Seniorenwohnen – hohe Renditen beim Immobilienmarkt der Zukunft

Seniorenwohnen und Seniorenwohnungen sind im Kommen. Seit einigen Jahren steht damit eine nicht neue, aber immer populärer werdende Form des Immobilieninvestments im Fokus. Dabei handelt es sich jedoch nicht nur um eine Wohnung, die mit KfW-Mitteln barrierefrei gestaltet wurde. Die Anforderungen sind höher. „Höher“ trifft aber auch auf die Renditen zu.

Das Konzept Seniorenwohnen

Seniorenwohnungen, von denen hier die Rede ist, finden sich üblicherweise in offenen Seniorenwohnanlagen. Dabei handelt es sich nicht um Seniorenresidenzen im herkömmlichen Sinn. Die Wohnanlagen bieten zum Beispiel größtmöglichen Komfort in Bezug auf Barrierefreiheit. Einkaufsgelegenheiten befinden sich entweder in direkter Lauflage oder sind in die Anlage integriert.

Die Wohnungen sind in der Regel mit eigener Küche ausgestattet. Allerdings haben die Bewohner auch die Option, in dem im Haus befindlichen Restaurant zu speisen. Diese speziellen Wohnanlagen bieten den Bewohnern die Möglichkeit, sich einerseits in ihre Wohnung zurückzuziehen, sich andererseits auch in Gemeinschaftsräumen aufzuhalten.

Üblicherweise steht den Mietern auch die Teilnahme an organisierten Veranstaltungen offen. Dabei handelt es sich um Theater- oder Konzertbesuche oder Tagesausflüge. Angebote für sportliche Betätigung sind ebenso Bestandteil des Konzeptes wie Sprachkurse oder handwerkliche Tätigkeiten.

Während in Deutschland diese Anlagen auf der Basis von Appartements konzipiert sind, finden sich in den USA auch Mischstrukturen aus Wohnungen, Reihenhäusern und frei stehenden Häusern.

Medizinische Versorgung inklusive

Der Vorteil dieser Wohnanlagen basiert nicht nur auf den genannten Sachverhalten. Wesentlicher Bestandteil ist eine rund um die Uhr mögliche medizinische Versorgung. Notruftaste und Nachtschwester sind der Mindeststandard.

Darüber hinaus können die Bewohner bereits bei Unterzeichnung des Mietvertrages auswählen, welche Zusatzleistungen sie über die reine Anmietung der Wohnung hinaus wünschen. Abhängig von der jeweiligen Anlage werden auch Pflegeleistungen bei minderschwerem Pflegegrad erbracht.

Seniorenwohnungen als attraktives Investment mit hoher Rendite

Das britische Consultingunternehmen Savills hat die europaweiten Investitionen in Seniorenwohnungen zusammengefasst und analysiert. Die nachfolgende Grafik zeigt die Ergebnisse in Millionen Euro.

Im Zeitverlauf zwischen 2007 und 2019 ist das Interesse an Investitionen in Seniorenwohnungen tendenzielle gestiegen. Weniger bemerkenswert dabei ist, dass immer mehr institutionelle Anleger den Markt der Seniorenwohnungen für sich entdecken (1).

Der Immobilienmarkt für Seniorenwohnungen in Deutschland

Die Überalterung der Gesellschaft in Deutschland ist schon lange kein Geheimnis mehr. Allerdings wächst die Zahl der Menschen, die auf der einen Seite noch autonom leben möchten, andererseits aber auch das Auffangnetz eines Seniorenheimes wünschen.

Seniorenwohnanlagen bieten diese Konstellation aus beidem. Die in Deutschland häufigste Variante des Investments in Seniorenwohnanlagen erfolgt im Rahmen eines langfristigen Mietvertrages. Eine Anlage wird gebaut. Der Verkauf der Wohneinheiten erfolgt oft an private Investoren. Der Initiator der Anlage kooperiert mit dem späteren Betreiber. Dabei kann es sich um die Caritas, eine ähnliche Einrichtung oder einen privaten Betreiber handeln.

Der Erwerber der Wohnung schließt den Mietvertrag, in der Regel über eine Dauer von 20 Jahren, mit dem Betreiber. Dieser zahlt auch die Miete. Von einer möglichen Fluktuation bei den Bewohnern des Appartements bekommt er nichts mit. Der einzige Grund, weshalb es zu einem Mietausfall kommen könnte, wäre die Insolvenz der Betreiberfirma.

Diese Wahrscheinlichkeit besteht allerdings aufgrund der enormen Nachfrage bei einem halbwegs soliden Management nicht. In Frankfurt am Main sind freie Wohnungen mit den oben beschriebenen Zusatzleistungen bei Mieten von 1.200 Euro für 50 Quadratmeter Mangelware.

Ein weiterer Vorteil für den Erwerber besteht darin, dass er zumindest heute noch eine Neubauwohnung erwirbt. Damit ist sichergestellt, dass in absehbarer Zeit keine Sanierungsmaßnahmen notwendig sind.

In eigene Anlage für Seniorenwohnen investieren

Möglicherweise taucht bei dem einen oder anderen Leser die Überlegung auf, eine eigene kleine Seniorenwohnanlage zu erstellen. Ein Miethaus mit acht Parteien wäre der Einstieg. Damit könnte er auch eine medizinische Station in das Haus integrieren. Durch günstige KfW-Kredite, mit denen seniorengerechte Umbaumaßnahmen finanziert werden können, ließe sich das Objekt entsprechend sanieren. Die Mietrenditen wären bei Eigenbetrieb weit überdurchschnittlich. Bei klassischem Kauf einer Wohnung mit anschließender Direktvermietung sieht Savill diese zwischen 3,5 Prozent und 5,0 Prozent in den untersuchten Märkten Deutschland, Frankreich, Italien, Polen und England (2).

Was beim Kauf von Mietshäusern alles zu beachten ist, verrät unser Ratgeber zum Thema und hält eine Checkliste zum Download für Sie bereit:

Autor: Uwe Rabolt
Co-Autor:  Tina Reisewitz

Quellen und weiterführende Links

(1) Savills – Senior housing is a growing niche
(2) Springer Professionals – Investmentmärkte für Seniorenwohnen