F+B-Wohn-Index: Neumieten wachsen weniger stark als Bestandsmieten

Der F+B-Wohn-Index Deutschland für das zweite Quartal 2020 zeigt, dass die Bestandsmieten stärker ansteigen als die Mieten bei Neuvermietung. Das Hamburger Institut für Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH präsentierte jetzt die aktuellen Zahlen. Die Ergebnisse zeigen kein homogenes Bild am Wohnungsmarkt.

Preisentwicklung bei Wohneigentum führend

In der aktuellen Mietpreisdiskussion darf die Preisentwicklung für Wohneigentum nicht außen vor bleiben. Niedrige Zinsen und hohe Mieten motivieren Mieter nach wie vor zum Eigenheimerwerb. Dies bleibt natürlich nicht ohne Folgen für das Preisniveau. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH) betrug der Preisanstieg vom 1. Quartal 2020 zum 2. Quartal 2020 immerhin 2,5 Prozentpunkte. Bei Eigentumswohnungen (ETW) fiel die Teuerung etwas moderater aus. Hier waren es nur 0,9 Prozentpunkte. (1) Welche Zahlen lieferte der Mietmarkt in diesem Zeitraum?

Angebotsmieten geben leicht nach

Im Vergleichszeitraum verzeichneten Neumieten nur einen leichten Anstieg von 0,4 Prozent. Die Angebotsmieten lagen, trotz eines leichten Rückgangs, immer noch bei einem Plus von einem Prozent. Damit liegen Neumieten unter der Entwicklung des Verbraucherpreisindex, Bestandsmieten nur marginal darüber. Die Inflationsrate betrug im Zeitraum Juni 2019 bis Juni 2020 lediglich 0,9 Prozent.

Die Erhebung des Unternehmens F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH kommt zu dem Ergebnis, dass es bundesweit bei Neuvermietung zu nachgebenden Mietpreisen kam. Die Mieten in 18 der 50 Städte mit dem höchsten Mietniveau in Deutschland sanken. In sechs der 50 teuersten Städte trat sogar etwas Unerwartetes ein: Gegenüber dem Vergleichsquartal 2/2019 verlief die Mietpreisentwicklung bei Neuvermietung negativ.

Laut F+B Geschäftsführer Dr. Bernd Leutner mag diese Entwicklung auch auf die Mietpreisbremse zurückzuführen sein. Eine direkte Auswirkung der Corona-Pandemie mochte er nicht unterstellen (1)

Wohneigentum als treibende Kraft bei Wohnindex

Der Vergleich zwischen erstem und zweitem Quartal 2020 ist interessant. Spannend wird jedoch die Betrachtung zum Vorjahresquartal 2/2019 über alle Kennziffern, EFH, ETW, Neumieten und Bestandsmieten. Die gesamte Teuerung lag bei 6,1 Prozent, getrieben von der Preisentwicklung bei Einfamilienhäusern:

Bemerkenswert ist auch die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen seit dem Jahr 2004. Eigentumswohnungen waren in Bezug auf die Wertentwicklung offenkundig Investments, die sich lohnten.

Bezüglich der Entwicklung der Mieten verlief der langfristige Vergleich konträr zur Betrachtung der ersten beiden Quartale des Jahres 2020. In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Neuvertragsmieten um 19 Prozent. Bestandsmieten verzeichneten dagegen nur ein Plus von 10,4 Prozent im selben Zeitraum. (1)

Sonderfall Berlin

Die Hauptstadt nimmt, wie in vielen anderen Fällen, auch bei der Betrachtung der Lage am Wohnungsmarkt eine Sonderstellung ein. F+B spricht in ihrer Studie von einer Schattenmiete. Hintergrund ist der am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Mietendeckel.

Auf der einen Seite gibt es Vermieter, die nach wie vor an der einstmals aufgerufenen Bestandsmiete festhalten. Auf der anderen Seite stehen die Vermieter, die sich an die neuen Regeln halten. Vor diesem Hintergrund ist aktuell eine einheitliche Beurteilung der Mietentwicklung in Berlin nicht möglich. Selbst das Lesen eines Mietangebotes wird inzwischen zur Herausforderung.

Laut Beobachtungen von F+B werden in Wohnungsannoncen nämlich zuweilen zwei Mietpreise angegeben. Zentral beworben wird dabei die Marktmiete, die es schon vor dem „Mietendeckel“ gegeben hat und die unabhängig von dieser gesetzlichen Maßnahme unter „normalen“ mietrechtlichen Bedingungen erhoben worden wäre. Sie ist Grundlage des Mietvertrags. Darüber hinaus finden sich oft im Fließtext der Annoncen die regulierten und gekappten Miethöhen nach dem „Mietendeckel“. Verbunden mit der Klausel, gegebenenfalls Nachforderungen geltend zu machen, sollte die Mietendeckelmiete verfassungswidrig sein. Mieter müssen dieser Klausel im Mietvertrag zustimmen. (1)

Die folgende Tabelle zeigt, welches kalkulatorische Risiko Mieter mit dieser Regelung eingehen:

Der Düsseldorfer Weg

In seiner Studie wirft das Hamburger Institut auch einen Blick auf das bevölkerungsreichste Bundesland Nordrhein-Westfalen. Hier sticht Köln durch die größte Nachfrage an Wohnraum hervor. Der Bedarf an Wohnraum wird in Köln nur zu 46 Prozent durch Neubauten gedeckt. Dem Bedarf an 6.900 Wohnungen pro Jahr steht lediglich ein Zuwachs von 3.100 Wohnungen gegenüber.

Dass diese Unterdeckung jedoch kein Problem des Bundeslandes, sondern der Kommune ist, belegt das Beispiel Düsseldorf. Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt deckt 85 Prozent des Bedarfs An Wohnungsbauten ab.

Konsequente Ausnutzung vorhandener Bebauungsflächen unter Nutzung aller digitalen Möglichkeiten zur Auswertung und Planung des bebaubaren Raums sowie konsequente Umsetzung der Planung sind dort der Schlüssel zum Erfolg. (2)

Quellen und weiterführende Links

(1) F+B – Pressemitteilung vom 10.08.2020: F+B-Wohn-Index Deutschland Q2/2020
(2) Reguvis – Wohnungsmangel in Köln am größten (Von: Institut der deutschen Wirtschaft Köln)