Steigende Baukosten verteuern Immobilien noch mehr, als angenommen
Die jüngste Publikation der Bundesbank zur Entwicklung des Baupreisindex zeigt laut Andreas Ibel, ehrenamtlicher BFW-Präsident (Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen), nur die Spitze des Eisberges. Darin heißt es, dass im Baupreisindex die Kosten für rechtliche Regulierungen, welche die Baukosten ebenfalls nach oben treiben, noch nicht eingerechnet sind (1). Mitgliedsfirmen des BFW haben Schwierigkeiten, Baufirmen zu finden, was ebenfalls die Kosten steigen lässt. Demnach ist die Verteuerung von Immobilien noch viel höher, als bisher angenommen.
- Die Kosten für Neubauten ziehen jährlich an.
- Preissteigerungen von rund fünf Prozent bei den Baukosten sind an der Tagesordnung.
- Weitere Aufwendungen aufgrund behördlicher Vorgaben verteuern Neubauten zusätzlich.
- Höhere Eigenleistung für Selbstnutzer ist eine Möglichkeit, steigende Baukosten zu kompensieren.
Steigende Baukosten im Überblick
Laut Bundesbank stiegen die gesamten Baukosten im Mai 2019 gegenüber dem Vergleichsmonat Mai 2018 um insgesamt 4,7 Prozent. Aufgegliedert auf die einzelnen Sektoren ergibt sich folgendes Bild:
- Rohbauarbeiten: + 5,2 Prozent
- Malerarbeiten: + 5,5 Prozent
- Betonarbeiten: + 5,3 Prozent
- Ausbauarbeiten: + 4,2 Prozent
- Instandhaltungsarbeiten: + 4,3 Prozent
Die folgende Grafik zeigt, dass der Anstieg bei den Baupreisen fast kontinuierlich verläuft (z.B. 04.2019 entspricht Q2 2019):
Für die letzten fünf Jahre zeigt die Statistik folgende Werte (2):
| Zeit | Wert | Relative Veränderung zur Vorperiode in % | Relative Veränderung zum Vorjahr in % |
|---|---|---|---|
| 2019 2.Q | 115,0 | 0,9 | 5,1 |
| 2019 1.Q | 114,0 | 1,8 | 5,3 |
| 2018 4.Q | 112,0 | 0,9 | 5,2 |
| 2018 3.Q | 111,0 | 1,5 | 5,0 |
| 2018 2.Q | 109,4 | 1,0 | 4,3 |
| 2018 1.Q | 108,3 | 1,7 | 4,2 |
| 2017 4.Q | 106,5 | 0,8 | 3,8 |
| 2017 3.Q | 105,7 | 0,8 | 3,4 |
| 2017 2.Q | 104,9 | 1,0 | 3,1 |
| 2017 1.Q | 103,9 | 1,3 | 2,8 |
| 2016 4.Q | 102,6 | 0,4 | 2,2 |
| 2016 3.Q | 102,2 | 0,5 | 2,0 |
| 2016 2.Q | 101,7 | 0,6 | 1,9 |
| 2016 1.Q | 101,1 | 0,7 | 1,5 |
| 2015 4.Q | 100,4 | 0,2 | 1,4 |
| 2015 3.Q | 100,2 | 0,4 | 1,3 |
| 2015 2.Q | 99,8 | 0,2 | 1,4 |
| 2015 1.Q | 99,6 | 0,6 | 1,4 |
| 2014 4.Q | 99,0 | 0,1 | 1,6 |
| 2014 3.Q | 98,9 | 0,5 | 1,6 |
| 2014 2.Q | 98,4 | 0,2 | 1,7 |
| 2014 1.Q | 98,2 | 0,8 | 2,0 |
| Quelle: Deutsche Bundesbank | |||
Was bedeutet der Anstieg der Baukosten für Bauherren?
Was bedeutet diese Wertentwicklung für die Gestehungskosten einer Immobilie in zehn Jahren? Im zweiten Quartal 2009 lag der Baupreisindex bei 88,9. Nicht berücksichtigt bei der Wertentwicklung sind die Mehrkosten für den Bauherrn aufgrund veränderter Vorschriften, beispielsweise für Energieeffizienz, die ebenfalls eine Verteuerung der Baukosten mit sich bringen.
Die Differenz betrug zwischen 2009 und 2019 fast unvorstellbare 26,1 Prozent. Rechnet man diese Zahlen einmal auf die nächsten zehn Jahre hoch, ohne andere möglichen Faktoren, die den Bau verteuern, zeigt sich, was dies für die Bauherren mit sich bringen könnte:
| Baukosten 2019 | Baukosten 2029* | ||
|---|---|---|---|
| 100.000 Euro | 126.100 Euro | ||
| 150.000 Euro | 189.150 Euro | ||
| 250.000 Euro | 315.250 Euro | ||
| 500.000 Euro | 630.500 Euro | ||
| Quelle: Deutsche Bundesbank; *Schätzung aufgrund des bisherigen Trends | |||
Tatsache ist, dass Grundstücke auch nicht preiswerter geworden sind, für Bauherren sind die Zeiten relativ trübe geworden. Einziger Lichtblick ist, dass sich die Zinsen für Baugeld seit Jahren auf einem historisch niedrigen Niveau bewegen und ein Ende nicht in Sicht ist.
Sinkende Bauzinsen sind zwar positiv zu beurteilen, für die Bauherren stellt sich auf der anderen Seite aber in Bezug auf Bau- und Erwerbskosten ein anderes Problem. Gestiegene Baukosten bedeuten bei gleichem Eigenkapital, dass der Verschuldungsgrad steigt und damit zwar niedrigere Zinsen gezahlt, diese aber auf ein größeres Darlehensvolumen fällig werden. Somit steigt für Viele die Zinslast.
Welche Lösungen bieten sich trotz steigender Immobilienpreise an?
Für Kapitalanleger, die Wohneigentum vermieten, bergen gestiegene Baukosten zumindest auf dem Papier einen Pluspunkt. Die jährliche Abschreibung auf die Immobilie erhöht sich, die Steuerminderung fällt größer aus. Selbstnutzer, die endlich ihren Traum vom eigenen Neubau verwirklichen möchten, haben weniger bis gar keine Option.
Längeres Vorsparen, um auf diesem Weg mehr Eigenkapital zu erwirtschaften, ist bei dem aktuellen Zinsniveau völlig sinnlos. Eine Preissteigerung von rund fünf Prozent im Laufe eines Jahres lässt sich mit herkömmlichen Ansparprozessen nicht kompensieren. Höher rentierende Kapitalanlagen bergen die Gefahr des Kursverlustes und damit im Umkehrschluss eine Minderung des Eigenkapitals.
Eine Lösung ist eine größtmögliche Eigenleistung. Beispielsweise Maler- und Ausbauarbeiten, immerhin mit einem Preisanstieg von 5,5, respektive 4,2 Prozent gegenüber dem Vorjahr ausgewiesen, bieten den besten Einstieg.
Die Banken akzeptieren Eigenleistungen zwar nicht mehr zu 100 Prozent als Eigenmittelersatz, aber dafür umgehen die Bauherren die Kosten für die ausführenden Firmen. Zu beachten ist allerdings, dass für bestimmte Gewerke eine Qualifikation oder grundsätzliche Befähigung nachgewiesen werden muss.
Höhere Baukosten senken die Eigenkapitalquote. Um dies zu umgehen und die Eigenmittelquote zu erhöhen, um damit durch einen höheren Beleihungsauslauf bedingte höhere Zinsen zu vermeiden, bietet sich ein Arbeitgeberdarlehen an. Dieses wird dem Eigenkapital zugerechnet.
Quellen und weiterführende Links
(1) Bundesanzeiger Verlag – BFW-Präsident Ibel zum Anstieg der Baupreise: “Tatsächliche Kostensteigerung ist noch weitaus höher!“
(2) Deutsche Bundesbank – Zeitreihe BBDP1.Q.DE.N.BP.O.B1A0000000.I15.A: Baupreise / Deutschland / Ursprungswerte / Insgesamt
