29 | 414.230,78 | 1.268.428,56 | 854.197,78 |
| Quelle: Kreditvergleich.net | ||||||||
Kaufen oder Mieten – die Antwort liegt offenbar auf der Hand
Es ist unstrittig, der Immobilienboom, der seit dem Jahr 2008 in Deutschland herrscht, wird in dieser Form nicht ewig weiter gehen. Unstrittig ist aber auch, dass trotz “Verdichtung” der Städte und der künftigen Gestehung neuen Wohnraums Grund und Boden nicht mehr werden.
Wertsteigerungen, und betragen sie im Mittel nur zwei Prozent pro Jahr, führen dennoch zu einem Vorteil für den Käufer. Allerdings dürfen künftige Erwerber einen Sachverhalt nicht aus den Augen lassen: Entscheidend für den Wertzuwachs sind immer die Qualität des Objektes und die Lage. Es lohnt sich durchaus, einen vielleicht etwas höheren Kaufpreis zu bezahlen, um damit langfristig eine gegenüber einer “billigen” Immobilie höhere Rendite zu erzielen.
In sieben von unseren neun Beispielrechnungen lag der Vorteil des Käufers gegenüber dem Verkäufer im sechsstelligen Bereich.
Mit wenigen Eingaben lässt sich mit Hilfe unseres Kaufen-oder-Mieten-Rechners sofort feststellen, welche Option langfristig die ertragreichere ist.
Weiterführende Informationen
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Ratgeber Wohnimmobilie – So lässt sich eine Eigentumswohnung kaufen
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