Regionale Zinsunterschiede beim Baugeld

Bislang galt, dass der Zinssatz für ein Hypothekendarlehen in erster Linie von der Kredithöhe, der Dauer der Zinsbindung und dem Beleihungsauslauf des Darlehens abhing. In einigen Fällen spielte auch die Bonität der Antragsteller noch eine Rolle.

Neu ist aber, dass auch die Postleitzahl der zu erwerbenden Immobilie Einfluss auf die Höhe der Zinsen hat. Woran liegt das und wie groß sind die Unterschiede?

Mengenrabatt in Ballungszentren

Ein Vergleich der Stiftung Warentest zeigt, dass 75 Prozent aller Banken, Versicherungen und Kreditmakler inzwischen regional unterschiedliche Zinssätze zugrunde legen. Dabei gilt, je höher die Quadratmeterpreise, um so höher der Preisnachlass. Wer in München finanziert, bekommt einen günstigeren Kredit, als ein Erwerber im Hochtaunuskreis. Damit tragen die finanzierenden Institute auch einer Polarisierung der Immobilienpreise in Deutschland Rechnung:

Die Stiftung Warentest untersuchte die Finanzierung für eine 100qm-Wohnung mit identischer Ausstattung für die Standorte München, Hamburg, Leipzig und Dortmund. Die Zinsbindung war auf 15 Jahre ausgerichtet, das Finanzierungsvolumen betrug 80 Prozent des Kaufpreises, die Anfangstilgung drei Prozent.

Bereits die Unterschiede bei den Kaufpreisen sind „erstaunlich“:

Die Verbraucherschützer führen für die unterschiedlichen Zinssätze zwei Gründe an:

• Für eine identisch große Wohnung mit gleicher Qualität bei der Substanz muss ein Erwerber in Hamburg 400.000 Euro bezahlen, in Dortmund nur 150.000 Euro. Der Hamburger Käufer nimmt zwangsläufig ein höheres Darlehen auf, als der Dortmunder und erhält darauf eine Art Mengenrabatt.
• In strukturschwachen und / oder ländlichen Regionen ist die Konkurrenz unter den Anbietern nicht so gegeben wie in Großstädten. Damit entfällt der Druck, andere Mitbewerber bei den Zinsen unterbieten zu müssen. Darüber hinaus gehen die Institute in diesen Regionen von einer höheren Kreditausfallwahrscheinlichkeit, beispielsweise durch die Firmenaufgabe des einzig nennenswerten größeren Arbeitgebers in der Region und folgenden Arbeitslosigkeit der Mitarbeiter, aus.

Die ING-DiBa honoriert einen Immobilienkauf in Berlin, Hamburg oder München mit einem Zinsabschlag von 0,2 Prozent auf den offiziellen gebundenen Sollzins. Während ein Hamburger Immobilienerwerber in der Modellrechnung der Warentester mit einem effektiven Zinssatz von 1,79 Prozent kalkulieren kann, muss der Dortmunder Käufer mit 2,04 Prozent effektiven Jahreszinses rechnen.

Kreditvermittler vs. Regionalbanken?

Die günstigsten Angebote im Vergleich der Finanztest, Ausgabe 1/2018, stammen im Übrigen fast ausschließlich von Kreditvermittlern. Mithalten können noch die Banken, die neben eigenen Finanzierungen ebenfalls als Vermittler agieren, beispielsweise die Commerzbank und die 1822direkt, Tochter der Frankfurter Sparkasse. Die Commerzbank greift beispielsweise auf über 200 Anbieter zurück.

Je dichter das Netz der Kooperationspartner, um so größer wird die Chance für den Darlehensnehmer, wirklich das günstigste Angebot am Markt zu erhalten. Eine besondere Rolle kommt dabei auch den Regionalbanken zu. In Hamburg beispielsweise liefert die Sparkasse zu Lübeck die besten Offerten, in Leipzig kam dem Postspar- und Darlehensverein Nürnberg (PSD) die Rolle des Spitzenreiters zu.

Ehemalige Erz-Wettbewerber werden so zu Kooperationspartner. Verstanden Sparkassen und Volksbanken die Vermittler früher als Wettbewerber, die teilweise regelrechtes Dumping betrieben, so dienen sie heute als unverzichtbarer zusätzlicher Vermarktungskanal. Manch Regionalbank verlässt auf diese Art sogar den angestammten Geschäftsraum und präsentiert ihre Finanzierungsangebote bundesweit.

Was beeinflusst die Zinsen? Die Faktoren in der Übersicht

Drei der klassischen Einflussfaktoren auf die Zinshöhe hatten wir bereits genannt, Kredithöhe, Laufzeit und Beleihungsauslauf. Es sind aber noch mehr Sachverhalte, die letztendlich über die Höhe der Zinsen entscheiden:

• Je länger ein Darlehensnehmer die Zinsbindung vereinbart, um so mehr steigt der Zins
• Ein möglichst hohes Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und damit den Zinssatz. Wer nur 60 Prozent Fremdmittel benötigt, zahlt weniger als bei einem Kreditbedarf von 80 Prozent bezogen auf den Beleihungswert
• Selbstständige sind Banken von jeher als Kreditnehmer suspekt. Die schwankenden Einnahmen werden häufig mit schlechteren Zinsen bestraft
• Einige Institute lassen sich die Option auf mögliche Sondertilgungen ebenfalls über den Zinssatz honorieren
• Es gibt aber auch Banken, welche eine überdurchschnittlich schnelle Tilgung durch einen Zinsnachlass honorieren

Wie sichern Sie sich den besten Zinssatz?

Vor dem Hintergrund der beschriebenen Einflussfaktoren ist es notwendig, dass sich Immobilienerwerber im Vorfeld genau darüber im Klaren sind, wie die Finanzierung aussehen soll. Nun kann niemand den Beruf wechseln, um niedrigere Zinsen zu bezahlen. Es bleibt aber beispielsweise die Option, mit der Bank über einen Zinsnachlass bei höherer Tilgung zu verhandeln.

Möglicherweise machen schon ein paar Kilometer Unterschied zwischen verschiedenen Kredithäusern einen Zinsabschlag aus. Verlassen Sie daher Ihre Komfortzone, werfen Sie einen Blick über den Tellerrand und verlassen Sie sich nicht darauf, dass Ihre Hausbank Ihnen das beste Angebot macht, nur weil man sich schon seit Jahren „kennt“.

Auch wenn es unpopulär erscheinen mag, bei den aktuell niedrigen Zinsen das mögliche Eigenkapital voll auszuschöpfen, kann es sich durch das Absenken des Beleihungsrahmens lohnen. Viele Geldgeber unterscheiden ganz grob vier Stufen, die mit Zinserhöhungen verknüpft sind:

• Darlehen bis 40 Prozent des Beleihungswertes
• Darlehen bis 60 Prozent des Beleihungswertes
• Darlehen bis 80 Prozent des Beleihungswertes
• Darlehen über 80 Prozent des Beleihungswertes

Wie bereits erwähnt, finden sich die besten Konditionen bei den Kreditvermittlern. Es kann aber auch durchaus helfen, mit dem Angebot eines Kreditmaklers zu den örtlichen Banken zu gehen. Baufinanzierungszinsen sind nicht in Stein gemeißelt und verhandelbar. Wo auch immer Sie am Ende mit Ihrer Finanzierung landen, als erster Schritt lohnt sich immer ein Vergleichsportal, das Ihnen mehr als nur einen ersten Eindruck der Konditionen bieten kann.