Studie Baukindergeld: 58.000 potentielle Ersterwerber mehr

Das von der Großen Koalition beschlossene Baukindergeld soll es mehr Familien ermöglichen, Wohneigentum zu erwerben. Eine erste Studie von LBS Research in Zusammenarbeit mit dem Berliner Immobilienforschungsinstitut empirica ergibt einen Zuwachs auf 239.000 Haushalte gegenüber 181.000 Familien, die auch ohne staatliche Unterstützung hätten bauen oder kaufen können.

Die Datengrundlage

Für einen einheitlichen Ausgangswert wurde zunächst untersucht, wie viele Haushalte in Deutschland mit Kindern und einem Alter der Eltern zwischen 30 und 45 Jahren zum einen die notwendigen monatlichen Mittel haben, um Zins und Tilgung tragen zu können. Hier legten die Forscher 35 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens zugrunde. Zum anderen wurde berücksichtigt, dass ein Eigenkapital in Höhe von 25 Prozent des Kaufpreises einschließlich der Erwerbsnebenkosten vorhanden sein musste.

Kommt nun das staatliche Baukindergeld für die Dauer von zehn Jahren als Eigenkapitalergänzung hinzu, erhöht sich die Zahl der potenziellen Käuferhaushalte um 32 Prozent.

Abhängig von der Kinderzahl zeigt eine differenzierte Betrachtung in Bezug auf die Größe der Familie eine deutliche Schere zwischen Familien mit einem Kind und Familien mit drei oder mehr Kindern. Die Höhe des Baukindergeldes hängt von der Anzahl der Kinder ab.

Der Zuwachs an potenziellen Käufern beträgt bei Familien mit mindestens vier Kindern satte 128 Prozent, bei Familien mit drei Kindern sind es immerhin 78 Prozent. Familien mit einem Kind haben es verhältnismäßig einfacher, eine Immobilie zu finanzieren. Vor diesem Hintergrund beträgt der Anstieg in dieser Gruppe nur 19 Prozent, bei Familien mit zwei Kindern sind es 45 Prozent.

Regionale Unterschiede bei den Auswirkungen

Ein weiterer Aspekt der Untersuchung bezog die regionalen Unterschiede mit ein. In Regionen mit Bevölkerungsrückgang und damit niedrigeren Immobilienpreisen genügt das Baukindergeld bereits, um eine signifikant höhere Eigenkapitalquote zu erreichen. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen, wie beispielsweise München oder Frankfurt am Main, bedeutet das Baukindergeld nur einen Tropfen auf den heißen Stein. Der Zuwachs an möglichen Erwerbern steigt hier gerade einmal um 15 Prozent.

Dieser Umstand bedeutet jedoch nicht, dass es zukünftig zu einer Art Stadtflucht kommt und Familien in Regionen ziehen, die im Umkehrschluss nicht mit beruflichen Perspektiven aufwarten können. Vielmehr werden sich die Einzugsbereiche der Metropolen weiter vergrößern, längere Anfahrtszeiten zum Arbeitsplatz werden für eine eigene Immobilie in Kauf genommen.

Die Ersteller der Studie sehen in diesem Zusammenhang einen politisch gewollten Effekt. Es wird eine weiter ansteigende Nachfrage in niedrigpreisigen Regionen erwartet, was hier dem Bevölkerungsschwund entgegenwirken würde. Verglichen wurden die Jahre 2007 und 2017. Im Jahr 2007, vor dem Anstieg der Immobilienpreise, gab es in Deutschland noch 52 Landkreise und kreisfreie Städte, in denen rund elf Prozent der Musterfamilien über genügend Eigenkapital und laufende finanzielle Mittel verfügten, um Immobilieneigentum zu erwerben. Im Jahr 2017 war dies nur noch in 20 Kreisen und kreisfreien Städten möglich.

Das neue Baukindergeld führt dazu, dass mit seiner Einführung die benannten elf Prozent potenzieller Erwerber in 99 Kreisen und kreisfreien Städten die Kosten für eine eigene Immobilie aufbringen können.

Der Rückgang des bezahlbaren Angebotes basiert auf mehreren Faktoren. Die Niedrigzinsphase macht es faktisch unmöglich, Eigenkapital anzusparen. Konservative Kapitalanlagen, wie sie für die Eigenkapitalbildung üblicherweise genutzt werden, verzinsen unterhalb der Inflationsrate. Das bedeutet, dass auch der Kapitalstock über die Jahre weniger wird, gemessen an der Kaufkraft. Dazu kommt ein Anstieg der Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern, der die Erwerbsnebenkosten rasant in die Höhe steigen ließ.

Zum anderen stehen insbesondere Eigentumswohnungen im Fokus der Anleger, die nach attraktiven Renditen abseits der Börsen Ausschau halten.

Die Schattenseiten des Baukindergelds

Nicht alle potentiellen Ersterwerber werden nun auf den Markt stürmen, um das Baukindergeld für den Erwerb nutzen. Ein Anstieg von möglichen 58.000 weiteren Erwerbern wird für den Immobilienmarkt allerdings nicht ohne Folgen bleiben, auch wenn sich die Bundesregierung eine stärkere Besiedelung bevölkerungsarmer Regionen erhofft. Die weniger gut ausgebaute Infrastruktur in Bezug auf Schulen oder ärztliche Versorgung ist nicht gerade ein Bonus. Darüber hinaus sind Nebenkosten für längere Anfahrtsstrecken und eventuell einen zusätzlichen PKW zu bedenken.

Für die Banken gilt, dass die Finanzierung mit sehr spitzer Feder gerechnet werden muss. Dies ist gerade dann der Fall, wenn das Ende der Zinsbindung bei zehnjähriger Laufzeit mit dem Ende der Zahlung des Baukindergeldes zusammentrifft. Ein bis dahin angestiegener Bauzins könnte die Erwerber dann in einen finanziellen Engpass treiben.

Quellen und weiterführende Links

(1) LBS, im Bundesanzeiger Verlag – Baukindergeld: 58.000 neue Ersterwerberfamilien