Rechtzeitig Sondertilgungen nutzen – Stichtag 31.12.
Viele Immobilienerwerber haben im Rahmen ihrer Baufinanzierung eine Klausel vereinbart, die ihnen einmal im Jahr eine Sondertilgung ermöglicht, ohne, dass dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
Möglichkeiten für Sondertilgungen bieten sich häufig durch Gehaltssonderzahlungen oder auslaufende Sparverträge. Wer bislang für das Jahr 2016 seine Option auf Sondertilgung noch nicht genutzt hat, sollte jetzt aktiv werden. Der Betrag kann nicht auf das kommende Jahr übertragen werden.
Die Sondertilgung kann im Kreditvertrag als prozentualer Satz bezogen auf die Restschuld, den anfänglichen nominalen Kreditbetrag oder als nominaler Betrag benannt und darauf maximiert sein. Je niedriger die Mindesttilgung angesetzt ist, um so besser sind die Chancen, auch davon zu profitieren. Ist die Rede von einer prozentualen Tilgung, hat sich die Größenordnung von fünf Prozent etabliert.
Abweichungen
Alternativ sehen einige Banken auch andere, fixe Termine, beispielsweise den 30.6. als Zahltag für die Sondertilgung vor. Darlehensnehmer müssen darauf achten, dass dieser Termin gehalten wird und daher die Laufzeit der Überweisung, gerade am Wochenende, berücksichtigen.
Juristische Grundlage der Sondertilgung
Im Gegensatz zu Ratenkrediten sind Sondertilgungen bei Baufinanzierungen nicht selbstverständlich. Die Bank könnte eine Sondertilgung, auch gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung, durchaus ablehnen. Paragraf 500, Abs. 2 BGB setzt nämlich ein berechtigtes Interesse des Darlehensnehmers voraus (1). Ein solches berechtigtes Interesse kann beispielsweise der Verkauf der Immobilie sein.
Der Kreditnehmer hat jedoch das Recht, eine vollständige Sondertilgung vorzunehmen, wenn die Zinsbindung für eine Dauer von mehr als zehn Jahren vereinbart wurde. In diesem Fall hat die Bank keinen Anspruch auf eine Entschädigung. Die Tilgung kann jedoch nur nach dem Ende des zehnten Jahres mit einer zusätzlichen Kündigungsfrist von sechs Monaten erfolgen (2)(3).
Was bringt die Sondertilgung?
Der beste Kredit ist der getilgte Kredit. Eine Sondertilgung führt bei gleichbleibenden Raten zu einer Verkürzung der Darlehenslaufzeit, ein Effekt, den alle Darlehensnehmer gerne erzielen. Je kürzer die Laufzeit oder je niedriger die Restschuld ausfällt, um so niedriger sind zwangsläufig die Aufwendungen für die Zinsen.
Vor dem Hintergrund, dass es sich bei einer Baufinanzierung in der Regel um sechsstellige Beträge geht, kann sich jeder ausrechnen, dass Sondertilgungen zu enormen Einsparungen führe.
Beispielrechnung:
- Darlehenssumme 100.000 Euro
- Zinsbindung 10 Jahre
- Gebundener Sollzins 2,38 Prozent
- Tilgung 1 Prozent
- Restschuld nach zehn Jahren 88.722,26 Euro
- Darlehenslaufzeit 51 Jahre und zwei Monate
Macht der Darlehensnehmer von seinem Recht auf eine jährliche Sondertilgung in Höhe von fünf Prozent pro Jahr Gebrauch, führt das zu folgenden Veränderungen:
- Restschuld nach zehn Jahren 31.717,04 Euro
- Darlehenslaufzeit bei gleichbleibenden Raten 13 Jahre und zehn Monate
Das erweiterte Sondertilgungsrecht
Neben der oben genannten Höhe von fünf Prozent für eine Sondertilgung bieten einige Kreditinstitute auch die Option einer erweiterten Sondertilgung. Dies bedeutet, dass die maximale Höhe auf bis zu zehn Prozent der anfänglichen Kreditsumme oder der Restschuld festgeschrieben ist.
Für diese Erweiterung muss der Kreditnehmer allerdings einen Zinsaufschlag entrichten. Dieser kann durchaus 0,05 Prozent pro Jahr betragen. Damit sich dieser Zinsaufschlag rechnet, muss die erweiterte Sondertilgung auch ausgenutzt werden. Darlehensnehmer sollten daher im Vorfeld genau kalkulieren, ob die erweiterte Sondertilgung jedes Jahr erbracht werden kann.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – BGB, § 500 Kündigungsrecht des Darlehensnehmers; vorzeitige Rückzahlung (2) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – § 489 Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers (3) Frag-einen-Anwalt.de – Zur Berechnung der Kündigungsfrist nach §489, BGB
