Wo sich in Deutschland noch Immobilien Schnäppchen finden lassen
Der Postbank Wohnatlas 2017 zeigt, dass es in Deutschland durchaus noch Regionen gibt, in denen sich die Immobilienpreise noch auf einem vernünftigen Niveau bewegen. Dies gilt sowohl für Vermietung als auch für Selbstnutzung.
Wer nicht unbedingt nach Sylt oder in Münchens Innenstadt ziehen möchte und ein wenig flexibel ist, wird durchaus fündig. Wo lohnt es sich aber, heute noch zu kaufen? Die Postbank veröffentlicht jedes Jahr einen Wohnatlas, den wir uns angesehen und ausgewertet haben.
Verteilung bundesweit
Wer denkt, dass sich ausschließlich in Mittel- und Ostdeutschland strukturbedingt preiswerter Wohnraum findet, irrt. Die Verteilung erstreckt sich über ganz Deutschland. Von den 402 Kreisen und kreisfreien Städten weisen 45 durchaus günstige Bedingungen auf.
Allerdings lässt sich ein Nord-Süd-Gefälle nicht leugnen. Beträgt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus in Bremen rund 320 Tausend Euro, muss ein Erwerber für ein vergleichbares Objekt in Stuttgart 810 Tausend Euro bezahlen. In München fallen sogar 1,2 Millionen Euro an.
Der Wohnatlas zielt bis auf das Jahr 2030 ab und berücksichtigt neben der Bevölkerungsentwicklung und Altersentwicklung auch die Entwicklung des Haushaltseinkommens und Haushaltsgröße bei der Interpretation der Nachfrageentwicklung.
Landschaftlich reizvoll und dennoch bezahlbar
Es ist offenkundig, das sich in den Städten kaum noch preiswerter Wohnraum findet. Interessenten müssen aber auch nicht auf das platte Land ziehen, in den Umkreisen der Metropolen werden potenzielle Käufer auch schon fündig. Dies trifft beispielsweise auf den Main-Taunus-Kreis vor den Toren von Frankfurt am Main zu, aber auch auf das Hamburger Umland wie Stade oder Lüneburg.
Besonders gute Investitionschancen finden sich laut Postbank beispielsweise an der Bergstraße, im Rhein-Neckar-Kreis oder im Kreis Alzey-Worms. Unter den kreisfreien Städten stechen besonders Bonn, Mainz, Landau oder Speyer hervor.
Im Umkehrschluss finden sich aber auch Regionen, für die langfristig eine negative Wertentwicklung prognostiziert wird, wie die Karte der Postbankstudie belegt:
Wie kommt die Kalkulation zustande?
Die Grundlagen für die Kalkulation wurden bereits genannt. Für die Berechnung werden sie noch um die Faktoren „potenzielle Preisentwicklung“ und aktuelle Preisbildung ergänzt. Ein wesentlicher Punkt ist dabei der Vervielfältiger, der den Kaufpreis in Relation zur Nettomiete ausdrückt. Während dieser Vervielfältiger auf Westerland beispielsweise bei bis zu 61 liegt, beträgt er im Kyffhäuser Land in Thüringen gerade einmal zehn.
Es ergibt sich zwangsläufig, dass die Renditechancen bei einem Immobilieninvestment um so höher sind, je niedriger der Vervielfältiger und je höher die Wertsteigerung ausfällt. Experten sehen als ideale Konstellation eine durchschnittliche Mietsteigerung von 0,5 Prozent pro Jahr bis zum Jahr 2030 und einen Kaufpreis in Höhe von 22,5 Jahreskaltmieten. Auch wenn es Regionen mit niedrigeren Vervielfältigern gibt, zeigt ein Wert von rund 22, dass es auch in der Vergangenheit bereits rentable Mietsteigerungen gab.
Allerdings weist Georg Hoogendijk, Geschäftsführer der Postbank Immobilien GmbH, auch auf eine Gefahr hin: Häufig ist die künftige potenzielle Wertsteigerung bereits in die Erwerbskosten eingepreist.
Neben der Mietrendite fließen in die Kaufpreise auch die Bausubstanz, die Ausstattung und die Lage mit hinein. Dies trifft besonders bei sanierten Objekten in den Innenstadtlagen der Großstädte zu.
Individuelle Ansprüche berücksichtigen
Dem Gedanken des Immobilienerwerbs liegt natürlich die Frage zugrunde, ob es sich um eine selbst genutzte Immobilie handelt, die möglicherweise erst in vielen Jahren verkauft werden soll, oder ob es sich von Beginn an um eine Kapitalanlage handelt.
Im zweiten Fall kann es durchaus Sinn machen, auch ein Objekt mit relativ hohem Kaufpreis in einer Metropole zu erwerben. Die dort überproportional steigenden Mieten rechtfertigen in diesem Fall den relativ hohen Einstiegspreis mitunter.
