KfW vergibt schon lange Baufinanzierungen mit „Negativzinsen“
Negativzinsen sind in aller Munde. Besonders zu Negativzinsen für Sparer ist derzeit täglich etwas in den Nachrichten zu lesen. Aber ebenso unterliegen auch die Zinsen vieler Baufinanzierer einem immer weiter sinkenden Trend. Einige Experten schließen Minuszinsen nicht aus, die Banken hingegen halten an Pluszinsen fest. Dabei vergibt die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau, schon lange Negativzinsen. Sie nennt es nur anders: Tilgungszuschuss. Der Effekt ist der gleiche. Diese Kredite sind zwar nicht ohne Auflagen erhältlich, zählen aber zu den beliebtesten Darlehen der KfW.
- Darlehen der KfW bis zu einer Höhe von 100.000 Euro sind durch den Tilgungszuschuss mit „Negativzinsen“ möglich.
- Der Tilgungszuschuss beträgt je nach Energieeffizienz 5.000 Euro, 10.000 Euro oder 15.000 Euro. Es gibt also einen deutlichen Spareffekt, ähnlich wie bei echten Negativzinsen.
- Die KfW kündigte bereits an, dass ab 2020 auch echte Negativzinsen möglich sein könnten.
- Die entsprechenden KfW-Darlehen stehen mit Laufzeiten zwischen vier und 30 Jahren zur Verfügung.
- Wer keine Chance auf einen Förderkredit der KfW hat, sollte nach günstigen Baufinanzierungen im Vergleich schauen, um zu sparen.
Wann gibt es Negativzinsen?
Bei den genannten Darlehen handelt es sich um Baufinanzierungen im Rahmen des Förderprogramms „Förderkredit Energieeffizient Bauen Nr. 153“. Dieses Darlehen steht Privatpersonen zur Verfügung, wenn sie damit einen Neubau entsprechend der Energieeffizienzrichtlinien der KfW bauen oder eine Bestandsimmobilie erwerben und entsprechend sanieren. Die maximale Darlehenssumme beträgt 100.000 Euro. Die Laufzeiten für diese Kredite können wahlweise zwischen vier und 30 Jahren betragen.
Der Darlehensnehmer hat die Option, die ersten ein oder zwei Jahre auf die Tilgung zu verzichten. Der effektive Jahreszins beläuft sich, unabhängig von der Laufzeit, auf 0,75 Prozent. Soweit unterscheidet sich die Finanzierung nicht von denen gewöhnlicher Baufinanzierer.
Allerdings gilt es eines zu beachten: Der Kredit kann nicht bei der KfW direkt beantragt werden. Die Antragstellung muss über eine private Bank oder Sparkasse erfolgen. Diese wiederum erhält aus dem Zinssatz von 0,75 Prozent einen Anteil als Provision.
Tilgungszuschuss drückt Zinsen unter Null
Das Programm 153 sieht, abhängig von der Energieeffizienz des zu finanzierenden Objekts, einen Tilgungszuschuss vor. Eine Finanzierung muss als Ganzes gesehen werden. Am Ende steht die Frage: Was kostet sie? Und die Antwort auf die Frage gibt der effektive Jahreszins. In die Berechnung dieses Zinses fließt auch die Tilgungsverrechnung mit ein. Folglich muss auch ein Tilgungszuschuss berücksichtigt werden.
Die Höhe des Tilgungszuschusses ergibt sich wie folgt:
| KfW-Effizienzhaus | Höhe Tilgungszuschuss |
|---|---|
| KfW-Effizienzhaus 40 Plus | 15 % der Darlehenssumme, bis zu 15.000 Euro für jede Wohneinheit |
| KfW-Effizienzhaus 40 | 10 % der Darlehenssumme, bis zu 10.000 Euro für jede Wohneinheit |
| KfW-Effizienzhaus 55 | 5 % der Darlehenssumme, bis zu 5.000 Euro für jede Wohneinheit |
| Quelle: KfW | |
Ein Zuschuss in Höhe von 15.000 Euro für das KfW-Effizienzhaus 40 Plus bei einem Darlehensvolumen von 100.000 Euro ist verlockend. Faktisch muss der Erwerber, ohne Zinsen, nur 85.000 Euro zurückzahlen. Dieser Zuschuss führt bei einer zehnjährigen Zinsbindung zu einem effektiven Jahreszins von minus 2,54 Prozent!
Die Beispielrechnung
Da die breite Masse der Bauherren und Erwerber allerdings eher die Kriterien für das KfW-Effizienzhaus 40 erfüllt, stellen wir dafür eine Beispielrechnung auf. Der Tilgungszuschuss beträgt 10.000 Euro, die Tilgung beginnt ab dem zweiten Jahr. Die Zinsfestschreibung ist auf zehn Jahre ausgelegt, die Tilgungsdauer ebenfalls.
Die monatliche Rate beträgt 958 Euro. Da die Tilgung erst zeitversetzt beginnt, dauert die Rückzahlung des Darlehens neun Jahre und einen Monat. Das Rückzahlungsvolumen beträgt, bereinigt um die Förderung, in der Summe 93.530 Euro, was wiederum zu einem effektiven Jahreszins in Höhe von minus 1,31 Prozent pro Jahr führt. Das folgende Rechenbeispiel, erstellt mit dem Rechner der KfW, belegt die Zahlen:
Wie populär dieses Darlehn ist, zeigt die Zahl der ausgereichten Kredite. In der Zeit zwischen Januar 2019 und September 2019 kam die KfW auf 33.000 vergebene Kredite im Rahmen des Förderprogramms 153.
Energieberatung wird gesondert honoriert
Wer seine Bau- oder Sanierungsmaßnahme durch einen Energieberater begleiten lässt, kann mit zusätzlicher Förderung rechnen. Die KfW übernimmt die Kosten dafür bis zu einer Höhe von 4.000 Euro.
Banken reagieren verhalten mit dem KfW-Angebot
Nach wie vor tun sich Banken schwer, von sich aus KfW-Kredite anzubieten. Wer als Verbraucher keine Kenntnis von den Förderkrediten hat, wird unter Umständen auch nicht von seiner Bank darauf aufmerksam gemacht.
Zu Zeiten höherer Zinsen waren KfW-Kredite aufgrund der deutlich günstigeren Zinsen ein schöner Nebenaspekt im Gesamtpaket einer Finanzierung. Durch den enormen Druck auf die Margen unterscheiden sich die Nominalzinsen der KfW für die Verbraucher aber kaum noch von denen der anderen Kreditinstitute. Daraus ergab sich ein Rückgang bei der KfW-Darlehensvergabe gegenüber dem Vorjahr um rund 40 Prozent. Als Konsequenz korrigierte die Förderbank KfW die Zinsen im Sommer ebenfalls nach unten.
Richtigen Zündstoff wird die Diskussion über Negativzinsen im Jahr 2020 bekommen. Die KfW hat angekündigt, eventuell zukünftig echte Minuszinsen auszuweisen. Der Umweg über den Tilgungszuschuss entfällt dann. Vielleicht aber auch der Tilgungszuschuss selbst.
Autor: Uwe Rabolt
Redaktion: Tina Reisewitz
Quellen und weiterführende Links
- finanz-szene.de – So funktioniert der Minus-2,54%-Immobilienkredit der KfW
