Coronakrise verändert gewerbliche Immobilienfinanzierung

Aufgrund der Coronakrise mussten zeitweise schon viele Einrichtungen geschlossen bleiben, darunter Hotels, Restaurants, aber auch Geschäfte und Büros. Während auf der einen Seite die jeweiligen Betreiber finanziell unter den Schließungen leiden, müssen sich auf der anderen Seite auch die Finanzierer dieser gewerblichen Immobilien auf harte Einschnitte einstellen. Welchen Rattenschwanz die Coronakrise in Bezug auf die gewerbliche Immobilienfinanzierung mit sich zieht, wie sich der Markt möglicherweise verändern wird und welche Anbieter derzeit als Sieger hervorgehen, erfahren Sie hier!

Coronakrise stellt gewerbliche Immobilienfinanzierung vor Herausforderungen

Wenn wegen der Coronakrise Immobilien wie Hotels, Geschäfte und Bürogebäude geschlossen bleiben, bedeutet das nicht nur fehlende Umsätze für die Betreiber, die dadurch nicht mehr die Miete oder die Finanzierungsraten zahlen können. Wenn die Gebäude wegen der Krise sogar leer stehen, bedeutet das darüber hinaus einen Wertverlust der Immobilien. Steht hinter der Immobilie noch eine Finanzierung, kann diese schnell zusammenbrechen. Da sich eine gewerbliche Immobilienfinanzierung oft im ein- bis zweistelligen Millionenbetragsbereich aufhält, können schon ein paar wenige gekippte Finanzierungen große Belastungen für eine Bank bedeuten.

Das Risiko ist nicht von der Hand zu weisen. Der zweite Lockdown um den Jahreswechsel 2020/ 2021 trübt die Hoffnung auf einen Wirtschaftsaufschwung mit Beginn des neuen Jahres deutlich. Dass es bislang kaum derartigen Kreditausfälle gegeben hat, sagt noch nicht viel aus. „Immobilien sind nun mal Spätzykliker.“, so der Immobilienvorstand der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), Christian Schmid.

Darüber hinaus treffen die finanzierenden Kreditinstitute bereits Maßnahmen im Sinne von Wertkorrekturen. Die Finanzierungen werden zum Teil neu geprüft, bewertet und das interne Rating gegebenenfalls nach unten korrigiert.

Die Deutsche Bundesbank kündigte daher bereits an, ab 2021 gewerbliche Immobilienfinanzierungen gesondert zu prüfen.

Einzelhandels- und Hotelimmobilien besonders riskant

Als besonders problematisch gelten derzeit Einzelhandels- und Hotelimmobilien. Nicht nur, weil vor allem diese Immobilien schon länger geschlossen bleiben mussten. Sondern auch, weil es davon zu viele in den Portfolien der finanzierenden Banken gibt. Bei diesen Immobilien verdienten Banken teils höhere Margen mit der Darlehensvergabe. Von diesem guten Geschäft ließen sich nicht wenige anlocken. So beobachtete es etwa die Unternehmensberatung Bain & Company. Beispielsweise bei der Aareal ist dieser Anteil empfindlich hoch. Mit 8,6 Milliarden Euro macht das Hotelportfolio ein Drittel des gesamten Kreditbestands aus.

Während die Aareal Bank die Hotelfinanzierung auch weiterhin als attraktives Geschäft ansieht, haben andere Kreditinstitute die Neukreditvergabe momentan ausgesetzt. Dazu gehören beispielsweise die BayernLB und die Deutsche Pfandbriefbank. Wobei dieser Schritt kaum nötig gewesen wäre: In den letzten Monaten erreichten die Banken so gut wie keine Finanzierungsanfragen mehr.

Neuer Fokus liegt auf Wohn- und Logistikimmobilien

Ähnlich wie bei den Hotels steht es auch um die Ladenflächen. Chance auf eine Finanzierung hat aktuell nur, wer ein überzeugendes Konzept in Bezug auf Nachhaltigkeit und die Herausforderungen der Coronakrise liefern kann, so der Bankchef Louis Hagen von der Münchener Hypothekenbank. Anders sieht das bei Wohn- und Logistikimmobilien aus. Diese Immobilien sind weiterhin stark gefragt, weshalb hier nach wie vor ein ausgeprägter Wettbewerb stattfindet. Gerade in Großstädten ist der Wohnraum knapp und vom starken Onlinehandel profitieren Logistikzentren und Lagerflächen.

Wie sehr der Markt der Wohnimmobilien boomt, zeigt zum Beispiel das seit Jahren steigende Volumen der Auftragseingänge im Wohnungsbau in Deutschland:

Darüber hinaus werden sich die Geldgeber zukünftig stärker auf Bestands- als auf Neukunden konzentrieren und bei der Kreditprüfung mehr auf das Risiko achten, als auf mögliche Erträge. So lautet zumindest die Vermutung von Steffen Sebastian, Professor für Immobilienfinanzierung an der Universität Regensburg.

Alternative Finanzierer sind die Gewinner

Während sich die klassischen Banken derzeit in Zurückhaltung üben, könnten alternative Finanzierer als Gewinner aus dieser Situation hervorgehen. Dazu gehören etwa Kreditfonds, Versicherungen oder Finanzinvestoren. Auch sie suchen im Niedrigzinsumfeld nach ersatzweisen Renditequellen. Großvolumige Finanzierungen für Gewerbeimmobilien gehören für sie immer häufiger dazu. Sie sind nicht nur risikofreudiger, sondern speziell die Finanzinvestoren sind auch dazu bereit, Banken notleidende Kredite abzukaufen.

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Quellen und weiterführende Links

• Handelsblatt – Immobilienbanken stellen sich auf Kreditausfälle ein
• Kreditvergleich.net – Auftragseingang im Bauhauptgewerbe
• Verband deutscher Pfandbriefbanken (über Reguvis) – vdp-Spotlight: Immobilienmärkte in Deutschland für Pandemieauswirkungen gut gewappnet