Bausparvertrag wieder attraktiv durch KfW?
Die Bausparkassen haben, wie alle anderen Kreditinstitute auch, ein Problem mit den niedrigen Zinsen. Um sich über Wasser zu halten, mussten sie bereits zahlreiche gut verzinste Bausparverträge kündigen, die nicht zur Finanzierung genutzt wurden, und gerieten in Verruf dafür. Eine Kombination aus Bausparvertrag und KfW-Darlehen ist dennoch für Viele eine sinnvolle Maßnahme bei der Immobilienfinanzierung. Wir erklären, wieso.
- Subventionierte Zinsen bei KfW-Darlehen werden nach Ablauf der Zinsbindung (lediglich zehn Jahre) an die marktüblichen Zinsen angepasst.
- Die Ablösung des KfW-Darlehens durch eine Bausparfinanzierung schafft hingegen heute schon Sicherheit für die Zeit nach der ersten Zinsbindung.
- Die Kombination KfW-Darlehen und Bausparen kombiniert staatliche Förderung und nachhaltig niedrige Zinsen.
- Kreditnehmer können das KfW-Darlehen sowohl als annuitätisches Darlehen als auch in Form einer endfälligen Finanzierung nutzen.
Ein weiterer Grund für den Rückgang des Bauspargeschäfts sind die derzeit extrem niedrigen Bauzinsen. Bauspardarlehen waren attraktiv, als deren Zinsen noch unter denen klassischer Annuitätendarlehen lagen. Lange Zinsbindungen von 25 oder 30 Jahren waren, im Gegensatz zu heute, für die meisten Kreditnehmer unbezahlbar.
Bauspardarlehen sind bekanntermaßen mit einem Festzins für die gesamte Laufzeit ausgestattet. Dennoch bietet auch das aktuelle Zinsumfeld durchaus Ansätze, die eine (teilweise) Bausparfinanzierung wieder attraktiv werden lassen. Das kann zum Beispiel bei der Kombination mit einem KfW-Darlehen der Fall sein.
Das KfW-Darlehen – günstig in den ersten zehn Jahren
Die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, vergibt nicht nur Darlehen für bestimmte Finanzierungen wie energieeffizientes Bauen oder Umbauen, sondern auch klassische Baufinanzierungen. Das KfW-Programm 124 sieht ein Darlehen mit Sonderkonditionen bis zu einer Höhe von 50.000 Euro für jede Form des Erwerbs einer selbst genutzten Immobilie vor.
Die Zinsbindung beträgt allerdings nur zehn Jahre. Nach Ablauf dieser Frist wird die Restschuld zu normalen, marktüblichen Konditionen prolongiert.
Noch günstiger wird es bei der KfW, wenn der Darlehensnehmer ein KfW-Effizienzhaus baut oder kauft oder aus einer Bestandsimmobilie durch Sanierung ein KfW-Effizienzhaus wird. In diesem Fall wird er in Abhängigkeit vom Energieeffizienzgrad mit Tilgungszuschüssen belohnt, wie beispielsweise 15.000 Euro beim KfW-Effizienzhaus 100. Die folgende Tabelle gibt eine Übersicht zu den Konditionen für KfW-Effizienzhäuser:
| Energetischer Standard | Sollzinssatz (Prozent) | Tilgungszuschuss (Prozent) |
|---|---|---|
| Bau oder Ersterwerb | ||
| Effizienzhaus 40 | 0,80–1,15 | 10 |
| Effizienzhaus 40 Plus | 0,80–1,15 | 15 |
| Effizienzhaus 55 | 0,80–1,15 | 5,0 |
| Sanierung zum… | ||
| Effizienzhaus 55 | 0,75 | 27,5 |
| Effizienzhaus 70 | 0,75 | 22,5 |
| Effizienzhaus 85 | 0,75 | 17,5 |
| Effizienzhaus 100 | 0,75 | 15 |
| Effizienzhaus 115 | 0,75 | 12,5 |
Voraussetzung für die Sanierungsförderung ist, dass das Gebäude vor dem 1. Januar 2002 erstellt wurde. Das entsprechende KfW-Programm 153 sieht ein maximales Darlehensvolumen von bis zu 100.000 Euro vor. Aber auch hier gilt, dass nach Ablauf der Zinsfestschreibung das Darlehen zu marktüblichen Konditionen prolongiert wird. An dieser Stelle kommt der Bausparvertrag ins Spiel.
Bauspardarlehen schützt vor steigenden Zinsen
Wer sich in Zeiten mit historisch niedrigem Baugeld alle Sorgen vor möglicherweise steigenden Zinsen in der Zukunft fernhalten möchte, wählt beispielsweise entweder eine Zinsbindung von 25 Jahren ohne die Förderung der KfW oder er kombiniert das KfW-Darlehen mit einem Bausparvertrag.
Das Vorgehen ist einfach. Parallel zum KfW-Darlehen schließt der Erwerber einen Bausparvertrag über die Restschuld in zehn Jahren ab. Handelt es sich um ein KfW-Effizienzhaus oder eine entsprechende Sanierung, wird die Restschuld noch um den Tilgungszuschuss gemindert. Mit Ablauf der Zinsbindung bei der KfW greift das Bauspardarlehen und das Risiko steigender Zinsen ist vom Tisch.
Die Krux ist allerdings, dass der Darlehensnehmer neben den Zinsen und der laufenden Tilgung bei der KfW auch noch den Sparbeitrag für den Bausparvertrag stemmen muss. Diese Problematik lässt sich allerdings umgehen. Der Kreditnehmer vereinbart mit der KfW ein endfälliges Darlehen. In diesem Fall zahlt er an die KfW nur die Zinsen. Die Bausparsumme muss dann entsprechend höher gewählt werden, um den gesamten KfW-Kredit abzulösen.
Die Stiftung Warentest hat zu diesem Vorgehen im Februar 2019 einen Vergleich erstellt. Grundlage war die Finanzierung eines KfW-Effizienzhauses 55:
| KfW Darlehen tilgungsfrei | KfW-Darlehen mit Tilgung | |
|---|---|---|
| Kreditsumme (Euro) | 100.000 | 100.000 |
| Bausparsumme (Euro) | 95.000 | 67.000 |
| Jahr 1 bis 10 (Ende der Zinsbindung des KfW-Darlehens) | ||
| Sollzinssatz KfW-Darlehen (Prozent) | 1,15 | 1,10 |
| Monatsrate KfW-Darlehen (Euro) | 91,04 | 335,75 |
| Bausparrate pro Monat (Euro) | 361 | 255 |
| Gesamtrate pro Monat (Euro) | 452,04 | 590,75 |
| Tilgungszuschuss 5 Prozent (Euro) | 5.000 | 5.000 |
| KfW-Restschuld nach Jahr 10 (Euro) | 95.000 | 66.783 |
| Bausparguthaben (Euro) | 42.576 | 30.076 |
| Ab 11. Jahr (nach Zuteilung des Bausparvertrags) | ||
| Bauspardarlehen (Euro) | 52.424 | 36.924 |
| Sollzinssatz (Euro) | 2,35 | 2,35 |
| Tilgungsbeitrag (Euro) | 320 | 225 |
| Laufzeit (Jahre/Monate) | 16/6 | 16/7 |
| Gesamtfinanzierung | ||
| Gesamtlaufzeit (Jahre/Monate) | 26/6 | 26/7 |
| Effektivzins Gesamtlaufzeit (Prozent) | 1,39 | 1,16 |
| Konditionen: Stand 1. Februar 2019 | ||
Die Voraussetzung für den Tilgungszuschuss ist, dass ein Sachverständiger den Energieeffizienzgrad bestätigt.
Neben dem Tilgungszuschuss können sich Erwerber oder Bauherren noch weitere Zuschüsse sichern. Die KfW übernimmt 50 Prozent der Kosten für die Planung und Begleitung des Bau- oder Sanierungsvorhabens durch einen Experten für Energieeffizienz. Der Betrag läuft bei maximal 4.000 Euro pro Maßnahme aus. Und wer die Vorgaben für das Baukindergeld erfüllt, kann dieses bei der KfW gleich mitbeantragen.
Wann lohnt sich ein Bausparvertrag?
Grundsätzlich gilt, dass die Bausparvariante gegenüber einer alternativen Immobilienfinanzierung ab drei Prozent Zinsen günstiger ausfällt. Es kann zwar niemand vorhersagen, ob sich das Baugeld in den nächsten zehn Jahren, also der Dauer der Zinsbindung bei der KfW, auf drei Prozent oder mehr verteuert. Fest steht aber, dass der Kreditnehmer, unabhängig von der Zinsentwicklung, heute schon weiß, welcher Zinssatz in zehn Jahren auf ihn zukommt. Das verschafft absolute Planungssicherheit.
Ein Bausparvertrag lohnt sich auch, wenn finanzielle Flexibilität gegeben ist. Der Bausparer kann in dem Fall die monatliche Rate jederzeit erhöhen oder bei entsprechender Liquidität kostenlose Sondertilgungen leisten.
Wichtig ist, dass der Bausparvertrag vollständig auf das Ende der Laufzeitbindung und der Restschuld des KfW-Darlehens in Bezug auf Zuteilung, Sparbeitrag und Bausparsumme abgestimmt ist.
Wo liegen die Nachteile bei einem Bausparvertrag?
Zu Zeiten höherer Zinsen profitierten die Bausparer von recht attraktiven Guthabenzinsen auf ihren Bausparvertrag. Diese Zeiten gehören der Vergangenheit an. Den Zinseszinseffekt als Baustein bei der Guthabenbildung zu betrachten, ist hinfällig. Die Verzinsung des Guthabens fällt nur noch so marginal aus, dass man sie völlig vernachlässigen kann. Der Fokus liegt bei dem hier vorgestellten Modell einzig auf der Zinssicherheit.
