Immobilienkauf trotz steigender Preise immer noch attraktiv
Der jüngste Postbank Wohnatlas 2019 könnte potenziellen Immobilienerwerbern Grund zur Sorge bieten. Allerdings sollte man die dort publizierten Daten nicht isoliert betrachten. Die Kernaussage des Wohnatlasses 2019 lautet, dass die Immobilienpreise nach wie vor nur einen Weg kennen, nach oben. Wie sieht es aber im Detail aus?
- Immobilienpreise stiegen im Jahr 2018 im Mittel um 7,2 Prozent.
- Immobilienkauf dennoch attraktiv: Niedrige Zinsen und steigende Einkommen kompensieren den Kaufpreisanstieg.
- In Regionen mit vergleichsweise niedrigen Kaufpreisen war der Preisanstieg dennoch überproportional.
- Immobilienerwerb kann in Metropolen günstiger sein als Mieten.
München bleibt Spitzenreiter bei den Immobilienpreisen
Der Postbank Wohnatlas offenbart für das Jahr 2018 einen Preisanstieg in 365 von 401 Städten und Kreisen. Im Durchschnitt legten die Kaufpreise für Wohnimmobilien dabei um 7,2 Prozent zu – inflationsbereinigt. Die Mieten stiegen im Vergleichszeitraum in den sieben größten deutschen Städten um 4,2 Prozent, das sind 1,7 Prozent weniger als im Jahr 2017 (1).
Nicht nur der FC Bayern ist ein Rekordmeister. Auch dessen Heimatstadt München gibt schon seit vielen Jahren einen ersten Platz nicht aus der Hand – bei den Immobilienpreisen. Hier wurde nun sogar der durchschnittliche Preis von 7.000 Euro pro Quadratmeter überschritten.
Für Bestandsbauten mussten im Mittel 7.509 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden. Die 5.058 Euro, die in Frankfurt auf Platz Zwei durchschnittlich aufgerufen wurden, muten fast schon preiswert an. Hamburg rangierte mit 4.587 Euro pro Quadratmeter quasi abgeschlagen auf Rang Drei.
Prozentual hat es jedoch die Berliner unter den sieben größten Städten Deutschlands getroffen. Die Preise zogen in der Bundeshauptstadt um 11,4 Prozent auf durchschnittlich 4.166 Euro pro Quadratmeter an.
Das Nord-Südgefälle in Deutschland zeigt sich auch im Immobiliensektor. Acht der zehn teuersten Städte und Kreise liegen in Bayern. Allerdings kann Nordfriesland, bedingt durch Sylt, mit 5.615 Euro gut mithalten. Ein Wermutstropfen ist allerdings für die Nordlichter dabei. Die Preise gaben um drei Prozent gegenüber dem Jahr 2017 nach. Bei der zweiten nicht-bayerischen Region handelt es sich um Freiburg im Breisgau auf Rang Zehn.
Beim prozentualen Preisanstieg führen die ländlichen Regionen
Auch wenn 1.655 Euro pro Quadratmeter, die im Mittel in 2018 im thüringischen Suhl aufgerufen wurden, geradezu harmlos erscheinen, sieht es prozentual signifikant anders aus. Die Preise legten dort prozentual über die Hälfte zu. Noch dramatischer zeigte sich der Immobilienmarkt im Kyffhäuser Kreis und im Landkreis Kronach. Hier schlug der Preisanstieg mit über 40 Prozent zu Buche.
Die regionalen Verlierer auf dem Immobilienmarkt
Wenn die Immobilienpreise in über 90 Prozent der Städte und Kreise angestiegen sind, bleibt die Frage nach den restlichen neun Prozent.
Wer räumlich flexibel ist, konnte durchaus auch Schnäppchen machen. Die größten Negativtrends bei der Immobilienpreisentwicklung verzeichneten
- Mansfeld im Südharz mit minus 37,3 Prozent
- Elbe-Elster mit minus 35,5 Prozent
- Zweibrücken mit minus 26 Prozent
gegenüber 2017. Was schlecht für die Verkäufer war, war also gut für die Immobilienkäufer.
Die Entwicklung in Deutschland in der Übersicht:
Was bedeutet das für den Verbraucher?
Die Preissteigerungen allein betrachtet geben ein düsteres Szenario für den Verbraucher wider. Allerdings werden die wenigsten Menschen ihr neues Zuhause bar bezahlen. Eine wesentliche Rolle bei der Betrachtung des Immobilienmarkts und der Finanzierbarkeit kommt den Bauzinsen und der Einkommensentwicklung zu.
Die Bauzinsen bewegen sich seit sehr langer Zeit auf einem historisch niedrigen Niveau. Ein weiteres Nachgeben ist nicht zu erwarten, es fehlt inzwischen die Luft nach unten. Die makroökonomischen Daten in Deutschland lassen auf der anderen Seite keinen Schluss zu, dass sich die Zinsen signifikant erhöhen. Trotz der Meldung, dass sich die deutsche Wirtschaft erfolgreich gegen die negativen Prognosen wehrt (2). Andererseits bestünde auch keine Möglichkeit mehr, durch weitere Zinssenkungen eine lahmende Ökonomie wieder anzukurbeln. Die Kombination aus niedrigen Zinsen und einer stabilen Wirtschaft mit kontinuierlich steigenden Einkommen macht Immobilienerwerb nach wie vor möglich.
Während die Zinsen einen massiven Abwärtstrend aufweisen, zeigen die Einkommen eine kontinuierlich-stabile Aufwärtsentwicklung, heißt, steigende Immobilienpreise können abgefangen werden.
Eine stark vereinfachte Rechnung zeigt, dass es in den Großstädten günstiger sein kann, Immobilieneigentum zu erwerben, anstatt weiterhin zur Miete zu wohnen. Nehmen wir als Beispiel Frankfurt am Main. Eine Wohnung mit 60 Quadratmetern kostet dort im Durchschnitt 350.000 Euro.
Angenommen, der Erwerber finanziert zu 100 Prozent, trägt er selbst nur die Erwerbsnebenkosten. Bei einem Zinssatz von 1,25 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von einem Prozent beträgt der monatliche Aufwand 656 Euro. Die durchschnittliche Kaltmiete für diese Wohnung liegt bei 837 Euro monatlich (3).
Betrachtet man einmal die Entwicklung von Einkommen und Immobilienpreise für den Zeitraum 1995 bis 2016 in Deutschland, kommt ein erstaunliches Ergebnis zutage. Die Immobilienpreise legten in dieser Zeit um 22,52 Prozent zu. Die Einkommen verzeichneten allerdings ein Plus von 107,53 Prozent. Damit wurden Immobilien, trotz des beginnenden Hypes im Jahr 2009, immer erschwinglicher.
Quellen und weiterführende Links
- Handelsblatt – Der Mietanstieg in deutschen Städten schwächt sich ab
- Frankfurter Allgemeine – Aussichten für deutsche Wirtschaft hellen sich überraschend auf
- Wohnungsboerse.net – Mietspiegel Frankfurt 2019
