Baufinanzierung vom Versicherer

Die günstige Langfrist-Alternative

Vielen Darlehensinteressenten ist nicht bekannt, dass Versicherer zum Kreis der Finanzdienstleister zählen, die Baufinanzierungen ausreichen. Dabei halten sie oft attraktive Angebote bereit. Vor allem wenn das Zinsniveau durchschnittlich bis hoch ist, liegen die Konditionen der Assekuranzen i.d.R. unter denen der Banken. Dabei ist es noch nicht einmal notwendig, die Tilgung durch eine Lebensversicherung vorzunehmen. Eine Baufinanzierung bei einem Versicherer kann durch ein ganz normales Annuitätendarlehen erfolgen.

Beleihungsauslauf spielt eine entscheidende Rolle

Die Regularien, wie Versicherer mit dem Geld ihrer Anleger umzugehen haben, sind strikt. Dies spiegelt sich leider auch bei der Vergabe von Baufinanzierungen wider. Bei der Ausreichung von Hypothekendarlehen gelten für die Versicherer strengere Regeln als für Geschäftsbanken und Sparkassen. In den meisten Fällen dürfen sie nur eine Finanzierung von bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes vornehmen.

Damit liegen sie heute zwar schon über den 40 bis 50 Prozent, die noch in den 90er Jahren maximal möglich waren. Sie erreichen aber auf den ersten Blick nicht den Erwerber, der nur 20 Prozent Eigenkapital aufweisen kann. In diesem Fall benötigt der angehende Immobilienbesitzer noch eine sogenannte 1b-Hypothek durch eine Bank, Sparkasse oder Bausparkasse für den notwendigen Differenzbetrag. 1b-Hypothek deswegen, weil die Grundschuld für die Versicherung im Grundbuch an erster Stelle stehen muss. Das 1b-Darlehen wird hingegen erst an zweiter Stelle geführt.

Sind endfällige Darlehen noch eine Alternative?

Mit dem Wegfall des Steuerprivilegs auf Lebensversicherungen durch das Alterseinkünftegesetz im Jahr 2005 wurde es uninteressant, ein Darlehen durch eine parallel besparte Lebensversicherung zu tilgen. Als Option bietet sich dieses Vorgehen nur noch an, wenn der Erwerber eine Police mit einem Abschlussdatum vor dem 1. Januar 2005 besitzt. Wird der Vertrag noch bedient, kann es sich durchaus lohnen, die Tilgung zu sparen, und das Darlehen bei Fälligkeit der Lebensversicherung in einer Summe zu tilgen. Am Ende ist es ein Rechenexempel.

Da Neuverträge nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert werden, die Höhe der Steuerlast bei Fälligkeit zum Datum des Abschlusses nicht bekannt ist, eignen sich Verträge mit Abschlussdatum nach dem 31.12.2004 nicht mehr zur Tilgungsaussetzung. Zur Erklärung, beim Halbeinkünfteverfahren werden 50 Prozent der Kapitalerträge besteuert.

Warum vergibt eine Versicherung Baufinanzierungen?

Versicherer stehen in der Pflicht, für ihre Kunden Gewinne zu generieren. Ziel ist es natürlich, über die gesetzlich vorgeschriebenen Garantiezinsen attraktive Renditen zu erreichen. Je höher die Überschussbeteiligung und der Schlussgewinnanteil ausfallen, umso besser ist dies für das Ansehen des Unternehmens.

Kreditzinsen liegen bekanntermaßen über den Zinsen auf Anleihen oder Einlagen. In einem niedrigen Zinsumfeld wird es zunehmend schwieriger, Gewinne zu erwirtschaften. Aktien wären eine Option, allerdings ist die maximale Aktienquote für Kapitallebensversicherungen auf 35 Prozent maximiert. Die Assekuranzen schöpfen aber noch nicht einmal diese Quote aus, da Solvency II eine entsprechende Eigenkapitalunterlegung fordert.

Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GdV) publiziert jährlich die Anlagestrategie der Branche. Ein Blick auf das Tableau zeigt, wie schwierig es ist, attraktive Anlageformen zu finden (1).

Ramschanleihen von Staaten mit schwacher Bonität oder Anleihen mittelständischer Unternehmen, die dem grauen Kapitalmarkt zugerechnet werden, kommen als Anlagemedium nicht infrage. Bundesanleihen, welche die notwendige Sicherheit für die Versicherungsnehmer garantieren, weisen teilweise negative Renditen auf. Im Februar 2019 brachte eine Bundesanleihe lediglich 0,01 Prozent Zinsen. Damit lassen sich noch nicht einmal die gesetzlich vorgeschriebenen Garantiezinsen erwirtschaften. Die Vergabe von grundpfandrechtlich besicherten Baufinanzierungen ist also ein logischer Schritt.

Die Vergabe einer Baufinanzierung beschert einer Versicherung aber nicht nur Zinserträge. Wenn Versicherer eine Baufinanzierung an den Mann oder die Frau bringen, stehen die Chancen gut, gleich auch noch ein paar Versicherungen abzuschließen. Wer ein Haus baut oder kauft, benötigt mindestens die Brandversicherung für die Finanzierung. Kaum ein Immobilienbesitzer beschränkt sich auf die Brandversicherung, in der Regel kommt das gesamte Paket der Wohngebäudeversicherung zum Tragen. Dies entfällt zwar bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung, allerdings gibt es ja auch noch Hausratversicherungen. Und wo das Gespräch schon bei Versicherungen ist, mit dem Lockmittel der Bündelrabatte lässt sich möglicherweise noch mehr Cross-Selling generieren. Versicherungen gewähren nämlich Rabatte, wenn der Versicherungsnehmer mehr als einen Vertrag bei ihnen führt.

Versicherungen und klassische Baufinanzierer im Vergleich

Aktuell bieten Versicherungen attraktive Zinsen. Allerdings geht die Schere zu den Angeboten der Banken nicht mehr so weit auseinander, wie zu Zeiten höherer Bauzinsen. Trotzdem ist ein Blick auf das Angebot der Assekuranzen durchaus lohnenswert.

Die WirtschaftsWoche veröffentlichte im Februar 2019 die Durchschnittswerte für eine Baufinanzierung über 200.000 Euro, einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent und einer anfänglichen Tilgung in Höhe von 2,5 Prozent (2). Schauen wir zuerst auf die Werte zur Zinsbindung von 5 bis 15 Jahren:

Und so sieht es bei einer Zinsbindung von 20 bis 30 Jahren aus:

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren warb die günstigste Bank hingegen mit einem effektiven Jahreszins von 1,48 Prozent. Für eine Festschreibung von zehn Jahren wurden noch 0,87 Prozent effektiv p.a. aufgerufen. Im Vergleich für eine 30-jährige Zinsbindung waren allerdings nur noch Vermittler von Baufinanzierungen aktiv, keine Banken (3).

Vorteile der Baufinanzierung von der Versicherung

Die Assekuranzen zeigen sich besonders bei langfristigen Zinsfestschreibungen als attraktive Anbieter. Eine lange Zinsbindung bietet dem Kreditnehmer eine hohe Sicherheit in Bezug auf die Planung der Baufinanzierung. Für Kunden mit Altverträgen bietet sich dazu die Möglichkeit, die Police als Tilgungsersatz zu nutzen.

Nachteile der Baufinanzierung von der Versicherung

Für viele Erwerber mag der niedrige Beleihungsauslauf zunächst abschreckend wirken. Dieser setzt entweder ein recht hohes Eigenkapital voraus oder die Bereitschaft einer Bank, in den Nachrang zu gehen.

Fazit

Wem lange Zinsbindungen wichtig sind und dabei auf höhere Beleihungsausläufe verzichten kann, für den können Baufinanzierungen von Versicherungen durchaus eine attraktive Alternative zur Bank darstellen.

Wem allerdings Sollzinsbindungen bis 25 Jahre völlig ausreichen und stattdessen auf einen Beleihungswert über 60 Prozent zurückgegriffen werden muss, sollte die Angebote klassischer Baufinanzierer vergleichen.

 

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Quellen und weiterführende Links

• GDV Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. – Zum GDV
• WirtschaftsWoche – Zur WirtschaftsWoche
• Kreditvergleich.net – Immobilienfinanzierungs-Vergleich von Kreditvergleich.net

Passend dazu: Unser Kreditvergleich und ein Online-Rechner