Immobilienpreise in Deutschland – sie steigen und steigen
Zurzeit zeigen sich Immobilien als die Investition schlecht hin. Mit einem Zuwachs von 14,5 Prozent allein im Jahr 2015 stiegen die Preise für das Betongold innerhalb eines Jahres am stärksten seit dem Jahreswechsel 1999 / 2000.
Natürlich bieten Immobilien in der entsprechenden Lage einen Wertzuwachs. Allerdings wurde dieser eher langfristig und moderat gesehen. Die Preisentwicklung der jüngsten Zeit lässt Spekulationsphantasien aufkommen.
Was sind die Ursachen?
Bekanntermaßen führt eine Nachfrage, welche das Angebot übersteigt zu einem Preisanstieg. Auf dem Immobilienmarkt ist es nicht anders. Inflationsängste können es im Jahr 2015 nicht gewesen sein, die den Boom am Laufen hielten. Die Gründe sind in anderen Bereichen zu suchen.
Zuerst einmal wirkt sich natürlich das historisch niedrige Zinsniveau aus. Dies gilt für Anleger, die höher rentierliche Investments als bei Tagesgeldern suchen. Es gilt aber auch für diejenigen, welche sich endlich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen können.
Deutsche Immobilien stehen auch im Fokus ausländischer Anleger, die attraktive und lukrative Investitionen suchen. Dies gilt auch für Gewerbeimmobilien, die wir aber außen vor lassen wollen.
Eine weitere Ursache ist die wieder einsetzende Landflucht. Zog es die Menschen in den achtziger und neunziger Jahren aus den Metropolen hinaus aufs Land, lässt sich heute ein umgekehrter Trend beobachten.
Dies mag auch mit der wachsenden Zahl an Singlehaushalten in Deutschland zu tun haben.
| Haushalte nach Haushaltsgröße im Zeitvergleich (in 1.000er) | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2005 | 2007 | 2009 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | |
| Haushalte insgesamt | 39.178 | 39.722 | 40.188 | 39.509 | 39.707 | 39.933 | 40.223 |
| Einpersonenhaushalte | 14.695 | 15.385 | 15.995 | 15.866 | 15.979 | 16.176 | 16.412 |
| 2-Personenhaushalte | 13.266 | 13.496 | 13.741 | 13.514 | 13.665 | 13.748 | 13.837 |
| 3-Personenhaushalte | 5.477 | 5.309 | 5.139 | 5.001 | 4.992 | 4.989 | 4.968 |
| 4-Personenhaushalte | 4.213 | 4.081 | 3.887 | 3.778 | 3.739 | 3.688 | 3.672 |
| Haushalte mit 5 und mehr Personen | 1.527 | 1.450 | 1.427 | 1.350 | 1.332 | 1.332 | 1.333 |
Quelle: Statistisches Bundesamt
Im Jahr 2014 überschritt die Anzahl der Singlehaushalte erstmals die 40-Prozent-Marke. Es ist nachvollziehbar, dass Singles lieber in den Städten zuhause sind, als in einer ländlichen Region ohne allzu gute Infrastruktur. Dies erklärt auch den überproportionalen Preisanstieg bei Wohnungen mit einer Größe zwischen 50 und 70 Quadratmetern in den Städten. Dies gilt sowohl für den Kaufpreis als auch für die Miete.
Ein weiterer Einflussfaktor ist der fehlende Wohnraum. Städte wie Berlin können ein Lied von der Problematik singen. Nach wie vor hinkt der Wohnungsneubau dem Bedarf hinterher. Diese Situation, die gerade in Ballungsgebieten schon länger bekannt ist, verschärft sich jetzt noch durch die hohe Zuwanderungsrate.
Es ist auch niemandem geholfen, dass es im Hintertaunus Leerstände gibt, während sich die Arbeitsplätze in Frankfurt befinden. Wer mehr als eine Stunde einfache Fahrt zum Arbeitsplatz hat, liebäugelt schon mit einem Umzug in die Nähe der Großstadt.
Was waren die Veränderungen im Einzelnen?
Das Jahr 2015 war ein goldenes für Menschen, die in Immobilien investiert sind. Im Schnitt stiegen die Preise für inserierte Eigentumswohnungen um 14,5 Prozent und damit so stark innerhalb eines Jahres wie noch nie im 21sten Jahrhundert.
Die Nachfrage nach Wohnraum zum Kauf ist stark wie nie. Bei gleichzeitig geringem Angebot steigen daher die Preise überproportional
Wir wollen hier auf die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zwischen dem dritten und vierten Quartal 2015 eingehen. Bereits in diesem kurzen Betrachtungszeitraum gab es signifikante Preisentwicklungen.
Bei Eigentumswohnungen, völlig losgelöst vom Entstehungsjahr, stieg der empirica Immobilienpreisindex IV/2015 für das vierte Quartal im bundesweiten Mittel um 2,4 Prozent gegenüber dem vorherigen Quartal. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern wurde ein Anstieg um 1,7 Prozent verzeichnet.
Die Mietpreisbremse mag sich in den ersten drei Quartalen bemerkbar gemacht haben, im vierten Quartal 2015 legten die Mieten jedoch auch wieder um 0,8 Prozent zu. Interessanterweise stiegen die Mieten über alle Baujahre hinweg in den Landkreisen stärker als in den kreisfreien Städten.
Bei Neubauten zeigt sich jedoch ein genau umgekehrtes Bild, hier fällt der Anstieg seit 2004 mit 27,6 Prozent deutlich höher aus als in den Landkreisen mit 15,7 Prozent. Zum Vergleich: Der Verbraucherpreisindex stieg in diesem Zeitraum um 18,2 Prozent.
Die regionale Struktur
Interessant ist natürlich auch der Blick auf die einzelnen Städte in Bezug auf Mietpreisentwicklung bei Neubauten. Unter den zehn teuersten Städten in Deutschland finden sich unter anderem Ingolstadt, Darmstadt und Mainz. München auf Platz eins ist unumstritten, Frankfurt auf zwei verwundert auch niemand. Köln und Berlin haben es allerdings noch nicht unter die Top Ten geschafft.
Die Kaufpreisentwicklung
Neben dem Mietwohnungsmarkt spielt natürlich auch die Entwicklung bei Eigentumswohnungsneubauten eine Rolle. Auch hier gibt es wieder Unterschiede zwischen kreisfreien Städten und den Landkreisen. In den Städten wurde ein Plus von 1,9 Prozent verzeichnet, in den Landkreisen von 1,5 Prozent.
Die regionale Betrachtung zeigt auch hier München wieder auf Platz eins, Freiburg auf zwei und Erlangen immerhin auf Platz zehn. Berlin ist ebenso wie Köln auch hier nicht unter den ersten zehn nicht vertreten.
Ein Blick auf den Neubaumarkt bei Ein- und Zweifamilienhäusern zeigt ein ähnliches Bild. In den Landkreisen fällt der Anstieg mit 1,1 Prozent allerdings deutlich niedriger aus als in den kreisfreien Städten. Hier betrug die Veränderung vom 3. Quartal zum 4. Quartal 2,5 Prozent.
München dominiert auch hier das Ranking, gefolgt von Stuttgart. Rosenheim auf Platz fünf liegt noch vor Frankfurt auf Platz acht. Hamburg, Berlin und Köln sind nicht unter den ersten zehn vertreten.
Fazit
Immobilien waren, sind und bleiben eine attraktive Kapitalanlage, gleich, ob zur Fremdvermietung als auch bei Eigennutzung. Solange jedoch das Angebot nicht mit der Nachfrage nachzieht, sind es gerade die Mieter, die hier die Zeche bezahlen müssen – trotz Mietpreisbremse.
Wer sich immer noch mit der Überlegung trägt, Wohneigentum zu erwerben, sollte vor dem Hintergrund, dass die Preise nach wie vor steigen, aktiv werden. Die Zinsen werden früher oder später wieder anziehen, die Nachfrage dadurch jedoch nicht sinken.
