Reform des Wohnungseigentumsgesetzes könnte ab November gelten
Das Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG, regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer zum Wohnungseigentum sowie den Gemeinschaftsräumen und steckt die Dauerwohnrechte ab. Im Jahr 1951 trat es in Kraft und wurde 2007 erstmals reformiert. Dennoch enthält es weiterhin Schwachstellen, die zahlreichen Streitereien auf Eigentümerversammlungen sind ein Beweis dafür. 2018 wurde daher im Koalitionsvertrag zwischen Union und SPD festgehalten, dass mit einer erneuten Reform des WEG die Vorbereitung und Durchführung baulicher Maßnahmen, insbesondere im Sinne der Energieeffizienz, erleichtert werden solle. Was bedeutet eine WEG-Reform für die Eigentümer?
- Im März 2020 wurde ein Gesetzentwurf zu einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom Bundeskabinett beschlossen.
- Verbraucherschützer waren mit diesem Entwurf nicht einverstanden und verhinderten eine Verabschiedung des Gesetzes vor der Sommerpause.
- Ein anschließend überarbeiteter Gesetzentwurf wird derzeit vom Bundestag und Bundesrat geprüft. Wird dem Entwurf zugestimmt, tritt die WEG-Reform zum 1. November 2020 in Kraft.
- Ein Schwerpunkt soll sein, dass Wohnungseigentümer zukünftig auch ohne absoluter Mehrheit über Baumaßnahmen entscheiden können, sofern nur die Befürworter für die Kosten aufkommen. Insbesondere energetische Sanierungen und Modernisierungen sollen damit erleichtert werden.
- Wer noch 2020 Baumaßnahmen einleitet, kann von der aktuellen Mehrwertsteuersenkung profitieren. Mit einem günstigen Modernisierungskredit wird bei der Finanzierung doppelt gespart.
Bundesregierung will Schwachstellen des WEG beseitigen
Die Bundesregierung aus Union und SPD hat also die Schwachstellen im WEG erkannt und möchte diese beseitigen. Konkret wurde dazu im Koalitionsvertrag von 2018 Folgendes niedergelegt:
„Wir werden die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts reformieren und mit dem Mietrecht harmonisieren, um die Vorbereitung und Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer über bauliche Maßnahmen insbesondere in den Bereichen Barrierefreiheit, energetische Sanierung, Förderung von Elektromobilität und Einbruchsschutz zu erleichtern.“ (1)
Ende März 2020 wurde der Gesetzentwurf zu einer umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vom Bundeskabinett beschlossen. Der vollständige Name dafür lautet „Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“. (1)
Zahlreiche Änderungen im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen
Mit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes sollen unter anderem der Ausbau der Elektromobilität gefördert und die WEG-Verwaltung vereinfacht werden. Konkret waren ursprünglich Änderungen am Wohnungseigentumsrecht in folgenden Punkten vorgesehen (1):
- Vereinfachung von Modernisierungen und bestimmten baulichen Änderungen
- Gemeinschaft als Träger der gesamten Verwaltung
- Stärkung der Verwalterbefugnisse
- Vereinfachung der Willensbildung der Eigentümer
- Abänderung der Beschluss-Sammlung
- Anspruch auf Einsicht in Verwaltungsunterlagen
- Mehr Entscheidungsfreiheit in Fragen der Kostenverteilung
- Verwaltungsbeirat flexibler ausgestalten
- Einfachere Abberufung des Verwalters
- Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft
- Keine normierte Kostenentscheidung zu Lasten des Verwalters mehr
- Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
- Behandlung der „werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft“
- Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
- Beschlussfassung über die Jahresabrechnung, Vermögensstatus der Gemeinschaft
- Beschlusskompetenz für Vertragsstrafen
- Angleichung des WEG mit dem Mietrecht
Widerstand seitens Verbraucherschutz
Verbraucherschützer sahen den ursprünglichen Plan für die WEG-Reformierung kritisch und verhinderten eine Verabschiedung des neuen Gesetzes vor der Sommerpause 2020. Der Gesetzentwurf gestaltete sich etwa nach Ansicht des Vereins Deutscher Wohnungseigentümer e.V. zu bauträger- und verwalterfreundlich. (2)
Der Schutz selbstnutzender Eigentümer sei hingegen zu wenig berücksichtigt worden. Die Regierungskoalition musste daher den Gesetzentwurf nachverhandeln. Rechtsexperten im Bundestag gelang es, einen Ausgleich zwischen Sanierungsinteressen und dem Schutz finanzschwacher Eigentümer einer Gemeinschaft zu finden. Am 07. September 2020 erklärten die Regierungsparteien, dass nun alle strittigen Punkte ausgeräumt seien und ein tragfähiger Kompromiss erzielt wurde. (2)
Für Baumaßnahmen keine absolute Mehrheit mehr erforderlich
Ein Themenschwerpunkt des Gesetzentwurfs tritt besonders in den Fokus. Da bislang für die Entscheidung über bauliche Maßnahmen eine absolute Mehrheit entscheiden musste, konnte ein einziger Eigentümer den Wunsch der restlichen Parteien nach einer notwendigen Sanierung blockieren. Mit dem neuen Gesetzentwurf sollen ab sofort wichtige energetische Sanierungen einfacher beschlossen werden können, gleichzeitig aber der Schutz finanziell schwächer gestellter Eigentümer gewährleistet werden.
Der Kompromiss dazu sieht vor, dass künftig nur noch eine einfache Mehrheit für die Entscheidung über Modernisierungsmaßnahmen notwendig sein soll. Gleichzeitig sollen dann nur diejenigen finanziell für die Baumaßnahmen aufkommen, die dafür gestimmt haben.
Anders ist das, wenn eine Zweidrittelmehrheit vorliegt. In dem Fall müssen alle Eigentümer mitbezahlen, auch die, die gegen die Maßnahme sind. Allerdings müssen die Kosten verhältnismäßig bleiben. Kostspieligen Luxussanierungen soll somit ein Riegel vorgeschoben werden.
Sollte ein einzelner Wohnungseigentümer eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme fordern, soll auch das zukünftig kein Hindernis mehr darstellen. Sofern er die Kosten dafür selbst trägt, können ohne weitere Zustimmungen beispielsweise Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, eine Solaranlage, barrierefreie Umbauten, Einbruchschutz oder einen Glasfaseranschluss umgesetzt werden. Nach SPD-Mitglied Johannes Fechner sei dies „ein wichtiger Beitrag, um die klimafreundliche Elektromobilität zu fördern und sichere vier Wände zu schaffen“ (3).
Neu im Gesetzentwurf ist außerdem eine Forderung an Verwalter nach einem Sachkundenachweis. Verwalter müssen diese Zertifizierung mit einer Prüfung bei der IHK absolvieren. Wohnungseigentümer sollen einen Rechtsanspruch auf diesen Sachkundenachweis bekommen.
Ausblick zur WEG-Reform 2020
Am 16. Und 17. September 2020 findet zum Gesetzentwurf der WEG-Reform eine Anhörung und Lesung statt. Sollte es anschließend vom Bundestag und Bundesrat verabschiedet werden, kann das neue Wohnungseigentumsgesetz schon zum 1. November 2020 in Kraft treten. (2) Der Ausgang bleibt also noch offen.
Quellen und weiterführende Links
(1) Anwalt.de – Das neue Wohnungseigentumsgesetz ist auf dem Weg!
(2) VDWE e.V. – Fauler Kompromiss oder zukunftsfähige Lösung – Neues WEG ab 01. November 2020?
(3) Spiegel – Neues Gesetz soll Streit unter Wohnungseigentümern verringern