Deutsche und Banken bauen länger auf das Haus – sicher?

Überhitzt der Hausmarkt? Das eigene Häuschen ist wohl eine der wenigen Geldanlagen, die wohl jeder Bürger versteht. Das Eigenheim boomt, billige Zinsen bescheren den Banken gute Geschäfte.

Von einer gefährlichen Immobilienblase könne gleichwohl keine Rede sein, beruhigt die Bundesbank kritische Beobachter des Baubooms. Und die Häuslebauer? Die Eigenheimbesitzer sichern sich niedrige Zinsen über einen zunehmend längeren Zeitraum, tilgen aber zu wenig.

Die Bundesbank hat im Zusammenhang mit der anhaltenden Niedrigzinsphase gut 1500 deutsche Banken geprüft. Zwar verdienen die Institute weniger Geld, weil die Margen zwischen Einkaufpreis und Verkaufspreis (Zins) des verliehenen Geldes an Kunden generell sinkt.

Diese Situation sieht die Bundesbank, neben der Finanzaufsicht Bafin ebenfalls Hüterin des Geldes und der Geldhäuser, aber nicht als konkret bedenklich an. Vielmehr erwartet sie mehr Banken-Fusionen, die das Gesamtsystem der Geldhäuser stärken werden.

Eigenkapital der Banken wird stärker

Hierüber hat die Bundesbank zusammen mit der Bafin am 30. August die Presse informiert Vorausgegangen ist ein Stresstest der Geldhäuser im Zusammenhang mit der so genannten Niedrigzinsumfrage der Bundesbank bei den Kreditinstituten.

Zwar verdienen die Banken mit Ausblick auf die 5 Jahre von 2016 bis 2021 weniger Geld und leiden unter einer sinkenden Eigenkapitalrendite, aber die „harte Kernkapitalquote“ (ein wesentliches Sicherheitsmerkmal in Stressszenarien) der Geldhäuser wird steigen: von 15,9 auf 16,5 Prozent.

Kurz zusammengefasst die Aussagen der Bundesbank auf den Punkt gebracht: die Banken sind gesund. Derzeit. Weswegen die Geldhäuser weiter mit Argusaugen beobachtet werden. Sicher ist sicher. Bei Wohnimmobilien sieht die Bundesbank keine nennenswerten Probleme in den Bilanzen der Banken.

In dem durchgeführten Stresstest simulierten die Bankprüfer einen „extremen Rückgang der Wohnimmobilienpreise“ in Deutschland. Doch selbst dann würde die Kernkapitalquote der Geldhäuser nur um einen Prozentpunkt sinken. Diese Situation wäre weit entfernt von einer Bankenkrise.

Bauboom? „Moderate“ Steigerungen

Zwar steigen die Hauspreise deftig, so dass wir „in Städten schon Preisanstiege von 15 bis 30 % über dem fundamental gerechtfertigten Niveau haben“, erklärte Dr. Andreas Dombret,

Vorstand der Deutschen Bundesbank, am 30. August gegenüber der Presse. Auch verkaufen die Banken immer mehr Hypotheken an Häuslebauer. Dies scheint ein auf einen Boom beim Bauen hinzudeuten.

Doch das täuscht: Im Vergleich zum Euroraum in den frühen 2000er Jahren sei das Wachstum der Baukredite „noch vergleichsweise moderat“, sagt Bundesbanker Dombret. Er hat recht. Schließlich kam vor dem aktuellen Bau-Boom die Bau-Delle der Jahre um die Finanzkrise 2008.

Weswegen Zahlenvergleiche mit den Verhältnissen der frühen 2000er Jahre, wie die Bundesbank es tut, angemessener sind als nur auf Steigerungsraten der letzten Jahre zu blicken. Kürzer gesagt: Die Deutschen holen jetzt den Hauskauf nach, den sie sich vor zehn Jahren wegen der Ungewissheit der Finanzkrise nicht zutrauten. Dabei helfen niedrige Zinsen.

Kredite nehmen zu, Zinsen sinken

Und die Häuslebauer selbst? Hier legt die Bundesbank Vergleichszahlen vor und stellt Baukredite der Jahre 2014 und 2016 gegenüber.

Quelle: Bundesbank/BaFin 2017

In den vergangenen Jahren stieg die durchschnittliche Kreditgröße von 92.000 auf 110.000 Euro. Die Deutschen nehmen also im Schnitt mehr Geld für das eigene Kleinhäuschen auf. Auch die anfängliche effektive Tilgung stieg von 3,6 auf 3,8 Prozent.

Im Schnitt sind die Schuldner dann nach 23 Jahren endlich alleinige Eigentümer ihres Hauses. Auf dem Weg dahin helfen niedrige Zinsen, deren Satz sich von 2014 bis 2016 auf 1,7 Prozent gesenkt hat. Billiges Baugeld eben. Auch die Zinsbindung, Planungssicherheit für Kreditnehmer, stieg von 7,9 auf 8,9 Jahre.

Mehr tilgen!

Dennoch tilgen die Deutschen zu wenig. Wer sich im Jahr 2014 einen Zins von 2,4 Prozent leisten konnte (bei 100.000 Euro Schuld entspricht das 200 Euro Zinskosten pro Monat, plus Tilgung), der konnte das sicherlich auch im Jahr 2016. Denn bei 1,7 Prozent Zinssatz sinkt der Zinsaufwand auf rund 140 Euro und Monat. 60 Euro weniger als im Jahr 2014. Die Werte zeigen, dass die Haushalte sinkende Zinsen nicht in eine höhere Tilgung stecken.

Bitte nicht vergessen: Es gab Zeiten, kaum zehn Jahre ist das her, da kosteten Hypotheken noch 5 Prozent Zins oder gut 420 Euro pro Monat (heute 140 Euro). Die 200-300 gegenüber früher ersparten Euro sollte der Bürger mehr in die Tilgung stecken – und früher und sicherer schuldenfrei werden. Am Einkommen oder der Kreditwürdigkeit der Häuslebauer kann es nicht liegen, denn die Banken prüfen Kredite immer strenger, weil sie es nach der EU-Richtlinie für Wohnimmobilienkredite müssen.