Wird Wohnen in der Stadt zum Luxusgut?
Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung, BBSR, hatte die Neubautätigkeit in den fünf Städten Aachen, Dresden, Düsseldorf, Freiburg und Nürnberg analysieren lassen. Ziel der Analyse war die Frage, wie sich die Preise für Wohnraum und die Neubauentwicklung generell entwickeln.
Das Ergebnis der Studie war mehr als nur ernüchternd. Es ist hinlänglich bekannt, dass in den Metropolen wie München oder Berlin die Preise kontinuierlich steigen. Aber auch kleinere Großstädte ziehen nach. Es stellt sich die Frage, wie lange bleibt Wohnen für die breite Masse noch bezahlbar?
Verschiedene Ursachen für den Preisanstieg
Grund und Boden lässt sich nicht vermehren. Eine steigende Nachfrage führt zwangsläufig auch zu steigenden Preisen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Bauland stieg in Deutschland in der Zeit zwischen 2000 und 2015 von 76 Euro je Quadratmeter auf 144 Euro (1).
Wer in den Wohnungsbau investiert, möchte eine möglichst gute Rendite. Steigende Bodenpreise spiegeln sich folglich in den Mieten oder in den Quadratmeterpreisen wider. Grundstücke sind gesucht, der Konkurrenzkampf darum führt zu einem überdurchschnittlichen Preisanstieg.
Dazu kommen Verhinderungen und Behinderungen durch personell unterbesetzte Baubehörden und Widerspruchsverfahren durch Nachbarn. Die von Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) geforderte Bereitstellung zusätzlichen Baulandes gerade in den Städten und Ballungsgebieten klingt gut; es bleibt die Frage, woher nehmen?
Teures Wohnvergnügen am „Alex“
Die Stadt, oder besser, das Land Berlin gibt ein wunderbares Bild zur Entwicklung neuen und für das Gros der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraums. Direkt am Alexanderplatz planen russische Investoren einen Wohnturm mit 150 Meter Höhe. Der Bauantrag sei gestellt.
Das Preisniveau staffelt sich mit der Zahl der Stockwerke. Wer etwas weiter oben wohnen möchte, muss mit 15.000 Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Keine 100 Meter entfernt entsteht zurzeit das Appartementhaus „Grandair“. Die 4.800 Euro je Quadratmeter muten geradezu wie ein Schnäppchen an.
Baugenehmigungen als Spekulationsobjekt
Am Beispiel Berlins lässt sich noch ein anderer Sachverhalt aufzeigen, der dazu führt, dass zum einen keine Grundstücke vorhanden sind, zum anderen die Preise explodieren. Im Jahr 2015 wurden an der Spree 22.000 Bauvorhaben genehmigt, eine stolze Zahl.
Eine Fertigstellung wurde jedoch nur für 12.500 Objekte vermeldet. Rund 40 Prozent der Bauvorhaben wurden niemals auch nur ansatzweise realisiert. Der Grund? Spekulanten stellen Bauanträge. Sind diese genehmigt, können sie die Grundstücke noch deutlich teurer verkaufen, als ohne Baugenehmigung.
Innerhalb des Berliner S-Bahnrings stiegen die Preise im Jahr 2016 um 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. In Frankfurt am Main waren es immerhin 27 Prozent im gleichen Zeitraum. Diese künstliche Preistreiberei schlägt sich natürlich auch wieder in den Endpreisen, sei es Miete, sei es Kaufpreis, nieder (2).
Aachen mit Spitzenpreisen
Zwei der von der BBSR untersuchten Städte waren Aachen und Nürnberg. Die Stadt Aachen muss sich hinsichtlich der Preisentwicklung von Bauland vor München nicht verstecken. Im Südviertel liegt der Bodenrichtwert für eine ein- oder zweistöckige Bebauung bei 540 Euro pro Quadratmeter.
Wer dagegen im Kreis Aachen – beispielsweise in Monschau-Widdau – Bauland erwerben möchte, muss dagegen nur 30 Euro für den Quadratmeter bezahlen. An den hier aufgezeigten Beispielen wird deutlich, dass innerstädtisches Wohnen für viele Menschen immer mehr zu einer Utopie wird.
Der ehemalige Trend, aus dem Umland in die Stadt ziehen zu wollen, hat sich gedreht. Wohnen auf dem Land hat nicht nur ideelle Ursachen, sondern für viele einen ganz massiven finanziellen Hintergrund.
Nürnberger Auf und Ab
Der Nürnberger Grundstücksmarkt zeigt keine einheitlichen Tendenzen. Im September 2016 kostete bei Grundstücken bis zu einer Größe von 300 Quadratmetern der Quadratmeter im Mittel noch 340 Euro. Bis zum Dezember desselben Jahres schnellten die Preise auf 1.499 Euro nach oben. Auf diesem Stand hielten sich bis Februar 2017.
Dem folgte ein Absturz im März. Nur noch 100 Euro mussten die Käufer dann für den Quadratmeter bezahlen. Im April zogen die Preise jedoch wieder auf leicht über 400 Euro an. Nicht ganz so dramatisch war der Preisverlauf bei Bauland ab einer Größenordnung von 1.200 Quadratmetern.
Der Höchststand betrug im September 2016 immerhin 578 Euro. Das Tief im März 2017 lief bei 253 Euro aus. Die Preise für Grundstücke zwischen 300 und 1.200 qm hielten sich vergleichsweise stabil (3).
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Statista: Preisentwicklung für Bauland
(2) Zeit online: Baugenehmigungen als Spekulationsobjekte
(3) Immowelt.de: Entwicklung der Grundstückspreise in Nürnberg
