Beleihungsauslauf berechnen
Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt und diese nicht vollständig aus Eigenmitteln bezahlt, trifft früher oder später auf die Begriffe „Beleihungswert“ und „Beleihungsauslauf“. Der Beleihungswert ist einer von drei Werten, die bei der Einschätzung einer Immobilie eine Rolle spielen. Er gibt den Wert wider, den eine Bank als Maßstab für die Höhe des Darlehens zugrunde legt. Der Beleihungsauslauf wiederum leitet sich aus dem Beleihungswert ab und wirkt sich direkt auf die Zinsen aus. Hier können Sie bequem Beleihungswert und Beleihungsauslauf berechnen lassen.
- Der Beleihungswert einer Immobilie gibt deren objektiven Wert exklusive Marktgegebenheiten wider.
- Für die Banken spielt der Beleihungsauslauf eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe.
- Je niedriger der Beleihungsauslauf, umso niedrigere Zinsen fallen an.
- Mit einem Arbeitgeberdarlehen lässt sich die Eigenkapitalquote erhöhen und damit der Beleihungsauslauf drücken.
Beleihungsauslauf berechnen
Beleihungswert, Verkehrswert, Einheitswert
Bevor wir zum Thema Beleihungsauslauf in die Tiefe gehen, wollen wir noch eine kleine Begriffsklärung vornehmen. Das soll verdeutlichen, woher der Beleihungsauslauf rührt.
- Der Beleihungswert spiegelt den objektiven Wert einer Immobilie auf der Grundlage der Bausubstanz, der Ausführung und der Lage wider. Er berücksichtigt nicht mögliche Wertsteigerungen oder Verluste, die durch den Immobilienmarkt eintreten. Aus dem Beleihungswert resultiert der Beleihungsauslauf.
- Der Verkehrswert einer Immobilie stellt den subjektiven Marktpreis dar, den ein Verkäufer erzielen möchte und im Idealfall auch erhält. Beleihungswert und Verkehrswert liegen in der Regel dicht beieinander, sind aber selten identisch. Bei besonders ausgefallenen Objekten geht die Schere allerdings zu Lasten des Beleihungswertes auseinander.
- Der Einheitswert basiert auf den Bemessungsgrundlagen der Finanzbehörden und wird zur Bestimmung der Grundsteuer oder der Erbschaftssteuer herangezogen.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Anhand des Beleihungswertes und des Kreditbedarfs ermittelt die Bank den sogenannten Beleihungsauslauf. Je niedriger dieser ausfällt, umso niedriger sind die Darlehenszinsen. Dazu kommt, dass je nach Institutsgruppe nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf finanziert werden darf:
- Versicherungen bis zu 50 Prozent.
- Hypothekenbanken bis zu 60 Prozentprozent.
- Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen mit der 1a-Hypothek bis zu 80 Prozent.
- Für Darlehenssummen über 80 Prozent greift die 1b-Hypothek mit einem Zinsaufschlag.
Die Formel für die einfache Ermittlung des Beleihungsauslaufs ist recht simpel (unser Rechner berücksichtigt darüber hinaus noch weitere Parameter für ein genaueres Ergebnis):
Beleihungsauslauf in Prozent = (Kreditbedarf * 100) / Beleihungswert
Angenommen, der Beleihungswert beträgt 300.000 Euro und der Kreditbedarf 200.000 Euro, ergibt sich folgende Rechnung:
(200.000 * 100) / 300.000 = 66,67 Prozent.
In diesem Fall wäre es dem Erwerber zu empfehlen, noch weiteres Eigenkapital „aufzutreiben“, da er eine besondere Grenze nur knapp verpasst hat. Denn je niedriger der Beleihungsauslauf, umso niedriger die Zinsen. Die Geldinstitute orientieren sich dabei an folgenden Grenzen:
- 40 Prozent
- 60 Prozent
- 80 Prozent
- Mehr als 80 Prozent
- Mehr als 100 Prozent
Wie sich der Beleihungsauslauf auf die Zinsen auswirkt, zeigen die folgenden Beispiele (Zinsen Stand Juli 2019). Wir unterstellen eine Darlehenshöhe von 360.000 Euro, eine Zinsbindung von zehn Jahren und eine anfängliche Tilgung in Höhe von zwei Prozent:
- 60 Prozent Beleihungsauslauf: effektiver Jahreszins 0,78 Prozent
- 80 Prozent Beleihungsauslauf: effektiver Jahreszins 1,51 Prozent
Der Fairness halber sei dazu gesagt, dass dies nicht das günstigste Zinsangebot zu diesem Zeitpunkt war, aber am deutlichsten die Differenz widerspiegelte.
Der Darlehensvertrag muss jedoch genau den gesetzlichen Vorgaben entsprechen, andernfalls gilt das Darlehen als steuer- und sozialabgabenpflichtiges Einkommen. Die Mitwirkung eines Steuerberaters ist empfehlenswert.
Beispiele zum Beleihungsauslauf
Hier einige Beispiele für einen möglichen Beleihungsauslauf. Wir unterstellen einmal, der Erwerber verfügt
- über kein Eigenkapital
- über 20 Prozent Eigenkapital
- über 50 Prozent Eigenkapital
Es ergeben sich folgende Zahlen:
| Beleihungswert | Eigenkapital | Benötigtes Fremdkapital | Beleihungsauslauf |
|---|---|---|---|
| 400.000 Euro | 0 Euro | 400.000 Euro | 400.000 Euro (100%) |
| 400.000 Euro | 100.000 Euro | 300.000 Euro | 300.000 Euro (75%) |
| 400.000 Euro | 200.000 Euro | 200.000 Euro | 200.000 Euro (50%) |
Dieses Beispiel ist allerdings recht vereinfacht, da die Banken noch einen Sicherheitsabschlag kalkulieren. Dieser Abschlag beträgt üblicherweise zehn bis zwanzig Prozent auf den Kaufpreis der Immobilie.
Unser Rechner berücksichtigt noch weitere Details, die bei der Ermittlung des Beleihungsauslaufs anfallen, so auch die Kaufnebenkosten. Unsere beispielhafte Berechnung für ein Eigenkapital in Höhe von 100.000 Euro würde sich unter Berücksichtigung von Nebenkosten in Höhe von 10 Prozent und einem zehnprozentigen Sicherheitsabschlag folgendermaßen verändern:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro fallen 40.000 Euro Erwerbsnebenkosten an. Vom Beleihungswert werden ebenfalls 40.000 Euro abgezogen. Die Eigenmittel liegen jetzt noch bei 60.000 Euro bei einem neuen Beleihungswert von 360.000 Euro. Der Fremdmittelbedarf steigt auf 360.000 Euro. Daraus ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 100 Prozent, da Beleihungsauslauf und Fremdmittelbedarf identisch sind.
Um den genauen Beleihungsauslauf zu ermitteln, ist es wichtig, die Erwerbsnebenkosten genau zu kalkulieren. Diese unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland, da nur Notar- und Gerichtskosten einheitlich ausfallen. Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Maklercourtage sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch.
