Wann ist eine Sanierung sinnvoll?

Der Bestand an älteren Immobilien in Deutschland wächst zunehmend. Allein in Bayern sind zwei Drittel aller Objekte älter als 30 Jahre, die Nachfrage nach Bestandsimmobilien wächst nach wie vor. Allerdings sollte beim Wohnungs- oder Hauskauf einiges in puncto Sanierung berücksichtigt werden. Jede Dekade weist ihre typischen baulichen Eigenheiten auf. Insbesondere beim Heizungsbau stellen wir heute zahlreiche Mängel in der Energieeffizienz fest. Wo liegen also die meisten Defizite bei Bestandsimmobilien und wann lohnt sich eine Sanierung?

Die 50er Jahre

Der Wiederaufbau nach dem Krieg bezog auch Ein- und Zweifamilienhäuser mit ein. Gebaut wurde in der Regel mit Ziegelsplitt, vermischt mit einfachstem Beton. Eine Wärmedämmung auf dem Dachstuhl war ebenso unpopulär wie eine solide Dämmung der Kellerwände. Die Folgen dieses Verzichts können Schwammbildung im Keller oder marode Dachbalken sein. Die Elektroinstallation bewegte sich weit vom heutigen Standard weg. Gleiches gilt für die Heizungsanlagen. Diese dürften allerdings inzwischen weitestgehend aus dem Verkehr gezogen sein.

Häuser aus den fünfziger Jahren mit Grundstücken in einer Größenordnung von 500 bis 600 Quadratmeter finden sich heute noch in vielen Innenstadtlagen. Für die meisten sind diese Objekte, trotz der Wertlosigkeit der Immobilie, aufgrund der Grundstückspreise unbezahlbar. Eine solide Sanierung verschlingt nochmals Geld. Allerdings unterstützt die KfW energieeffiziente Maßnahmen durch zinsgünstige Kredite und Zuschüsse.

Grundsätzlich empfiehlt es sich, eine Sanierung nicht in Teilstücken durchzuführen, sondern als eine komplette Baumaßnahme.

Die 60er Jahre

In den 60er Jahren begann in Deutschland ein Bauboom, teils bedingt durch das Wirtschaftswunder. Die 1952 eingeführte Wohnungsbauprämie trug ebenfalls ihren Beitrag zur Gestehung neuer Ein- und Zweifamilienhäuser bei.

Die Wände wurden zwar nicht mehr aus Ziegelsplittbeton erstellt, denn hochwertiger Beton hatte Einzug gehalten. Dachdämmung und Schallisolation führten aber immer noch ein Schattendasein. Holzfenster sorgten in den Räumen zwar für eine gewisse Luftzirkulation, ermöglichten allerdings auch das Einströmen von Kälte. Fenster waren im besten Fall zweifach verglast, die Wärmedämmung des Mauerwerks war rudimentär ausgestaltet.

Einer Sanierung eines solchen Hauses sollte unbedingt eine Überprüfung der Wasserrohre vorausgehen. Marode Wasserrohre können eine Gefahr für die gesamte Bestandsimmobilie darstellen. Der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) erwartet einen überdurchschnittlichen Anstieg der Versicherungsfälle in naher Zukunft, ausgelöst durch Leitungswasserschäden aufgrund völlig überalterter Rohre der Häuser aus den 50er, 60er und 70er Jahren (1).

Die 70er Jahre – der Ölpreisschock

Energetisches Bauen war bis in die 70er Jahre ein Fremdwort, denn Heizöl war billig. Der Ölpreis stieg jedoch nach der Ölkrise 1973 überdimensioniert an, was nicht nur Schäden für die Volkswirtschaft mit sich brachte, sondern auch Hausbesitzern massiv auf das Portemonnaie schlug. Erstmalig standen Neubauten mit niedrigerem Energieverbrauch im Fokus.

Metallfensterrahmen waren damals weit verbreitet. Sie nahmen im Winter jedoch die Kälte auf und strahlten diese nach innen in die Räume ab. Dazu gab es Probleme mit Kondenswasser, aufgrund der Temperaturunterschiede zwischen „draußen“ und „drinnen“. Kältebrücken in den Wohnungen und Häusern waren ein häufiges Merkmal der Neubauten aus den Siebzigern. Die Folge war Schimmelbildung in den Wohnräumen.

Weitere Nachteile waren durch den verbauten Waschbeton zu beobachten. Die Schallisolierung war aufgrund der Verarbeitung nicht zu 100 Prozent gegeben.

Die Heizungsanlagen aus dieser Zeit dürften noch in dem einen oder anderen Objekt zu finden sein. Die Effizienz weicht jedoch deutlich von modernen Anlagen ab. Insbesondere bei Ölheizungen dürfte ein Austausch massive Einsparungen mit sich bringen, vor allem in Kombination mit einem KfW-Darlehen.

Quellen und weiterführende Links

• Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. GDV – Unter Druck