KfW-Bank: Negativzins dank Geldgeschenk
Der Traum eines jeden Bauherren: Geldgeschenke von der Bank. Während kostenlose Kugelschreiber, Kalender und Broschüren durchaus üblich sind, muss man für alle anderen Leistungen kräftig zahlen.
Nicht so bei der KfW-Förderbank. Sie gewährt extrem günstige Immobiliendarlehen und verlangt letztlich sogar weniger Geld zurück, als sie auszahlt. Klingt verlockend, sollte aber wie jeder andere Kredit gut durchdacht sein.
Energetisch Sanieren: bis zu 27,5 Prozent Zuschuss
Die Ersparnis ergibt sich beim Sanierungsangebot der KfW-Bank aus dem niedrigen Sollzins von 0,75 Prozent p.a. und einem Tilgungszuschuss zwischen 7,5 und 27,5 Prozent, abhängig von der Maßnahme. Die KfW-Bank umschreibt es so:
„Der Tilgungszuschuss reduziert Ihr Darlehen und verkürzt die Laufzeit. Sie müssen also nicht den gesamten Betrag zurückzahlen.“ (1)
Angeboten wird das Darlehen „für alle, die Wohnraum energetisch sanieren oder sanierten Wohnraum kaufen“. Die wichtigsten Eckdaten:
- Der Sollzins beträgt 0,75 Prozent.
- Das Darlehen wird mit bis zu 30 Jahren Laufzeit angeboten.
- Tilgungsfreie Anlaufjahre sind möglich.
- Die Zinsbindung beträgt 10 Jahre.
- Je Wohneinheit werden bis zu 100.000 Euro gewährt.
- Bei Einzelmaßnahmen und Maßnahmenpaketen sind es bis zu 50.000 Euro.
- Der Tilgungszuschuss beläuft sich auf bis zu 27.500 Euro.
Voraussetzungen für das Darlehen
Wie bei allen Programmen der KfW-Förderbank gibt es das Darlehen nur, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Gefördert werden bei den Programmen 151/152 (Energieeffizient Sanieren) sämtliche Maßnahmen, die dazu geeignet sind, dass die Immobilie später den KfW-Effizienzhaus-Standard erfüllt. Hier gibt es mehrere Stufen, vom Effizienzhaus 55 bis hin zum Effizienzhaus 115.
Beispiele für förderfähige Projekte
Maßnahmenpakete, die unterstützt werden, sind der Austausch ineffizienter Heizungsanlagen und der Einbau von Lüftungsanlagen. Bei den Einzelmaßnahmen reicht die Spanne von der Wärmedämmung über neue Fenster und Türen bis zu Heizung und Lüftungsanlage.
Die Liste der Optionen ist lang. Sie kann ebenso wie die Voraussetzungen für das Darlehen auf der Seite der KfW-Bank eingesehen werden. Das generelle Ziel lautet:
„Das Förderprogramm dient der zinsgünstigen langfristigen Kreditfinanzierung von Maßnahmen zur Energieeinsparung und zur Minderung des CO2-Ausstoßes bei bestehenden Wohngebäuden.“ (2)
Energieeffizient Sanieren: Rechenbeispiel
Zurück zu den Konditionen: 0,75 Prozent Zinsen sind bereits ein echter Knaller. Dann noch ein Tilgungszuschuss. Wie sich diese Kombination in Euro und Cent bemerkbar macht, zeigt folgendes Rechenbeispiel, ermittelt anhand des KfW-Bank-Tilgungsrechners für die Programme 151/152 (3):
Kreditprogramm: Komplettsanierung zum KfW-Effizienzhaus 55 (151)
- Gewünschter Kreditbetrag: 40.000 Euro
- Ausgezahlter Betrag: 40.000 Euro
- Tilgungszuschuss: 11.000 Euro
- Laufzeit: 10 Jahre
- Tilgungsfreie Anlaufjahre: 1 Jahr
- Zinsbindung: 10 Jahre
- Sollzins p.a.: 0,75 Prozent
- Effektivzins p.a. für die Dauer der Zinsbindung: -6,38 Prozent
- Turnus der Zahlungen: monatlich
Während der tilgungsfreien Anlaufzeit vom ersten bis zum zwölften Monat zahlt der Kunde 25 Euro Zinsen pro Monat, insgesamt also 300 Euro.
Anschließend müssen für Zinsen und Tilgung (ergeben zusammen die Annuität) monatlich 383,13 Euro aufgebracht werden. Für den 13. Monat heißt das: 365 Euro Tilgung plus 18,13 Zinsen.
Die Restschuld beträgt zu diesem Zeitpunkt aufgrund des Tilgungszuschusses in Höhe von 11.000 Euro nur noch 28.635 Euro, und das bei einer Kreditsumme von anfangs 40.000 Euro.
Der Zuschuss führt auch dazu, dass der Bauherr für die Rückzahlung nicht volle zehn Jahre benötigt, sondern nur 90 Monate (siebeneinhalb Jahre). Insgesamt zahlt er während dieser Zeit 30.017,97 Euro an die KfW-Bank. Macht eine Ersparnis von 9.982,03 Euro.
Vorsicht: Der Negativzins rechnet sich nicht automatisch
„Wunderbar“, denkt sich jetzt der eine oder andere Hausbesitzer. Doch Vorsicht. Einem geschenkten Gaul schaut man zwar nicht ins Maul. In dem Fall sollte man aber genauer hinsehen.
Es bleibt nach wie vor ein Kredit und damit eine finanzielle Belastung. Hinzu kommen die Bedingungen, die erfüllt werden müssen, um überhaupt einen KfW-Kredit zu erhalten.
Deshalb warnen auch Experten davor, sich nur von den günstigen Konditionen leiten zu lassen. Der Vorstand der Spiekermann & Co. AG Osnabrück, Sebastian Kotte, erklärte gegenüber T-Online: „Auf keinen Fall sollte der Zins alleine darüber entscheiden, ob jemand einen Kredit für eine energetische Sanierung aufnimmt oder nicht. Denn es dauere bisweilen viele Jahre, ehe sich die Maßnahme rechnet.
Das bestätigt auch der TÜV-Rheinland. Die Amortisation hänge gerade bei Heizungen zu sehr von der Preisentwicklung bei Öl und Gas ab. Im schlimmsten Fall bringt die Investition keine Ersparnis, sondern entpuppt sich als Nullnummer. (4)
Das A und O: Planung und Kalkulation
Bedacht werden muss zudem, dass die Maßnahmen nicht zwangsläufig höhere Mieteinnahmen bringen, und dass aufgrund der großen Nachfrage die Preise für Dienstleistungen und Material steigen.
In der Summe führt das mitunter dazu, dass die erhoffte Ersparnis verpufft. Es macht daher keinen Sinn, blindlings eine Sanierung anzugehen – auch wenn die Konditionen noch so gut sind. Zielführend sind nach wie vor nur eine ordentliche Planung und Kalkulation, für die man sich ausreichend Zeit lassen und mit Experten sprechen sollte.
Quellen:
