Wo sind Kaufpreis und Kaufpreisfaktor für Immobilien noch günstig?
Der Mangel an Wohnraum, vor allem bezahlbar, wird in Deutschland immer eklatanter. Die Immobilienpreise haben in einigen Städten ein Niveau erreicht, welches in keiner Relation mehr zum Beleihungswert steht. Das hat auch für Investoren Konsequenzen. Wo finden sich in Deutschland aber noch Immobilien mit günstigem Kaufpreis und Kaufpreisfaktor, wo sind die Werte hingegen besonders hoch?
- Mieten in den besten Lagen sind langfristig ausgereizt.
- Der Kaufpreisfaktor hat sich extrem nachteilig entwickelt, Investitionen in Immobilien als Geldanlage werden vielerorts zunehmend unattraktiv.
- Investoren richten ihr Augenmerk auf die 1B-Lagen.
- München knackt die 20-Euromarke pro Quadratmeter für Kaltmiete.
Immobilien als Geldanlage müssen sich lohnen
Wer investiert, erwartet im Gegenzug eine Leistung. Wer in Bundesanleihen investiert, erwartet aktuell keine Rendite, aber dafür ein Maximum an Sicherheit. Wer in Immobilien investiert, wünscht sich hingegen eine attraktive Mietrendite.
Tatsache ist aber, dass die Mieten, wenn auch schon teilweise auf Rekordniveau, nicht mehr mit den Kaufpreisen für Immobilien mithalten können. Mieter müssen heute schon einen Großteil ihres Einkommens für die Miete aufbringen, für die breite Masse ist irgendwann das Ende der Fahnenstange erreicht. In München wurde im Jahr 2019 erstmalig im „normalen“ Wohnungsbau die Grenze von 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter überschritten. Die Klientel für dieses Mietniveau ist allerdings dünn gesät.
Für Investoren bedeutet die aktuelle Lage am Wohnungsmarkt, dass die Renditen stark rückläufig sind. Eine Kennziffer, mit der sich die Rentabilität einer fremd vermieteten Einheit ermitteln lässt, ist der Kaufpreisfaktor. Dieser besagt, wie viele Jahre es dauert, bis sich der Kaufpreis aus der Vermietung heraus selbst finanziert hat. Die folgende Statistik zeigt die durchschnittliche Entwicklung des Kaufpreisfaktors der 20 größten Städte Deutschlands für drei verschiedene Wohnungsgrößen allein für die Jahre 2016 bis 2018. Erklärungen sind überflüssig.
Ehemals erste Lagen geraten in das Hintertreffen
München, Stuttgart oder Frankfurt am Main waren die Regionen, in denen Anleger bevorzugt nach vermietbaren Wohnungen Ausschau hielten. Die Begehrlichkeit für diese Lagen führte jedoch zu einer völligen Überhitzung der Preise. München ist faktisch leergekauft, freier Wohnraum Mangelware. Gleiches trifft auch für Frankfurt am Main zu. Wer hier noch fündig wird, sollte auf den Kaufpreisfaktor achten – Rentabilität geht anders.
Hier die Übersicht der Neubaupreise pro Quadratmeter in den zehn teuersten Städten Deutschlands:
Wer hätte gedacht, dass Ludwigsburg teurer ist als beispielsweise Düsseldorf oder Hamburg?
Zeit für die zweite Reihe
Investitionen in ersten Lagen sind sinnlos, wenn sich niemand findet, der die Miete bezahlen kann. So ist es nur logisch, dass sich auch die institutionellen Investoren nicht mehr in den 1A-Lagen nach Objekten umsehen, sondern zunehmend in die Randgebiete oder auf den ersten Blick unattraktivere Standorte ausweichen.
Das Umland der Großstädte gewinnt bei Mietern schon lange an Attraktivität. Der längeren Anfahrtszeit zum Arbeitsplatz stehen auf der anderen Seite noch bezahlbare Mieten und ein häufig größerer Erholungswert gegenüber. Ein schönes Beispiel dafür ist Darmstadt. Nicht weit von Frankfurt am Main gelegen, mit der S-Bahn erreichbar, bietet es günstigere Mieten als die große Schwester im Norden und liegt zwischen Odenwald auf der einen Seite und den Rheinauen auf der anderen Seite.
Auch wenn 1B-Lage eher abwertend klingt, hat sie in Wirklichkeit Charme. Lüneburg, Fürth oder Pforzheim sind alles andere als Trabantenstädte, bieten aber aktuell das beste Preis-Leistungsverhältnis für Vermieter und Selbstnutzer (1).
Es zeigt sich allerdings, dass sich dieses Trio, zumindest auf dem Papier, doch von der Attraktivität der zehn Städte abhebt, welche aktuell mit den niedrigsten Quadratmeterpreisen glänzen:
Wer Brandenburg an der Havel kennt, wird sich über das niedrige Kaufpreisniveau wundern.
Wer als Erwerber darauf spekuliert, die Mieten in den folgenden Jahren moderat anpassen zu können, beispielsweise inflationsindexiert, wird sich auf die 1B-Lagen fokussieren müssen. In den bevorzugten Lagen dürften Mietanpassungen in den nächsten Jahren ausgereizt sein.
Quellen und weiterführende Links
(1) Spiegel Online – In diesen Städten lohnt sich der Kauf von Immobilien
