Heutige Baufinanzierungen mit mehr Eigenkapital

Eine Studie der Interhyp aus dem Jahr 2016 belegt, dass die kontinuierlich zunehmende Nachfrage nach Immobilien keineswegs zu einer Blase bei den Baufinanzierungen führt. Die Befürchtung, dass die niedrigen Zinsen dazu führen, dass der Fremdfinanzierungsanteil beim Immobilienerwerb ansteigt, ist unbegründet.

Wie Deutschlands größter unabhängiger Baufinanzierer jetzt in einer Langzeitstudie ermittelte, sank der fremdfinanzierte Kaufpreisanteil sogar in den letzten Jahren. Der Beobachtungszeitraum erstreckte sich von den Jahren 2010 bis 2015. In diesem Zeitraum lag die Eigenkapitalquote zuletzt bei 28,3 Prozent.

Bemerkenswert ist der Umstand, dass in Städten mit höheren Quadratmeterpreisen das eingebrachte Eigenkapital ebenfalls höher ausfällt als im Bundesdurchschnitt. So betrug die Fremdkapitalquote in Hamburg nur 64,9 Prozent, in München sogar nur 64 Prozent.

Es wurden allerdings keine Angaben dazu gemacht, ob dies am höheren Einkommensniveau und der damit höheren Sparquote in diesen Regionen in Verbindung steht oder nicht.

Neben dem höheren Eigenkapitalanteil gab es im Vergleich zu den Vorjahren noch weitere Veränderungen im Finanzierungsschema. Dank der niedrigen Zinsen fällt sowohl die Zinsbindungsdauer als auch der durchschnittliche Tilgungssatz höher aus.

Für die Interhyp steht fest, dass Erwerber nicht auf Gedeih und Verderb kaufen wollen, sondern dass die Finanzierungen heute sicherer und solider geplant sind, als noch vor fünf Jahren.

Die Veränderung der Eigenkapitalquote verdeutlicht die folgende Tabelle:

Stadt	2010 Eigenkapital in Euro	2015 Eigenkapital in Euro
Berlin	81.035	90.446
Frankfurt am Main	111.418	132.705
Hamburg	105.725	155.861
München	156.004	219.716

 

Gründe für die ungebrochene Nachfrage

Natürlich liegt es auf der Hand, dass viele Mieter den niedrigen Zinssatz nutzen und vom Mieter zum Eigentümer werden. Dabei spielt für 46 Prozent die Unabhängigkeit vom Vermieter und möglichen Mieterhöhungen eine Schlüsselrolle. Das Bedürfnis, lieber Hypotheken als Miete zu bezahlen, ist seit 2010 um 45 Prozent gestiegen.

Bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen fällt die Rechnung „Kaufen statt Mieten“ in vielen Fällen eindeutig zugunsten des Immobilienkaufs aus. Die Mietsituation in Ballungsgebieten hat sich verschärft, die Zinsen sanken umgekehrt proportional zum Mietanstieg.

Der Ausstieg aus der Mietpreisspirale ist jedoch nicht der einzige Grund für die Entscheidung zugunsten einer selbst genutzten Immobilie. Fünf Hauptbeweggründe spielen eine Rolle, wie eine Erhebung 2015 im Vergleich zu 2011 durch Immobilienscout24 im Februar 2016 ergab:

• Altersvorsorge: 53 Prozent (2011: 49 Prozent)
• Keine Miete: 42 Prozent (2011: 29 Prozent)
• Niedrige Zinsen: 40 Prozent (2011: 40 Prozent)
• Keine Abhängigkeit vom Vermieter: 35 Prozent (2011: 24 Prozent)
• Krisensichere Geldanlage: 21 Prozent (2011: 28 Prozent)

Bezüglich der Sicherheit der Geldanlage in Immobilien besteht jedoch ein starkes, altersabhängiges Gefälle. Während ein Drittel der Altersgruppe ab 50 Jahren Immobilien als krisensicher einstuft, sind es in der Gruppe der 20 – 29jährigen nur zehn Prozent.

Ein Immobilienerwerb erweist sich darüber hinaus als ein hochgradig emotionales Investment. Von den befragten Käufern argumentierten 56 Prozent, dass sie mit einer Immobilie einen Wert schaffen, den sie vererben können. Nur 13 Prozent betrachten eine Immobilie völlig emotionslos als reine Kapitalanlage. Im Jahr 2015 waren dies immerhin noch 39 Prozent.