Wohnungsmarkt Deutschland 2019

München, seit 20 Jahren die Stadt mit den höchsten Mieten, muss seine Spitzenposition räumen. Doch nicht nur bei den Mietpreisen hat sich einiges getan, auch die Zahlen der Baugenehmigungen für den Wohnungsbau haben sich und damit die Situation auf dem Wohnungsmarkt in Deutschland ab 2019 verändert. Dass Stuttgart ebenfalls kein preiswertes Pflaster ist, ist hinlänglich bekannt. Wie sieht aber die neue Rangliste der teuersten Orte Deutschlands aus, wo profitieren Vermieter am meisten? Auch die Frage, ob Kaufen oder Mieten die bessere Alternative ist, wollen wir in diesem Beitrag beantworten.

Der Wohnungsmarkt im Süden liegt vorn

Stuttgart rangiert aktuell nur auf Platz Zwei der Liste der Durchschnittsmieten. Die Nettokaltmiete für eine 65 qm Wohnung betrug im Mittel 10,41 Euro in der Neckarmetropole. Auf Platz Eins steht Karlsfeld, ein Münchner Vorort. Eine identische Wohnung dort schlägt mit 10,86 Euro pro Quadratmeter zu Buche und hat somit München, den jahrelangen Spitzenreiter in dieser Rubrik, abgelöst.

Interessant ist, dass Vororte und kleinere Städte die Metropolen mitunter überrundet haben. Die Top Ten der teuersten deutschen Städte im Jahr 2019 waren:

Der Index in der Tabelle gibt die prozentuale Abweichung von der absoluten Durchschnittsmiete in Deutschland, gewichtet mit 100, wieder. Diese betrug 7,04 Euro pro Quadratmeter.

Städte wie Frankfurt, Hamburg oder auch das edle Wiesbaden rangieren in der Skala nur noch auf den Rängen zwischen 10 und 20.

Der Wohnungsmarkt in Ostdeutschland

Der Mietenwahnsinn macht zwar auch vor dem Osten nicht halt, aber günstiger lässt es sich dort im Vergleich zu Süddeutschland in der Regel definitiv noch wohnen. Jena, teuerste Stadt in Ostdeutschland (Berlin außen vor), rangiert auf Platz 90 der Liste der teuersten deutschen Städte und weist eine Durchschnittsmiete auf, die in etwa dem deutschen Mittelwert entspricht. Günstiger ist es in Leipzig mit einer Abweichung von rund 25 Prozent unter Mittelwert.

Berlin nimmt eine Sonderstellung bei der Betrachtung der Durchschnittsmieten ein. Durch die unterschiedliche Bausubstanz im ehemaligen Ost- und West-Berlin müssen auch unterschiedliche Mittelwerte zugrunde gelegt werden. Der Westteil der Stadt kommt mit 7,03 im Mittel auf einen Indexwert von 104, der Osten kommt mit 6,55 Euro pro Quadratmeter auf einen Indexwert von 93.

Mietanstieg verlangsamte sich

Die vom Spiegel zitierte Studie des Forschungsinstituts F+B zur Mietpreisentwicklung zeigt, dass die Mieten in Deutschland im Mittel langsamer angestiegen sind als im Vorjahr. Legten sie in 2018 noch 2,2 Prozent zu, waren es in 2019 nur noch 1,9 Prozent. Als Gründe dafür werden verschiedene Ursachen angeführt:

• Mietpreisbremse
• Vermieter agieren bei Mietsteigerungen verhaltener durch öffentliche Diskussionen
• Zahl der Neubauten führt zu Entlastung
• Mieten in Metropolen haben für viele Verbraucher das bezahlbare Maß überschritten

Allerdings lohnt es sich, einen Blick auf die Entwicklung bei Neubauten zu werfen.

Zahl der Baugenehmigungen rückläufig

In der Zeit von Januar bis September 2019 wurden Baugenehmigungen für Neubau oder Umbau für 257.900 Wohnungen ausgesprochen. Das sind 1,9 Prozent weniger als zum Vergleichszeitraums 2018. Im gleichen Zeitraum wurden in neuen Wohngebäuden 221.800 Wohnungen genehmigt. Das macht drei Prozent beziehungsweise 6.900 Wohnungen weniger gegenüber dem Vorjahr aus.

Lediglich die Zahl der genehmigten Einfamilienhäuser stieg um 0,5 Prozent. Der Trend für Zweifamilienhäuser war mit minus 1,5 Prozent ebenfalls rückläufig.

Diese Zahlen sind umso erschreckender, als bis zu 400.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden müssten, um das Defizit an bezahlbarem Wohnraum aufzufangen (2).

Deutsche Bundesbank zeigt steigende Zahlen

Hingegen der statistischen Zahlen der Deutschen Bundesbank und des Statisitschen Bundesamts kann sich der Wohnungsbau nicht beklagen. In den letzten Jahren, einschließlich seit Januar 2019, stiegen die Werte zu den Auftragseingängen sowie zum Umsatz, wie folgende Grafiken zeigen:

Kaufen oder Mieten?

Ein Rechenexempel soll zur Diskussion dieser Frage weiterhelfen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Deutschland für eine Eigentumswohnung zwischen 40 und 80 Quadratmetern lag bei 2.710 Euro (1). Damit lag der Kaufpreis für eine 65 qm große Wohnung bei durchschnittlich 176.150 Euro. Die Kaltmiete für eine gleichgroße Wohnung betrug im Mittel bei 6,76 Euro pro Quadratmeter insgesamt 439 Euro.

Unterstellen wir eine klassische Finanzierung, bei der der Käufer einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent zuzüglich der Nebenkosten hat. Das Finanzierungsvolumen beläuft sich auf 141.000 Euro.

Bei einer 15-jährigen Zinsfestschreibung, einem jährlichen Zinssatz von 0,73 Prozent effektiv und einer anfänglichen Tilgung von 3,5 Prozent läuft die monatliche Rate bei 437 Euro aus. Am Ende der Zinsfestschreibung liegt die Restschuld mit 74.018 Euro leicht über 50 Prozent.

Die Gesamtbetrachtung liest sich wie folgt:

• Gesamtzahlung: 78.678,00 EUR
• Tilgungsanteil: 66.981,85 EUR
• Zinsanteil: 11.696,15 EUR
• Restschuld: 74.018,15 EUR

Unterstellen wir eine jährliche Mietsteigerung von 1,9 Prozent bei einer Ausgangsmiete von 439 Euro und einer Dauer von 15 Jahren. In diesem Fall liegt der Aufwand für Mietzahlungen nach 15 Jahren bei 90.446 Euro, ohne dass ein Mehrwert in Form einer teilentschuldeten Immobilie geschaffen wurde. Zur Verdeutlichung der Entwicklung der Miete hier nur die ersten fünf Jahre und das letzte Jahr:

Die Antwort auf die Frage „Mieten oder Kaufen?“ liegt damit in diesem Beispiel auf der Hand. Solche Prognosen helfen auch bei der Beantwortung der eigenen Frage nach Kaufen oder Mieten weiter.

 

Autor: Uwe Rabolt
Redaktion: Tina Reisewitz

 

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Quellen und weiterführende Links

(1) Spiegel Online – Wo die Mietpreise stark steigen – und in welchen Städten sie ihr Limit erreichen
(2) Merkur – Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen gesunken
(3) Immowelt – Wohnungspreise in Deutschland