So entwickelte sich der Immobilienmarkt
Die Bundesbank veröffentlichte Anfang September die neuesten Zahlen zum deutschen Immobilienmarkt. Gleich, ob Mieten oder Kaufpreise für Ein- oder Mehrfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen, die Preise am Immobilienmarkt kennen seit 2010 nur einen Weg, den nach oben.
Preissteigerungen von bis zu 50 Prozent verzeichnen die Statistiker für die sieben größten deutschen Städte für selbstgenutzte Immobilien, Mietshäuser verteuerten sich gar um bis zu 55 Prozent.
Die Preisindikatoren
Steigerungen jenseits der 20-Prozent Marke
Der Preisanstieg für selbst genutztes Wohneigentum betrug seit 2010 weit über 20 Prozent. Eine differenzierte Betrachtung zwischen den sieben größten Städten Deutschlands, den 127 größten Städten und dem Gesamtmarkt zeigt ein noch drastischeres Bild.
In den sieben größten Städten stiegen die Preise um fast 50 Prozent. In den anderen Städten lag der Anstieg bei fast 40 Prozent um zehn Prozent niedriger. Das statistische Mittel über ganz Deutschland verweist auf einen Anstieg um rund 25 Prozent.
Die Auswertung der Preise für Mietshäuser zeigt ebenfalls einen rasanten Anstieg. Dabei gibt es kaum Unterschiede zwischen Neubauten und Bestandsimmobilien. Während Bestandsimmobilien seit 2010 um rund 50 Prozent zulegten, kletterten die Preise für Neubauten auf 55 Prozent.
Die Standardindikatoren zur Marktanalyse
Der einzige Indikator am Immobilienmarkt, der seit 2010 fallende Daten aufweist, sind die Hypothekenzinsen. Diese haben in den letzten Jahren bekanntermaßen drastisch abgenommen. Die Relation zwischen Haushaltseinkommen und monatlichen Kosten für ein Darlehen ist deutlich rückläufig.
Eine Verteuerung von Wohneigentum lässt sich auch an der Relation von frei verfügbarem Haushaltseinkommen zum Kaufpreis ablesen. Hier beträgt der Anstieg der Quote 15 Prozent seit dem Jahr 2010.
Deutlich moderater fällt das Verhältnis zwischen Anstieg der Kaufpreise von vermietetem Wohneigentum und Mieten aus. Der Anstieg betrug nur fünf Prozent. Dieser Sachverhalt ist allerdings nicht als positives Signal zu werten, sondern weist vielmehr auf die Verteuerung der Mieten hin.
Miete – ein teures Vergnügen
In den sieben ausgewählten Großstädten stiegen die Mieten seit 2010 um 24 Prozent, in den 127 untersuchten Städten um 22 Prozent. Der bundesrepublikanische Durchschnitt weist einen Anstieg von nur 18 Prozent auf. Wie sehr sich „Wohnen“ von den übrigen Lebenshaltungskosten abgekoppelt hat, zeigt ein Blick auf die kumulierte Inflation der Jahre 2010 bis 2015. Diese betrug lediglich rund acht Prozent.
Fremdvermietung – lukrativ wie noch nie
Wer es sich leisten kann, sollte in Mietwohnungen investieren. In sieben ausgewählten Großstädten betrug die erzielbare Jahresmiete das 27fache des Kaufpreises. Die klassische Faustformel für die Bewertung einer Mietimmobilie geht von einem Kaufpreis aus, der dem 18- bis 20fachen der Jahresmiete entspricht. Auch die analysierten 127 Städte weisen zahlen auf, die davon mit der 24,5fachen Jahresmiete weit davon entfernt sind. Selbst der Bundesdurchschnitt mit leicht unter dem 24fachen Mietertrag hat die Basis der klassischen Bewertung längst verlassen.
Wie signifikant die Preissteigerungen ausfallen, wird an dem Sachverhalt deutlich, dass im Bundesschnitt auch Städte wie Bochum oder Oberhausen gewichtet sind, die rückläufige Mieten und Kaufpreise aufweisen.
Wie haben sich die Kreditvolumina entwickelt?
Die Kreditvergabe für Immobilienfinanzierungen ist sowohl an private Haushalte als auch an Unternehmen gestiegen. Bei privaten Finanzierungen betrug der Anstieg seit 2010 vier Prozent, bei gewerblichen Darlehen um drei Prozent. In Relation zum Bruttoinlandsprodukt war die Kreditvergabe jedoch in der Summe um vier Prozent von 39 Prozent auf 35 Prozent rückläufig.
Der Graph der Entwicklung der Zinslast in Relation zum frei verfügbaren Einkommen bewegt sich umgekehrt proportional zu den Preissteigerungen auf dem Immobiliensektor.
Die Gründe dafür liegen auf der Hand, die Bauzinsen haben eine Talsohle erreicht, aus der sie sich aktuell auch nicht mehr herausbewegen. Dies kompensiert die gestiegenen Preise. Ein anderer Grund ist die höhere Eigenkapitalausstattung der Erwerber. Anleihen brachten früher einen teilweise höheren Ertrag, als für die Zinsen aufgewendet werden musste, und blieben im Depot. Heute sind viele Anleger von Anleihen zu Immobilien geschwenkt.
Kaum noch Unterschiede in der Zinsbindung
Die Analyse der Bundesbank zeigt, dass es hinsichtlich der monatlichen Belastung keinen Unterschied mehr macht, sich für fünf Jahre festzulegen oder gleich auf Nummer sicher zu gehen und langfristige Festschreibungen vorzunehmen.
Der Zinssatz für Festschreibungen bis fünf Jahre und für mehr als zehn Jahre fällt nahezu identisch aus. Der Anteil an Festschreibungen mit einer Dauer von bis zu fünf Jahren und bis zu zehn Jahren hält sich mit je rund 40 Prozent am Gesamtaufkommen in etwa die Waage. Seit 2010 stieg der Anteil an Zinsbindungen mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren um rund zwölf Prozent.
Wie sieht es mit Investition und Verkauf von Bestandsimmobilien aus?
Der Wohnungsmarkt ist in weiten Teilen Deutschlands extrem angespannt. Dem stehen historisch niedrige Zinsen gegenüber, die Investments in Anleihen oder Einlagen uninteressant machen. Trotz steigender Immobilienpreise zeigt sich das Umfeld für eine Immobilieninvestition als hervorragend. Die Frage ist, wird es auch genutzt?
Seit 2010 stiegen die Investitionen in Immobilien, gemessen am Bruttoinlandsprodukt um ein Prozent. In absoluten Zahlen fällt diese Steigerung aber deutlich höher aus, da das BIP seit 2010 von damals fast vier Prozent auf 0,7 Prozent im ersten Quartal 2016 zurückgegangen ist.
Eigentumswohnungen – das Rätsel
Die Entwicklung des Verkaufs von Eigentumswohnungen aus dem Bestand widerspricht allen anderen Indikatoren, die ja seit 2010 steil nach oben weisen. Gerade in den sieben ausgewählten Großstädten kam es im Jahr 2014 zu einem massiven Einbruch, dem allerdings ein genauso starker Wiederanstieg folgte.
Grund waren die überdurchschnittlichen Preissteigerungen in den Ballungszentren, die bei den Investoren zu einer Verschnaufpause führten. Trotz eines Rückgangs von 3,3 Prozent gegenüber 2013 stieg das gehandelte Volumen um 3,6 Prozent (1), eine tatsächliche Preissteigerung von 7,2 Prozent je Einheit.
Entwicklung der Baugenehmigungen
Da der Bestand an Immobilien bei Weitem nicht ausreichen ist, um die vorhandenen Lücken zu schließen, kommt der Frage nach Bauanträgen und Baugenehmigungen eine besondere Rolle zu.
Diese war seit 1994 kontinuierlich rückläufig und erreichte im Jahr 2009 ihren Tiefpunkt. Gleiches gilt zwangsläufig auch für die Fertigstellung von Neubauten. Seit 2010 steigen jedoch sowohl die Zahlen für Bauanfragen als auch an Bauanträgen kontinuierlich an. Parallel zu dieser Entwicklung haben sich natürlich auch die Zahlen der Auftragseingänge im Bauhauptgewerbe entwickelt. Hier ist ein Anstieg von rund 70 Prozent seit 2010 zu verzeichnen.
