IWF sieht Immobilienrisiken in vier deutschen Großstädten

Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, dass Wohnen in weiten Teilen Deutschlands immer mehr zum Luxus wird. Otto Graf Lambsdorff (FDP) sagte bereits zu seiner Zeit als Bundeswirtschaftsminister Anfang der 80er Jahre, dass die Bürger akzeptieren müssten, dass ein Drittel des Einkommens für Miete benötigt wird.

Der Mietspiegel vieler deutscher Großstädte zielt allerdings eher auf die Hälfte des Einkommens ab. Der Internationale Währungsfonds (IWF) hat jetzt für vier deutsche Großstädte „Alarm“ geschlagen.

Kommt die Immobilienblase doch noch?

Bundesbank und Bundesregierung betonen immer wieder, dass die Preisentwicklung am Immobilienmarkt kein Grund zur Besorgnis darstelle. Es handle sich zwar um einen überdurchschnittlichen Anstieg, aber eine Blase sei auszuschließen. (1) Dies beträfe zum einen den Mietsektor, zum anderen den Bereich des Wohneigentums. Der Internationale Währungsfonds sieht dies anders.

Trotz einer guten Note in Bezug auf Wirtschaftsstabilität in Deutschland mahnten die Forscher des IWFs speziell den Immobilienmarkt in München, Frankfurt, Hannover und Hamburg an. Grundlage für die Risikoeinstufung war ein Vergleich zwischen Mietpreisentwicklung und dem Anstieg der Haushaltsnettoeinkommen.

Die Experten des IWFs hatten europaweit verglichen, wie sich Einkommen und Miete zueinander entwickelten. Für München galt zwar schon immer, dass es zum teuren Pflaster gehört. Im Jahr 2017 überstiegen die Preise das realistische Niveau um 46 Prozent.

Fast schon entspannt zeigen sich dagegen Frankfurt, Hannover und Hamburg. In diesen Metropolen überstiegen die Mieten das gerechtfertigte Niveau „nur“ um Größen zwischen 25 und 30 Prozent. Düsseldorf und Stuttgart zeigten sogar einen rückläufigen Trend. Die Überbewertungen fielen mit Größen zwischen 15 Prozent und 20 Prozent niedriger aus als in den vergangenen Jahren.

Immerhin wurden Immobilien in den vergangenen Jahren wieder erschwinglicher, wie unsere Grafik zeigt:

Die Ursachen – nichts Neues

Die Ursachen für den nach wie vor überhitzten Immobilienmarkt, Rückläufigkeit in Düsseldorf hin oder her, sind altbekannt. In den Großstädten gibt es zu wenig Grund und Boden für Neubauten. Das Ausweisen neuer Bauareale führt zu einer Verringerung der Nutzfläche für die Landwirtschaft, eine Diskussion, die gerade die Wohnungspolitik in Frankfurt am Main befeuert. Die nördlichen und westlichen Kommunen befürchten darüber hinaus einen Verkehrsinfarkt (2).

Hinzu kommen die historisch niedrigen Bauzinsen, die einen Ansturm auf das nur begrenzt vorhandene Bauland und eine immense Nachfrage nach Bestandsimmobilien auslösen. Allen Preissteigerungen zum Trotz, sehen viele Bürger die Chance, endlich Wohneigentum  zu erwerben. Zögerlichen Interessenten hilft möglicherweise unsere Auswahl an Rechentools rund um die Baufinanzierung weiter.

Städte wie Berlin sind in den Augen des IWFs offensichtlich als „harmlos“ einzustufen. Tatsache ist aber, dass in der Hauptstadt der Immobilienmarkt schon seit Jahren kollabiert. Berlin-Mitte oder Prenzlauer Berg sind für Viele unbewohnbar geworden. Der Wohnungsmarktbericht 2017 der Berliner Investitionsbank lässt für die Zukunft nichts Gutes erahnen:

Die Flucht ins umliegende Brandenburg ist vor dem Hintergrund der chronisch verstopften Autobahnen rund um Berlin allerdings auch nur bedingt eine Lösung.

Die Kritik der Forscher des IWFs, Deutschland investiere zu wenig in Wohnraum, kommt nicht nur von dort. Die Krux ist, woher Bauland nehmen? Um bei dem Berliner Beispiel zu bleiben – das Tempelhofer Feld bietet Fläche, um einerseits Wohnraum zu schaffen und andererseits dem Freizeitwert und den ökologischen Bedenken der Bebauungsgegner gleichermaßen gerecht zu werden.

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) FAZ – Bundesbank sieht übertrieben hohe Immobilienpreise
(2) Kreisblatt – Neuer Stadtteil: Angst vor dem Verkehrsinfarkt