Bundesbank: Bauwirtschaft legt zu

Der heutige Bundesbankbericht für Februar 2016 bestätigt gute Wirtschaftsleistung. Die Prognosen, basierend auf dem Vergleich des Herbstes 2015 mit dem gleichen Zeitraum 2014, zeigt fast durchgängig steigende Zahlen, gerade im Immobiliensegment.

Eine der Hauptursachen liegt darin begründet, dass die Haushaltsnettoeinkommen die tariflich vereinbarten Lohnsteigerungen übertreffen. Sowohl die Kennzahlen für den normalen Konsum als auch für Großkonsumgüter weisen positive Wachstumszahlen auf. Auch bei den Möbeln kann die Branche auf steigende Umsatzzahlen blicken.

Gleiches gilt auch für die Automobilhersteller. Besonders auffällig ist der Zuwachs in diesem Marktsegment, da der Export nach China um rund zehn Prozent rückläufig war, im Ersatzteilhandel sogar um 25 Prozent. In Deutschland dagegen stieg die Zahl der Neuwagenzulassungen im vierten Quartal 2015 gegenüber dem vierten Quartal 2014.

Ein besonderes Augenmerk kommt der Baubranche zu. Zahlreiche Faktoren sprechen dafür, dass diese wichtige Konjunkturstütze fast zwangsläufig zulegen musste:

• Historisch niedrige Zinsen
• Für konservative Anleger bieten sich kaum Alternativen.
• Starke Zuwanderung bedingt massiven Bedarf an neuem Wohnraum.
• Zahl der Single-Haushalte steigt kontinuierlich.

Die folgende Grafik verdeutlicht noch einmal, wie sich das Zinsniveau in den letzten Jahren bei Bauzinsen entwickelt hat:

Steigende Immobilienpreise kein Hinderungsgrund

Immer wieder tauchen in den Medien Begriffe wie „Immobilienboom“ oder, schlimmer noch, Immobilienblase, auf. Unstrittig ist, dass die Preise für Immobilien aufgrund der gewaltigen Nachfrage in den meisten Regionen Deutschlands kontinuierlich steigen.

Der Preisanstieg bewegte sich 2015 im Mittel um die sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dabei spielen zwei Kriterien eine Rolle. Zum einen kommt es darauf an, wo die Immobilie liegt. Der Preisanstieg in München fiel deutlich höher aus als in der Pfalz.

Zum anderen gilt: Je kleiner die Wohnung ausfällt, um so stabiler waren die Preise Ende 2015, zumindest im Ruhrgebiet.

Anders verhält es sich in Berlin Mitte. Hier zeichnen sich ein starker Aufwärtstrend bei kleinen Wohnungen und ein Wiedererstarken bei mittelgroßen Wohnungen ab.

Die Ursache dafür liegt in der in Berlin kontinuierlich wachsenden Zahl an Singles. Über 50 Prozent der Berliner Haushalte war im Jahr 2014 von Singles bewohnt, so das Amt für Statistik Berlin Brandenburg.

Neben Neubauten spielt im Immobilienmarkt der Erwerb von Bestandsimmobilien eine wesentliche Rolle. Der Weg in das Einfamilienhaus führt häufig über die zunächst erworbene Eigentumswohnung, die später wieder verkauft wird. Interessanterweise ist der Verkauf von Eigentumswohnungen in Deutschland grundsätzlich rückläufig.

Ursache könnten auch hier die niedrigen Zinsen sein. War es für den Erwerb des Einfamilienhauses notwendig, die Eigentumswohnung aus Eigenkapitalgründen zu veräußern, kann es heute lukrativer sein, das Objekt zu vermieten und den entschuldeten Teil der Wohnung als Eigenkapital anzurechnen.

Kapitalanleger auf der Suche

Für konservative Kapitalanleger finden sich nur wenig Optionen, attraktive Renditen zu erzielen. Das Einlagengeschäft ist am Boden, schwankende Börsen sind nicht jedermanns Sache. Diese Vorsicht wird durch die Entwicklung der Börsen weltweit zu Beginn des Jahres 2016 nur noch verstärkt.

Vor diesem Hintergrund drängt sich die Investition in Immobilien gerade zu auf. Die eingangs erwähnten Faktoren des höheren Realeinkommens, die historisch niedrigen Bauzinsen und die daraus resultierende niedrige Quote von Annuität zu Einkommen ermöglicht es auch Durchschnittsverdienern, den „Königsweg der Geldanlage“, den Immobilienerwerb, zu beschreiten.

Aber nicht nur Kapitalanleger profitieren von dieser Entwicklung. Auch Eigennutzer sehen hier eine Chance, den trotz Mietpreisbremse immer noch steigenden Mieten zu entkommen. Selbst der Graph, der nicht nur die Städte, sondern die gesamtdeutsche Mietpreisentwicklung illustriert, geht in der folgenden Grafik fast steil nach oben:

Betrachten wir den Immobilienmarkt, sprechen wir nicht nur von Bestandsimmobilien, welche kontinuierlich den Besitzer wechseln. Die Entwicklung der Bauinvestitionen spricht Bände bezüglich der Aktivitäten im Neubausektor:

Mangelnder Wohnraum ist Top-Thema

Es besteht zwar keine Wohnungsnot in Deutschland, aber es herrscht ein massiver Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Wer auf den Cent nicht achten muss, findet Objekte ohne Ende. Anders verhält es sich aber für Durchschnittsverdiener.

Der Senat der Stadt Berlin hat verfügt, dass Wohnraum nicht mehr als Ferienwohnung überlassen werden darf. Dem Land fehlt das Geld, um den öffentlichen Wohnungsbau voranzutreiben. Die Wandlung von Ferienwohnungen in Wohnraum, schmälert zwar die Gewerbesteuereinnahmen, soll als Ventillösung aber erst einmal Luft bringen.

Aber auch ohne das Land Berlin hat das Baugewerbe in Deutschland Grund, sich die Hände zu reiben. Im Jahr 2015 wurden über 245.000 Wohneinheiten fertiggestellt. Die Anzahl der erteilten Baugenehmigungen in 2015 überstieg mit 300.000 Anträgen die Zahl des Vorjahres um 6,75 Prozent. Der Zuwachs von Ein- und Zweifamilienhäusern und der Anstieg bei mehrgeschossigen Häusern hält sich dabei in etwa die Waage.

Daraus lässt sich schlussfolgern, dass nach wie vor immer mehr Menschen den Weg in das eigene Haus suchen. Dies erklärt im Übrigen auch, weshalb sich die Möbelhersteller freuen. Der Anstieg von Einfamilienhäusern bedeutet in der Regel, dass sich die Bauherren räumlich vergrößert haben, ergo mehr Möbel benötigen, mehr Neubauten gleich mehr Wohnraum, gleich größerer Bedarf an Möbeln.

Für 2016 erneuter Anstieg erwartet

Für 2016 erwartet die Deutsche Bundesbank einen erneuten Anstieg an Baugenehmigungen. Die Ursache liegt in der enormen Anzahl an Zuwanderern, welche den Markt für bezahlbaren Wohnraum deutlich belasten. Grundsätzlich hat das Bauhauptgewerbe das Tal der Tränen durchschritten und erzielte in den vergangenen Jahren ein kräftiges Wachstum:

Kritisch wird es für die Kommunen allerdings bei der Frage, in welchen Regionen schwerpunktmäßig neuer Wohnraum geschaffen werden soll. Das Thema Zuwanderung steht noch am Anfang, niemand weiß, wo sich die Neubürger letztendlich niederlassen werden.

Die Verfasser des Bundesbankberichtes gehen davon aus, dass die Mieten ohne Zuwanderung lediglich um 0,5 bis 1 Prozent weniger steigen würden. Eine Überhitzung wird durch den Personenkreis mit Asylanspruch am Immobilienmarkt also nicht ausgelöst.

Fazit

Die gesamtwirtschaftlichen Prognosen der Deutschen Bundesbank sind positiv. Das reale Einkommen der Haushalte ist in einem Maß gestiegen, welches auch der Großkonsumgüterindustrie ein gesundes Wachstum beschert.

Die Binnennachfrage überkompensierte den schwächelnden Außenhandel. Dies schließt auch die steigende Nachfrage nach Dienstleistungen, beispielsweise in der Gastronomie, mit ein.

Besonders die Bauwirtschaft profitiert aktuell von den niedrigen Zinsen und gestiegenen Einkommen. Die Preise am Immobilienmarkt befinden sich weiter in einer Aufwärtsbewegung, die Nachfrage steigt weiterhin.

Wer den Wunsch hat, eigene vier Wände zu erwerben, sollte diesem Wunsch langsam Taten folgen lassen.