Mietrendite und Kaufpreisfaktor berechnen
Wer ein Mietshaus oder eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten will, den dürfte es interessieren, welche Rendite sich aus den Mietzahlungen in Bezug auf den Kaufpreis ergibt. Mietrendite und Kaufpreisfaktor sind die Begriffe, um die es hier geht. Beide lassen sich mit unserem Online-Rechner durch Eingabe von Kaufpreis, Anzahl der Quadratmeter sowie Baujahr der Immobilie, Auswahl des Bundeslandes und der Jahreskaltmiete ermitteln:
Mietrendite und Kaufpreisfaktor berechnen
Für die Berechnung haben wir Hausverwaltungskosten von monatlich 20 Euro pro Wohneinheit sowie Leerstandskosten von zwei Prozent der Jahreskaltmiete angenommen.
Immobilie finanzieren – das kostet es
Wenn sich die Finanzierung einer Immobilie oder Eigentumswohnung als interessant erwiesen hat, können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner ermitteln, welche Kosten bei der Finanzierung auf Sie zukommen:
Zu unserem Baufinanzierungsrechner
Darum ist der Rechner wichtig
In Zeiten niedriger (Bau)Zinsen hört und liest man regelmäßig den Rat, als Privatanleger in eine Immobilie oder Eigentumswohnung zu investieren, um sie anschließend zu vermieten. Die dabei genannten Vorteile sind nachvollziehbar, doch wie sieht es in der Realität aus?
Eine Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Auftrag von Wertgrund Immobilien ergab, dass fast drei Millionen der sieben Millionen privaten Besitzer vermieteter Immobilien seit 1984 eine Rendite von durchschnittlich null Prozent erzielt haben. Rund 500.000 von ihnen machten mit ihrem Investment sogar Verluste. Zu hohe Kaufpreise werden dabei als Grund ebenso genannt wie zu niedrige Mieteinnahmen oder unterschätzte Instandhaltungskosten.
Für circa 40 Prozent aller privaten Immobilieninvestoren rechnet sich die Vermietung also nicht. Damit es Ihnen nicht genauso ergeht, sollten Sie vorher alle Eckdaten umfassend prüfen und Ihre Mietrendite mit unserem Rechner checken.
Mietrendite
Was ist die Mietrendite (Definition)?
Die Mietrendite gibt an, welchen Prozentsatz die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis der Immobilie ausmacht. Sie dient dazu, Kosten und Erlöse eines Immobilieninvestments dem anderer Anlageformen gegenüberzustellen, diese also vergleichbar zu machen.
Brutto- und Netto-Mietrendite
Die Mietrendite ermittelt man, indem man die jährlichen Mieteinnahmen aus der Immobilie durch deren Kaufpreis teilt. Das Ergebnis ist die so genannte Brutto-Mietrendite:
Brutto-Mietrendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis
Die Brutto-Mietrendite hat als Kennzahl jedoch nur eine begrenzte Aussagekraft, denn sie berücksichtigt weder die beim Kauf einer Immobilie anfallenden Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Grundbucheintrag oder den vom Käufer zu zahlenden Anteil der Maklerprovision, noch Instandhaltungsrücklage, Hausverwaltungsgebühren oder einen Abzug fürs Leerstandsrisiko
Hier kommt die Netto-Mietrendite ins Spiel, bei der sowohl die Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis aufgeschlagen als auch die Instandhaltungsrücklagen und weitere Kosten von der Jahreskaltmiete abgezogen werden:
Netto-Mietrendite = (Jahreskaltmiete – Instandhaltungsrücklage) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
In unserem Online-Rechner weiter oben auf dieser Seite addieren wir dazu zum Kaufpreis der Immobilie die Grunderwerbsteuer, die Notargebühren, die Kosten für den Grundbucheintrag und den vom Käufer zu zahlenden Anteil der Maklerprovision. Von der Jahreskaltmiete ziehen wir die Instandhaltungsrücklage ab, die vom Alter der Immobilie abhängig ist. Leerstandsrisiko und Hausverwaltung berücksichtigen wir in unserem Rechner nicht.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor ist die Umkehrung der Mietrendite und gibt an, wie viele Jahre es dauert, bis die Mieteinnahmen die Kosten des Immobilienerwerbs ausgeglichen haben, sich der Kauf also amortisiert hat. Auch hier unterscheiden wir Brutto- und Netto-Kaufpreisfaktor.
Brutto- und Netto-Kaufpreisfaktor
Der Brutto-Kaufpreisfaktor ist immer der niedrigere der beiden Werte, da zum einen die Jahreskaltmiete nicht um die Instandhaltungsrücklage geschmälert und zum anderen der Kaufpreis der Immobilie nicht um die Nebenkosten erhöht wird:
Brutto-Kaufpreisfaktor = 1 / Brutto-Mietrendite
Der Netto-Kaufpreisfaktor ist der höhere Wert, da er die Kaufnebenkosten und die Instandhaltungsrücklage berücksichtigt:
Netto-Kaufpreisfaktor = 1 / Netto-Mietrendite
Einfluss der Lage
Beim Kaufpreisfaktor gilt: je besser die Lage, desto höher der Faktor. Die Niedrigzinsphase und der damit einhergehende Boom billigen Geldes sowie der Anlagenotstand bei herkömmlichen Sparformen haben diese Faktoren jedoch erhöht. Aktuell sehen die Kaufpreisfaktoren in deutschen Großstädten und Ballungsräumen wie folgt aus:
| Lage | Kaufpreisfaktor vor Niedrigzinsphase | Kaufpreisfaktor seit Niedrigzinsphase |
|---|---|---|
| A-Lage | 20 bis 36 | 40 bis 50 |
| B-Lage | 15 bis 19 | 30 bis 40 |
| C-Lage | 10 bis 15 | 20 bis 30 |
