Negativzinsen: Gibt es sie bald auch bei der Baufinanzierung?

Die ersten Banken bereiten sich Insidern zufolge darauf vor, dass sie bei der Baufinanzierung bald Zinsen an die Kunden zahlen müssen. Die Pfandbriefrendite als wichtiger Indikator ist schon drastisch eingebrochen, die erste dänische Bank hat Minuszinsen bei Hypothekendarlehen eingeführt. Was sind die Ursachen und was bedeutet das für aktuelle und künftige Baufinanzierungskunden?

Minuszinsen beim Baugeld kein Werbegag

Einige Kreditportale nutzten in der jüngeren Vergangenheit Kredite mit Minuszinsen als Marketingtool zur Neukundenakquise. Darlehen für 1.000 Euro mit einer Laufzeit von zwölf Monaten haben allerdings eher Symbolcharakter. Anders verhält es sich bei einer Baufinanzierung.

Private Baufinanzierungen spielen sich in der Regel in fünf- bis sechsstelligen Größenordnungen ab. Die Laufzeiten betragen oft zwei Jahrzehnte oder mehr. Dies sind keine Faktoren, die als Rahmenbedingungen für einen Marketinggag taugen, sondern seitens der Banken einen sehr spitzen Stift bei der Berechnung der Margen verlangen.

Bankenvertreter stellen sich auf negative Bauzinsen ein

Noch gilt für den Durchschnittsanleger, dass die Institute bei Einlagen versuchen, zumindest die symbolische Null bei den Zinsen zu verteidigen. Im Baufinanzierungssegment sieht es anders aus. Der Wettbewerb ist deutlich schärfer, Kunden tendieren bei sechsstelligen Volumina dazu, die Angebote gründlicher zu prüfen.

Dem Fachportal finanz-szene.de gegenüber äußerten sich, wenn auch namentlich ungenannt, Mitarbeiter von Banken dahingehend, dass ein Negativzins vorstellbar und technisch durchaus machbar sei. Eine Umsetzung könne zeitnah erfolgen (1). Die Software der Banken selbst sei zwar noch nicht auf die Berechnung von Minuszinsen ausgerichtet. Unternehmen wie Europace, auf die B2B-Vermittlung von Hypotheken spezialisiert, hat aber die notwendige Unterstützung angeboten.

Entwicklung der Pfandbriefrendite als Indikator

Die Pfandbriefkurve spiegelt die Renditen der Anleger bei der Refinanzierungsmöglichkeit „Pfandbrief“ wieder. Die Entwicklung der Bauzinsen korreliert eng mit den Renditen der Pfandbriefe; Denn die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen folgte bisher immer mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung der Entwicklung der Pfandbriefrenditen. Bei Pfandbriefen mit Restlaufzeiten von zehn Jahren kam es am 12.08.2019 zum ersten Mal in der Geschichte zu einem Vorzeichenwechsel, negative Zinsen stehen seitdem an der Tagesordnung, wie folgende Werte der Bundebank zeigen:

Waren es bislang nur die Bundesanleihen, für die Anleger bereit waren, negative Renditen in Kauf zu nehmen, hat sich diese Bereitschaft jetzt auch auf Pfandbriefe ausgedehnt. Die Betrachtung der Renditeentwicklung in der folgenden Grafik macht die Situation noch deutlicher. Ebenso kommt hier der Zusammenhang zwischen Bauzinsen und Pfandbriefrendite deutlich zum Ausdruck. Wenn die Pfandbriefkurve immer weiter sinkt, scheinen negative Bauzinsen irgendwann unausweichlich.

Wie wirken sich Negativzinsen auf die Margen der Institute aus?

Der erste Gedanke ist, dass die Banken solide Verluste mit der Vergabe von Baufinanzierungen mit Negativzinsen einfahren. Dem ist aber nicht ganz so, es haben sich lediglich bei der Kalkulation die Vorzeichen vertauscht. Anleger sind offensichtlich bereit, eine negative Rendite von 0,6 Prozent zu akzeptieren. Der Einnahme von 0,6 Prozent aus der Pfandbriefemission steht beispielsweise eine Zinslast von 0,2 Prozent gegenüber, die an den Kreditnehmer zu zahlen sind. Was bleibt, ist ein Überschuss in Höhe von 0,4 Prozent für die Bank. Ganz so dramatisch wird die Situation für die Geldhäuser also vermutlich nicht.

Negative Zinsen mit absurder Konsequenz

Wie funktioniert eine Baufinanzierung mit Minuszinsen? Flach formuliert, bekommt der Immobilienerwerber Geld von der Bank dafür, dass er einen Kredit aufnimmt. Dieses Geld ist dann sozusagen in der privaten Haushaltskasse überschüssig und wird bei der Bank möglicherweise direkt auf das Tagesgeldkonto eingezahlt. Die Bank wiederum muss in der Folge für die Einlage bei der EZB Strafzinsen bezahlen. Somit schließt sich dieser absurde Kreis.

Unsere Empfehlung für Darlehensnehmer

Baufinanzierungen sind ein langfristiges Engagement. Je niedriger die Zinsen notieren, umso länger sind Darlehensnehmer in der Regel bereit, sich mit der Zinsbindungsdauer festzulegen. Es gilt auch, dass die Zinsen umso höher ausfallen, je länger die Zinsbindungsvereinbarung festgeschrieben ist.

Die beobachtete negative Rendite bei Pfandbriefen gilt für den längerfristigen Bereich von zehn Jahren. Das Risiko, nach einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren von zwischenzeitlich deutlich gestiegenen Zinsen erwartet zu werden, fällt nicht unerheblich aus.

Sinnvoller ist es daher, in den vermeintlich sauren Apfel zu beißen und die historisch niedrigen Zinsen für eine Zinsbindung von 15, 20 oder 25 Jahren zu nutzen und absolute Zinssicherheit zu genießen. Stand 26. August 2019 war beispielsweise eine Finanzierung über 300.000 Euro mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent, drei Prozent Tilgung und einer Zinsbindung von 20 Jahren für nominal 0,61 Prozent erhältlich (bei Dr. Klein). Bei diesen Konditionen wird eine Wette auf langfristig negative Zinsen hinfällig.

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) finanz-szene.de – Banken bereiten Negativzinsen für Immobilienkredite vor
(2) Deutsche Bundesbank – Zeitreihe BBK01.WT3087: Aus der Zinsstruktur abgeleitete Renditen für Pfandbriefe mit jährlichen Kuponzahlungen / Restlaufzeit 10 Jahr(e) / Tageswerte