KfW diskutiert Negativzinsen– so sähen die KfW-Darlehen aus

Es ist nicht das erste Mal, dass die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die KfW, Negativzinsen bei Baufinanzierungen ins Spiel bringt. Die staatliche Förderbank, quasi ein Non-profit Unternehmen, überlegt, die Minuszinsen der EZB auch an private Kunden und den Mittelstand weiterzugeben. Doch wie würden geförderte Baufinanzierungen mit Negativzinsen aussehen? Sind Minuszinsen wirklich besser oder sollten Erwerber lieber die bisherigen Förderprogramme der KfW wählen?

Negativzinsen kein vorübergehendes Phänomen

Europäische Sparer leiden schon länger unter den negativen Einlagezinsen der Europäischen Zentralbank (EZB), wie folgendes Diagramm zeigt. Seit Juni 2014 liegen die Einlagenzinsen der Banken bei der EZB unterhalb der Null-Linie.

Immobilienerwerber dagegen profitieren von der Zinspolitik der Zentralbank. Allerdings gibt es offensichtlich eine magische Grenze beim Baugeld, die die Banken nicht unterschreiten wollen. Die Rede ist von einem Zinssatz von 0,3 Prozent pro Jahr. Diese Kondition bieten die Geldhäuser bei bester Bonität für eine Laufzeit von zehn Jahren Zinsbindung.

Berechnung von Darlehen mit Minuszinsen bald möglich

Bislang war die Problematik bei Baufinanzierungen mit Minuszinsen, dass die Berechnung der Darlehen eine Herausforderung für die Banken darstellte. Minuszinsen waren in den Computerprogrammen nicht vorgesehen.

Dieses Defizit scheint nun vielerorts behoben oder zumindest bald gelöst. KfW-Chef Günther Bräuning sieht die Voraussetzungen für Kredite mit Negativzinsen für Ende 2020 gegeben.

Unterschiedliche Auffassungen in der Bankenwelt

Seine Kollegen aus den Chefetagen stehen den Überlegungen des KfW-Chefs allerdings eher skeptisch gegenüber. Wen wundert es. So sagte ein Sprecher der Deutsche Bank AG: „Die Notwendigkeit für Negativzinsen bei Förderkrediten sehen wir aktuell nicht, es ist deutlich ausreichende Liquidität im Markt.“

Losgelöst von den Privatbanken sehen auch die staatlichen Förderbanken unterschiedliche Ansätze. Die NRW Bank empfiehlt nach wie vor direkte Fördermaßnahmen. Zu den Instituten, welche hingegen die Gedankenspiele der KfW positiv aufgreifen, zählt unter anderem die Landwirtschaftliche Rentenbank.

Unterstützung kommt, abgesehen von Deutschlands Branchenprimus, auch von

• DZ Bank
• Helaba
• BayernLB

Negativzinsen indirekt schon gegeben

Nun ist der Gedanke an negative Zinsen zwar neu, in der Praxis aber schon lange indirekt vorhanden. Die KfW vergibt nämlich Darlehen mit Tilgungszuschüssen. Diese sind allerdings nicht für den Erwerb klassischer Bestandsimmobilien erhältlich.

Die Voraussetzung für einen Tilgungszuschuss liegt in energieeffizienten Sanierungsmaßnahmen. In diesem Zusammenhang vergibt die KfW Tilgungs- und Investitionszuschüsse. Außerdem vergibt die KfW auch Tilgungszuschüsse für Neubauten, wenn diese als KfW-Energieeffizienzhaus eingestuft werden können.

Geht man davon aus, dass die Annuität die maßgebliche Größe für einen Erwerber ist, hat ein Tilgungszuschuss am Ende der Festschreibung den gleichen Effekt wie ein Minuszins: Die Gesamtbelastung fällt geringer aus.

Die Krux liegt bei den hier genannten Tilgungszuschüssen allerdings darin, dass, trotz Energiewende und CO2-Diskussion, nicht jeder Erwerber nach dem Kauf auch noch das Geld für eine energieeffiziente Sanierung seiner Immobilie hat. Im Rahmen des Erwerbs einer Eigentumswohnung stellt die Eigentümerversammlung eine zusätzliche Hürde dar. Statistiken zeigen, dass Gemeinschaften mit relativ hohem Durchschnittsalter eine geringere Bereitschaft für Investitionen in energieeffiziente Maßnahmen aufweisen.

Weitere KfW-Förderungen

Die KfW bietet neben der Energieeffizienz-Förderung noch weitere Zuschüsse. Herauszuheben ist dabei vor allem das Baukindergeld.

Familien erhalten damit, sofern sie nicht die Einkommensgrenzen überschreiten, pro Kind und pro Jahr 1.200 Euro für die Dauer von zehn Jahren.

Wie würden sich Minuszinsen auf die Finanzierung auswirken?

Vor dem Hintergrund der Kritik an der Einführung von Minuszinsen bei KfW-Förderungen ist es natürlich interessant zu wissen, wie sehr Verbraucher tatsächlich davon profitieren würden.

Wir nehmen an, dass beides, Minuszinsen und Zuschüsse, nicht zusammen vergeben werden. Daher gehen wir bei unserer Musterrechnung davon aus, dass die Zuschüsse bei Minuszinsen entfallen und stellen Finanzierungen mit und ohne Förderung beziehungsweise mit normalem Zins und Niedrigstzins gegenüber.

Folgende Annahmen treffen wir für unsere Berechnungen:

• Darlehenssumme: 100.000 Euro
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Anfangstilgung: 3,00 Prozent
• Art der Förderung: Baukindergeld für Familie mit zwei Kindern

Für eine vereinfachte Berechnung lassen wir das Baukindergeld als jährliche Sondertilgungen in Höhe von jeweils 2.400 Euro in den Tilgungsplan einfließen und erhalten folgendes Ergebnis:

Es ist nur logisch, dass mithilfe der KfW-Förderung eine Ersparnis erreicht wird. Wie sieht es also im Vergleich dazu mit Negativzinsen aus?

Bei der Erstellung eines Tilgungsplans mit Negativzinsen geht es uns wie den Banken – wir haben aktuell noch nicht die Möglichkeit zur Einbeziehung von Zinsen, die den Wert Null besitzen oder unterschreiten. Um Ihnen aber eine Ahnung zum Ausmaß einer möglichen Ersparnis zu geben, erstellen wir den Tilgungsplan einmal mit einem Niedrigstzins von 0,01 Prozent. Folgende Ersparnis ergibt sich in diesem Rechenbeispiel:

Die Ersparnis durch Niedrigstzinsen ist schon jetzt gewaltig und vor allem größer als die ermittelte Ersparnis durch eine KfW-Förderung. Der Unterschied fällt noch drastischer aus, wenn bei der Gegenüberstellung Negativzinsen berücksichtigt werden können. Denn dann würden die Gesamtkosten der Finanzierung im Beispiel unter 100.000 Euro liegen. Das dürfte aktuell keine KfW-Förderung hinbekommen.

Alle Berechnungen haben wir mit unserem Hypothekenrechner vorgenommen.

Fazit zu Baufinanzierungen mit Negativzinsen

Vergleicht man heutige Baufinanzierungen mit KfW-Förderungen und Baufinanzierungen mit möglichen Niedrigst- oder Negativzinsen, dann fällt die Gesamtersparnis bei Letzterem deutlich höher aus.

Allerdings ist ein wichtiger Punkt bei der Finanzierungsplanung zu beachten: Wie unsere Beispiele zeigen, steigt mit sinkendem Zins die Laufzeit, die notwendig ist, um das Darlehen voll zu tilgen. Was bedeutet das für Verbraucher? Wer die Chance hat, niedrigste Zinsen zu nutzen, sollte darauf achten, eine möglichst hohe Anfangstilgung zu wählen. Andernfalls verlängert sich die Laufzeit und es kann nach Ende der Zinsbindung zu einem bösen Erwachen kommen, wenn die Restschuld immer noch immens hoch ist und die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung möglicherweise wieder gestiegen sind.

 

Autoren: Uwe Rabolt, Tina Reisewitz

 

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Quellen und weiterführende Links

• Börsen-Zeitung – KfW stellt Fahrplan für Negativzinsen auf
• KfW – Startseite
• Kreditvergleich.net – Baukindergeld berechnen