Änderungen für Mieter und Vermieter nach GroKo-Beschluss

Viel Geld will die große Koalition in die Hand nehmen, um Immobilienkäufe zu unterstützen und preiswerteren Wohnraum zu ermöglichen. Vier Milliarden Euro sind dafür geplant.

Auf den ersten Blick erscheint dieser Beschluss nur vorteilhaft für Immobilienbesitzer, -käufer und Mieter. Beim zweiten Hinsehen zeigen sich allerdings auch negative Auswirkungen für einige Marktteilnehmer.

Zur Immobilienlage der Nation

Egal ob zur Miete gewohnt oder über Wohneigentum nachgedacht wird – die Preise in den Großstädten Deutschlands sorgen für tiefe Falten auf der Stirn. Befeuert wird der Preisanstieg durch die Zuwanderung in die Städte sowie die niedrigen Anlage- und Kreditzinsen, die Immobilien zu einem beliebten Anlage- und Altersvorsorgeprodukt entwickelt haben.

Um diesem Preisanstieg entgegen zu treten, müsste das Immobilienangebot entsprechend der Nachfrage steigen. Doch diesem Bedarf wird vielerorts nicht nachgekommen. Beispielsweise die Bundeshaupstadt Berlin gibt zu wenig Baufläche frei und einigt sich nur zäh mit Investoren. Darüber hinaus lassen die begrenzten Kapazitäten der Bauunternehmen nicht zu, im gleichen Maße zu handeln, wie Wohnraum nachgefragt wird. Dagegen lässt sich nicht viel unternehmen.

Um zumindest im umsetzbaren Rahmen zu handeln, haben SPD und Union „ein starkes Paket für die Eigentumsförderung von Familien geschnürt sowie für einen besseren Schutz von Mietern vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen und für die gezielte Ankurbelung des Neubaus“ plädiert, so Jan-Marco Luczak, Wohnungsmarktexperte der CDU-Bundestagsfraktion.

Was dieses Paket genau beinhaltet und wofür die vier Milliarden Euro ausgegeben werden sollen, verraten die nachfolgenden Punkte.

Inhalte der GroKo-Reform

Bundes-Grundstücke

Auch der Bund ist Wohnimmobilien- und Flächenbesitzer. Besser gesagt die staatliche Einrichtung Bima (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben). Ihr gehören akutell 470.000 Hektar Land und mehr als 37.000 Wohnungen. Verkäufe daraus bedeuten Staatseinnahmen.

Nach dem Beschluss von CDU, CSU und SPD sollen Städte und Gemeinden neben einem Vorkaufsrecht einen verbilligten Zugang zu den Immobilien und Grundstücken erhalten, um preiswerte Wohnungen entstehen lassen zu können.

Eigentumsförderung

Wer Wohneigentum bauen oder kaufen will und obendrein mindestens ein Kind hat, kann vom GroKo-Beschluss profitieren. Die entprechende Untertstützung nennt sich Baukindergeld und soll vom Staat mit 1.200 Euro pro Kind und über zehn Jahre hinweg gezahlt werden.

Vor dem Hintergrund der sozialen Ausgeglichenheit darf hierfür das Haushaltseinkommen nicht mehr als 75.000 Euro betragen, plus weitere 15.000 Euro Freibetrag für jedes Kind.

Zusätzlich ist ein KfW-Bürgschaftsprogramm geplant, womit sich der Staat für einen Teil der Baukosten als Bürge stellen soll.

Der Branchenverband ZIA befürchtet allerdings, dass diese Maßnahmen die Immobilenkauf- und Baukosten in die Höhe treiben werden, da der Immobilienmarkt damit indirekt subventioniert werden würde. Stattdessen sei eine Senkung der Grunderwerbsteuer die beste Eigenheimförderung.

Grundsteuer

Dass das Erhebungsverfahren für die Grundsteuer als veraltet gilt, wird schon lange diskutiert. Die kommunale Grundsteuer, wie sie aktuell erhoben wird, bedeutet aber für deutsche Städte und Gemeinden eine unverzichtbare Einnahmequelle – mehr als 14 Milliarden Euro werden darüber jedes Jahr in die Kassen gespült.

Statt sich allerdings um eine Erneuerung im Sinne der Verbraucher zu bemühen, haben die Koalitionäre eine ganz besondere „Überraschung“ in ihrem Paket: Die „Grundsteuer C“. Unbebaute Wohnflächen sollen künftig verhältnismäßig hoch besteuert werden, um Grundstückseigentümer, die auf steigende Preise hoffen, quasi zu bestrafen.

Ob dahingegen die Grundsteuern A und B gesenkt werden, ist fraglich.

Mietpreisbremse

Am 01. Juni 2015 trat das Gesetz zu Mietpreisbegrenzungen in Kraft. Es fordert, dass ein Vermieter maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf. Ein Segen für die Mieter – so glaubte man. Einige Vermieter nutzten die Schlupflöcher dieses undichten Gesetztes und gaben an, eine bedeutend höhere Miete vom Vormieter erhalten zu haben, als es tatsächlich der Fall war.

Die GroKo reagiert auf diesen Missstand und verlangt nun mit dem aktuellen Beschluss, dass Vermieter die Miethöhe des Vormieters offenlegen müssen. Neue Mieter sollen somit nachvollziehen können, ob eine Mieterhöhung die Mietpreisbremse übersteigt oder nicht.

Allerdings sind Vermieter nur dann zu einer Offenlegung verpflichtet, wenn sie bereits vor der Vertragsanbahnung eine Ausnahme von der Mietpreisbremse fordern. Es ist also davon auszugehen, dass einige Vermieter nichts dergleichen vornehmen werden und stattdessen versuchen, eine höhere Miete vom Mieter zu kassieren.

Darüber hinaus meint Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW: „Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, welches den Wohnungsunternehmen und den Mietern nicht schadet. Es löst allerdings auch die Probleme am Wohnungsmarkt nicht. Man kann es drehen und wenden, wie man möchte, die Mietpreisbremse bleibt das falsche Mittel, um mehr bezahlbaren Wohnraum für alle zu schaffen“.

Modernisierungsumlage

Die Modernisierungsumlage von aktuell elf Prozent soll künftig auf acht Prozent gesenkt werden. Zusätzlich ist ein Preisdeckel von drei Euro pro Quadratmeter für eine Dauer von sechs Jahren angedacht. Damit soll verhindert werden, dass die Vermieter zu viele Kosten für Modernisierungsmaßnahmen auf den Mieter umlegen, sodass er sich nicht mehr die Miete leisten kann und gezwungen ist, eine neue Bleibe zu suchen.

Die Immobilienbranche lässt die Sorge laut werden, dass dadurch kaum noch Modernisierungen vorgenommen werden würden, auch nicht für energetische Sanierungen, da der Anreiz fehle. Laut Aussagen des Wohnungsmarktexperten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Michael Voigtländer, seien diese Bedenken allerdings unbegründet, solange die Zinsen nicht steigen. Wie lange dies noch der Fall sein wird, ist jedoch fraglich.

Sozialer Wohnungsbau

Circa die Hälfte des geplanten finanziellen Unterstützungspakets der GroKo, also rund zwei Milliarden Euro, sind für den sozialen Wohnungsbau vorgesehen. Nach den aktuellen Förderprogrammen mit 1,5 Milliarden Euro Umfang können diese Gelder ab 2020 beziehungsweise 2021 investiert werden. Zuständig für das Abrufen der Investitionsmittel sind jedoch die Bundesländer.

Inkrafttreten der Reform

Ob – und demnach auch wann – der Beschluss in Kraft treten soll, ist abzuwarten. Abhängig ist die Durchsetzung dieser Reform natürlich vom Ausgang der Koalitionsverhandlungen zwischen Union und SPD.

Wer eine Immobilienfinanzierung plant, sollte auf die politische Entwicklung der nächsten Zeit achten.

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) WELT – Das bedeuten die GroKo-Beschlüsse für Mieter und Eigentümer
(1) Bundeszentrale für politische Bildung – Die Mietpreisbremse tritt in Kraft