Trotz Niedrigstzinsen – Wohneigentum immer schwieriger zu finanzieren

Historisch niedrige Zinsen bieten vielen Mietern endlich die Möglichkeit, die Mietwohnung gegen die eigenen vier Wände einzutauschen. Leider ist diese Aussage nicht ganz richtig. Im Gegenteil: Laut Aussage der Experten von Dr. Klein wird es immer schwieriger, Wohneigentum zu finanzieren (1). Worin liegen die Gründe dafür?

Einkommen, Zinsen, Immobilienpreise – die entscheidenden Faktoren

Dass sich die Zinsen auf einem Niveau bewegen, wie sie die Wenigsten der deutschen Bevölkerung erlebt haben, pfeifen die Spatzen von den Dächern. Im Jahr 2007 lag der durchschnittliche Zinssatz für ein Darlehen mit zwanzigjähriger Zinsbindung im Mittel bei 5,1 Prozent pro Jahr. Im Jahr 2019 ist die gleiche Finanzierung bereits für durchschnittlich (!) 1,53 Prozent im Jahr zu haben.

Faktor Zwei, das Durchschnittseinkommen, war auch einer signifikanten Steigerung unterworfen. Betrug das Durchschnittseinkommen in Deutschland im Jahr 1980 rund 15.000 Euro, liegt es bei rund 37.000 Euro im Jahr 2019. Niedrige Zinsen und gestiegene Einkommen wären eigentlich der ideale Nährboden für Immobilienerwerb.

Allerdings macht die Entwicklung der Immobilienpreise den potenziellen Erwerbern einen Strich durch die Rechnung. Gestiegene Preise ließen sich in der Theorie durch niedrigere Zinsen und höhere Einkommen ausgleichen. Der Vermittler Dr. Klein, der in Zusammenarbeit mit dem Statistischen Bundesamt untersucht hat, ob eine Finanzierung heute teurer oder günstiger ist als vor zehn Jahren, kommt zu dem Schluss, dass die monatliche Belastung unter dem Strich mindestens gleichgeblieben ist, wenn nicht sogar gesunken (2).

Der Beleihungsauslauf – die unbekannte Größe

Vorweg: Das durchschnittliche Eigenkapital eines Haushaltes in Deutschland beträgt 50.000 Euro. Weshalb ist diese Aussage wichtig?

Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass der Erwerber 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten selbst tragen sollte. Die Höhe der Finanzierungsquote ergibt sich jedoch aus der Relation zwischen Beleihungswert und Eigenkapital. Die Rede ist vom Beleihungsauslauf. Losgelöst von der Höhe der Zinsen stellt der Beleihungsauslauf die zentrale Größe dar.

Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 200.000 Euro, das Eigenkapital 70.000 Euro. Zwanzig Prozent Eigenkapital entsprechen 40.000 Euro. Erwerbsnebenkosten von zehn Prozent summieren sich auf weitere 20.000 Euro. Unterstellt, dass der Kaufpreis dem Beleihungswert entspricht, rechnen die Banken bei einem Sicherheitsabschlag von zehn Prozent auf den Beleihungswert folgendermaßen:

Mit dieser Größe kann eine Bank durchaus leben. Für den Kreditnehmer bedeutet dies einen monatlichen Aufwand von 352 Euro bei einer Zinsbindung von 15 Jahren, zwei Prozent anfänglicher Tilgung und einem effektiven Jahreszins von 0,82 Prozent. Dabei gelten folgende Eckdaten:

Was passiert aber, wenn der Preis der Immobilie auf 250.000 Euro gestiegen ist? Dann ergibt sich folgendes Bild:

Bei gleicher Zinsbindung und anfänglicher Tilgung ergeben sich die folgenden Zahlen: Der effektive Jahreszins steigt bei dem gleichen Anbieter auf 0,92 Prozent, die Rate auf 498 Euro. Die übrigen Eckdaten lauten:

Die Konsequenzen

Die Konsequenz aus der Steigerung des Kaufpreises liegt auf der Hand: Der Erwerber muss nicht nur auf eine höhere Kreditsumme Zinsen zahlen. Für Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf erheben die Banken noch einen Zinsaufschlag, der sich individuell an der Immobilie und der Bonität des Darlehensnehmers orientiert.

Der erhöhte Beleihungsauslauf wirkt sich trotz niedriger Zinsen und höhere Löhne noch in weiterem Umfang auf das Familieneinkommen aus. Durch die niedrigere Bandbreite zwischen Haushaltseinkommen und zur Verfügung stehenden freien Einkommen bleib weniger Luft für die kleinen Annehmlichkeiten des Lebens. Die Erfahrung hat gezeigt, dass die eigene Immobilie keine Steigerung der Lebensqualität mit sich brachte, sondern durch die Einschnitte in das Haushaltsbudget das Gegenteil bewirkte.

Die Annahme, man bräuchte für die nächsten Jahre keinen Urlaub auswärts und könne diesen doch im eigenen Garten verbringen, kann schnell zu einem Trugschluss werden. Spätestens, wenn man drei Jahre nichts anderes in den Ferien gesehen hat, als das eigene Blumenbeet, werden Zweifel an der Richtigkeit des Immobilienerwerbs wach.

Wer eine Finanzierung plant, sollte sich im Vorfeld mit dem Thema Beleihungsauslauf auseinandersetzen. Mit unserem Baufinanzierungsrechner und unserem Rechner für den Beleihungsauslauf lässt sich in wenigen Schritten ermitteln, ob eine eigene Immobilie die Lebensqualität steigern kann oder mittelfristig zu Unzufriedenheit führt.

Quellen und weiterführende Links

(1) Capital – Früher war alles besser – auch bei der Baufinanzierung?
(2) Dr. Klein – Baufinanzierung 2007 vs. 2017: Ist der Immobilienkauf schwieriger geworden?