Darum gibt es (vorerst) doch keine Negativ-Bauzinsen

Zukünftig negative Bauzinsen schienen noch vor einigen Wochen realistisch. Der ein oder andere Immobilienkäufer mag darauf gehofft haben, dass die Bauzinsen tatsächlich unter die magische Null rutschen. Im August 2019 betrug der Zinssatz des günstigsten Anbieters bei einer Zinsbindung von fünf Jahren nur noch 0,26 Prozent bzw. 0,16 Prozent, je nach Eigenkapitalquote. Die Negativ-Bauzinsen sind nun aber ausgeblieben. Ein Blick auf die Zinscharts zeigt, dass es nicht nur zu einer Stagnation bei Niedrigst-Zinsen kam. Das Baugeld wurde seitdem schleichend marginal wieder teurer. Was sind die Ursachen?

Banken legen Zins-Untergrenzen fest

Die Kreditinstitute waren beim Baugeld nicht Willens, einen Minuszins weiterzugeben. Darin unterschied sich diese Produktsparte von den Ratenkrediten. Dort gab es immer wieder Lockvogelangebote mit negativen Zinsen.

Treffen die Aussagen der Fachredaktion Finanz-Szene.de zu, haben die Kreditinstitute Kreditvermittlern vorgegeben, dass ein Mindestzins nicht unterschritten werden darf (1). Auf der anderen Seite hieß es bankseitig noch im Frühjahr, man sei auf Minuszinsen eingestellt, die IT sei in der Lage, sie zu berechnen und in Tilgungsplänen zu berücksichtigen.

Das nachfolgende Diagramm zeigt die Entwicklung der Bauzinsen im Neugeschäft der Entwicklung der Pfandbriefrendite gegenübergestellt:

Refinanzierungen mit kontroverser Zinsentwicklung

Pfandbriefe sind bei Banken ein beliebtes Mittel zur Refinanzierung für Baufinanzierungen. Üblicherweise entwickeln sich die Zinsen für die Baufinanzierungsnehmer analog zu den Pfandbriefrenditen. Sinken diese, fallen die Zinsen für die Hypotheken. Auch wenn es Geldhäuser gibt, die nicht auf Pfandbriefe bei der Refinanzierung zurückgreifen, ist die Pfandbriefrendite der maßgebliche Faktor für den Zinssatz. Oder sollte es zumindest sein, wie wir sehen werden.

Tatsächlich lagen die Renditen für Pfandbriefe in der jüngeren Vergangenheit unter null. Dies galt als Anzeichen dafür, dass auch die Verbraucher bald mit negativen Bauzinsen rechnen durften. Doch sieht es aktuell immer noch danach aus?

Nein, ein Blick auf die Grafik zeigt, dass dem nicht so ist. Im Gegenteil, seit Mitte 2014 lief die Schere zwischen Pfandbriefrenditen und Bauzinsen auseinander.

Die folgende Grafik verdeutlicht diesen Sachverhalt noch schöner (2). Gezeigt wird damit die Differenz aus

• den Renditen von Pfandbriefen mit der typischen Laufzeit für Refinanzierungen von acht Jahren
• den effektiven Zinsen für Baufinanzierungen mit einer Zinsbindung von fünf und zehn Jahren.

Aus der Differenz ergibt sich die Zinsmarge für Banken bei der Vergabe von Baufinanzierungen. Trotz einiger Einbrüche im Chart wurde die Differenz immer größer und erreichte im August 2019 einen Höchststand im Zeitraum seit August 2014. Wie ist das zu erklären?

Banken erhöhen die Margen

Von einem Kartell zu sprechen, wäre falsch. Es eine stillschweigende Übereinkunft zu nennen, abgeleitet aus der Notwendigkeit, Geld zu verdienen, reicht aus. Die Kreditinstitute erhöhen ihre Margen gegenüber den Refinanzierungskosten vor dem Hintergrund der allgemeinen Niedrigzinsphase so weit wie möglich. Offenkundig gelingt ihnen das immer besser. Anders kann man den Kurvenverlauf nicht erklären.

Je länger die Zinsbindung kundenseitig ausfällt, umso höher fallen auch die Erträge der Banken aus. Das hängt natürlich damit zusammen, dass langfristige Zinsbindungen teurer sind als kurzfristige. Im Bereich der Pfandbrieflaufzeiten von zehn Jahren ergibt der Saldo mit den Zinsen für gleichlaufende Darlehen jedoch stolze 1,5 Prozent (3). Dies ist eine Zahl, die sich im aktuellen Zinsumfeld sehen lassen kann.

Mit anderen Worten, die Banken sind volles Risiko gegangen und haben auf die Refinanzierungszinsen „draufgepackt“, was ging. Da es keinerlei Ausreißer gibt, kann man unterstellen, dass in dem doch so hart umkämpften Markt ab und an gegenüber den Kreditnehmern eine stille Solidarität besteht.

Vorgehen jedoch mit Einschränkungen

Allerdings gab es auch Anbieter auf dem Markt, die zumindest eine Null-Zinsstrategie begrüßt hätten. Ein Darlehensvermittler erklärte Kreditvergleich.net gegenüber, dass es ein nicht zu verachtendes Marketinginstrument gewesen wäre, Null-Zinsen für Baufinanzierungen zu promoten. Indirekt hätte die geldgebende Bank davon auch profitiert. Die Gelder hätten lieber für 0,00 Prozent Zinsen an die Verbraucher vergeben werden können, anstatt zum Negativzins bei der EZB gelagert zu werden.

Offensichtlich ist aber die Nachfrage nach Baugeld weiterhin so ungebrochen, dass dieser Sachverhalt nur die zweitbeste Option darstellt.

 

Autor: Uwe Rabolt
Redaktion:  Tina Reisewitz

 

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Quellen und weiterführende Links

(1), (2) Finanz-Szene.de – Wie unsere Banken negative Bauzinsen umschifft haben
(3) Deutsche Bundesbank – Tägliche Zinsstruktur für Pfandbriefe