Bau- und Gebäudeversicherungen
Immobilienerwerber und Bauherren stehen vor einer Vielzahl von Herausforderungen. Beide benötigen in den meisten Fällen die ideale Finanzierung für ihr Vorhaben. Auf Bauherren kommt dazu noch die Frage nach der Auswahl des Bauträgers oder des Architekten zu.
Das Thema Versicherungen für das Haus spielt in der Regel eine untergeordnete Rolle. Spätestens mit der Finanzierungsanfrage bei der Bank wird es jedoch recht präsent. Es sind daher nciht nur die Konditionen der Finanzierungen sehr wichtig, sondern auch die Beträge für wichtige Absicherungen.
Was muss bei einer Immobilie versichert werden?
Unabhängig davon, ob es sich um den Erwerb einer Bestandsimmobilie handelt oder um einen Neubau, bedarf es einer Brandversicherung. Keine Bank vergibt eine Baufinanzierung ohne den Nachweis einer Brandpolice.
Beim Kauf eines bereits bestehenden Objektes genügt die Vorlage des Versicherungsscheins des Verkäufers. Für die Finanzierung eines Rohbaus muss der Bauherr eine Feuerrohbauversicherung vorlegen. Für die Feuerrohbauversicherung fällt in der Regel für die ersten sechs Monate kein Beitrag an, wenn der Versicherungsnehmer die Brandversicherung für das fertiggestellte Objekt gleich mit abschließt.
Die Prämie der Brandversicherung hängt im Wesentlichen sowohl von der Bauweise als auch von der Bedachung ab. Ein Fachwerkhaus mit Reetdach birgt eine wesentliche größere Gefahr für einen Totalschaden, als ein klassisches Gebäude aus Mauerwerk und mit Ziegeldach.
Vergessen Sie bei Ihren Überlegungen zur finanziellen Machbarkeit einer Immobilienfinanzierung nicht die Versicherungsbeiträge. Unser Haushaltsrechner hilft Ihnen dabei, das monatlilche Budget aufzustellen, das Sie als Basis für die Kreditverbindlichkeiten nutzen sollten.
Was sollte für die eigenen vier Wänden versichert werden?
Bei der Brandversicherung handelt es sich um die einzige Versicherung, die von Dritten, in diesem Fall den Banken, verlangt wird. Bei allen anderen Policen rund um den Hausbau und das Haus selbst bleibt es dem Bauherrn oder Käufer überlassen, ob er sich dafür entscheidet oder nicht.
Die Brandversicherung ist Bestandteil der sogenannten „Verbundenen Wohngebäudeversicherung“, kurz VWG. Die VWG bietet insgesamt vier Module, die der Eigentümer unabhängig voneinander versichern kann. Dabei handelt es sich um
- Feuer
- Leitungswasser
- Sturm & Hagel
- Elementarschäden
Die Leistungen der Brandversicherung sind eindeutig. Allerdings wurde der Begriff der versicherten Gefahren bei einigen Gesellschaften um den Begriff der Sengschäden erweitert. Damit besteht nicht bei Schäden durch offenes Feuer Versicherungsschutz, sondern auch bei Sengschäden.
Unter diesem Begriff versteht die Versicherungswelt Hitzeschäden, die nicht durch offene Flammen entstehen. Sie werden üblicherweise von noch glühender Zigarettenasche oder auch von glimmenden Kohlen verursacht. Eine andere Gefahrenquelle sind herkömmliche Glühbirnen, die zu nah an anderen Materialien leuchten und entsprechend viel Wärme abgeben.
Leitungswasser
Das Leitungswassermodul versichert Schäden, die durch „bestimmungswidrig ausgetretenes Leitungswasser“ entstehen. Dabei bestehen zwischen den einzelnen Gesellschaften allerdings deutliche Unterschiede in Bezug auf den Geltungsbereich.
Während bei einigen Versicherern der Versicherungsschutz an der Außenwand des Hauses endet, dehnen andere den Geltungsbereich bis zur Grundstücksgrenze aus. Bohren sich beispielsweis Baumwurzeln in die Rohre und es kommt zu einem Rückstauschaden, ist dies im ersten Fall nicht versichert. Der Eigentümer bleibt auf den Kosten für Erdarbeiten im Garten sitzen.
Häufig verhält es sich bei der VWG so, dass eine gewisse Grundabsicherung gegeben ist, die durch weitere Risikoeinschlüsse gegen Mehrpreis ausgedehnt werden kann. Bei der Auswahl der Wohngebäudeversicherung müssen Immobilienbesitzer sehr genau auf die Details, die Grunddeckung und die optionalen Erweiterungen achten.
Sturm und Hagel
Analog zur Hausratversicherung greift die Sturmversicherung bei Schäden ab der Windstärke acht. Kommt es zu Sturmschäden, beispielsweise abgedeckten Ziegeln, ist die Windstärke die Variable. Der Deutsche Wetterdienst wird bei Sturmschäden mehr als einmal angefragt, wie stark der Wind in der betreffenden Region tatsächlich war.
Elementarschäden
Die Elementarschadenversicherung rückt immer stärker in den Fokus. Die bayerische Landesregierung spielte mit dem Gedanken, diese Police zur Pflichtversicherung zu machen. Alternativ wollte sie Soforthilfen für Geschädigte streichen, wenn diese keinen entsprechenden Versicherungsschutz aufweisen.
Dem Hochwasserbegriff kommt eine besondere Bedeutung zu. Als Hochwasser zählt auch, wenn der Grundwasserspiegel über das Bodenniveau tritt und als Folge Wasser in das Haus eindringt. Es muss also nicht immer ein See oder ein Fluss sein, der über das Ufer tritt.
Die zahlreichen Überschwemmungen der letzten Jahre zeigen, dass dieser Versicherungsschutz durchaus Sinn macht. Was zählt aber als Elementarschaden?
- Schneelawinen
- Schlammlawinen
- Schneebruch
- Hochwasser
- Erdrutsche
- Erdbeben
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Entwicklung in der Elementarschadenversicherung:
| Jahr | Anzahl der Schäden in Tausend | Leistungen in Mio. EUR | Schadensdurchschnitt in EUR |
|---|---|---|---|
| 2011 | 80 | 140 | 1.908 |
| 2012 | 30 | 80 | 2.243 |
| 2013 | 110 | 750 | 7.212 |
| 2014 | 80 | 330 | 4.332 |
| 2015 | 30 | 80 | 2.670 |
| 2016 | 100 | 490 | 4.920 |
Quelle: Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. GDV
Die verbundene Wohngebäudeversicherung ersetzt aber nicht nur die Schäden am Haus. Sie kommt auch für Aufräumarbeiten auf dem Grundstück auf, oder übernimmt Hotelkosten, wenn das Objekt nicht mehr bewohnbar ist. Die Höhe der Erstattungsleistung kann der Versicherungsnehmer aus unterschiedlichen Größenordnungen selbst auswählen. Allerdings wirkt sich dies auf die Prämie aus.
Beachten Sie, dass bei einer Gebäudeversicherung nicht der finanzielle Schaden am Hausrat abgesichert ist, der durch ein versichertes Ereignis entsteht.
Durch den Einschluss einer Selbstbeteiligung in der VWG kann der Versicherungsnehmer die Prämie senken. Vorhandene Rückstauventile senken den Beitrag im Bereich Leitungswasser und Elementarschaden ebenfalls.
Die Beitragsberechnung erfolgt heute nicht mehr auf der Grundlage des gleitenden Neuwertes von 1914. Grundlage für die Ermittlung des Beitrages ist inzwischen entweder die Quadratmeterzahl des Gebäudes oder das Volumen des umbauten Raums. Dazu kommen noch die Art der Ausstattung und die Bauweise. Versicherer unterscheiden dabei zwischen
- Einfach
- Standard
- Gehoben
Marmorfußboden erhöht den Wert eines Hauses gegenüber der Ausstattung mit Teppichboden. Fußbodenheizungen oder innenliegenden Pools wirken sich ebenfalls auf die Höhe der Prämie aus.
Versichert ist im Übrigen nicht nur das Haus selbst, sondern alle damit festverbundenen Dinge wie eine Sat-Antenne oder eine Markise. Unter den Versicherungsschutz fallen auch Gartenhäuser und Garagen, auch wenn sich diese nicht direkt auf dem Grundstück befinden.
Besitzer von Photovoltaikanlagen erhalten über die VWG eine Basisabsicherung. Sinnvoller ist allerdings eine spezielle Fotovoltaikversicherung. Diese bietet nicht nur Versicherungsschutz für Schäden an der Anlage. Sie ersetzt beispielsweise auch den Verdienstausfall, wenn der Betreiber Strom in das öffentliche Netz einspeist.
Die Grundbesitzerhaftpflicht
Von einem Haus können durchaus mittelbare Gefahren ausgehen. Stürzt ein Ziegel vom Dach und trifft einen Passanten, ist der Hausbesitzer in der Haftung. Kommt der Eigentümer seiner Schneeräumpflicht nicht nach und ein Passant stürzt, greift ebenfalls der Regressanspruch.
Die Grundbesitzerhaftpflicht ist in der Regel Bestandteil der privaten Haftpflichtversicherung. Je nach Versicherer sind nicht nur die Risiken aus der selbstgenutzten Immobilie abgedeckt, sondern auch die Risiken aus einer begrenzten Anzahl fremdvermieteter Objekte.
Wer sein Gebäude mit Öl heizt, und für die Lagerung des Öls auf einen oberirdischen Öltank zurückgreift, sollte sich des Umweltrisikos bewusst sein. Öltanks sind ebenfalls in den meisten Privathaftpflichtversicherungen beitragsfrei mitversichert. Allerdings unterscheiden die Versicherer dabei nach dem Volumen. Für die eine Gesellschaft gilt eine Obergrenze von 3.000 Liter, andere dehnen den Versicherungsschutz bis auf 10.000 Liter aus.
Regressforderungen können schnell die Existenz gefährden. Dabei sind diese Versicherungen schon für unter 2,50 Euro pro Monat zu haben.
Versicherungen für die Bauphase
Eine Baustelle ist nicht ungefährlich. Dies gilt nicht nur für widriges Betreten, sondern auch bei ganz normalem Betrieb.
Bauherrenhaftpflicht
Auf einer durch eine Baustelle verunreinigten Straße kommt es zu einem Schleuderunfall. Der Bauherr ist für den Schaden in der Haftung. Ein starker Sturm weht den Bauzaun um, dieser fällt auf ein Auto – der Bauherr ist in der Haftung.
Selbst das Schild „Betreten verboten“ ist keine Haftungsfreistellung, wenn der Zutritt nicht durch Maßnahmen des Bauherren verhindert wird. Die Liste möglicher Risiken, die von einer Baustelle oder einem Rohbau ausgehen, ließe sich endlos fortsetzen.
Bauleistungsversicherung
Bei der Bauleistungsversicherung handelt es sich um eine Police, die ein wenig der Hausratversicherung ähnelt. Kern der Bauleistungsversicherung ist, dass sie den Bauherrn bei Schäden durch „unabwendbare Ereignisse“ schützt. Sie deckt Schäden an Baumaterial oder Rohbau gegen Diebstahl, Vandalismus, Witterungsschäden und Baumängel.
Werden zum Beispiel montierte Heizkörper aus dem Rohbau gestohlen, wäre dies ein Versicherungsfall. Das nachfolgende Video erläutert diese recht komplexe Police, soll aber keine Werbung für die Allianz sein. Es verdeutlicht das Thema einfach am Besten:
Wenn sie einen Bauträger beauftragen, sollten Sie sich auch die Frage stellen, was eigentlich passiert, wenn diese Firma pleite geht. Was, wenn der Bau noch nicht abgeschlossen ist? Was wenn ein paar Jahre nach Fertigstellung Mängel behoben werden sollen? Unser Ratgeber zum Thema „Bauen mit Bauunternehmen“ gibt wertvolle Informationen und Hilfestellungen (2).
Bauhelferversicherung
Eigenleistung am Bau dient dazu, die Kosten des Neubaus zu senken. Dabei steht in den seltensten Fällen der Bauherr alleine im Rohbau, üblicherweise bekommt er Hilfe von Freunden und Verwandten. Zunächst einmal müssen Bauhelfer der Berufsgenossenschaft (BG) gemeldet werden. Der Bauherr muss diesen Personenkreis bei der BG gegen mögliche Unfallschäden versichern.
Das siebte Sozialgesetzbuch, SGB VII, besagt in Paragraf 2, Abs. 2:
„Grundsätzlich sind alle Personen, die der Bauherr als (abhängige) Hilfskräfte in arbeitnehmerähnlicher Form zu den Eigenbauarbeiten heranzieht, gleichgültig, ob sie kurz- oder langfristig, gegen Entgelt oder unentgeltlich beschäftigt werden, kraft Gesetzes gegen Arbeitsunfall versichert. Zu diesen Hilfskräften gehören auch mithelfende Familienangehörige, Verwandte, Bekannte, Nachbarn und Kollegen“.
Allerdings fällt der Versicherungsschutz seitens der BG eher dünn aus. Wem seine Bauhelfer am Herzen liegen, sollte zusätzlich eine Unfallversicherung für seine Unterstützer abschließen. Die Prämie ist verschwindend gering im Vergleich zu den Kosten, die entstehen würden, wenn sich ein Helfer auf der Baustelle ernsthaft verletzt.
Wie sieht es mit dem Bauherrn oder Käufer selbst aus?
Sowohl für den Rohbau als auch für die fertige Immobilie gibt es einen entsprechenden Versicherungsschutz, um die Eigentümer vor finanziellen Schäden zu bewahren. Was aber ist mit dem Eigentümer selbst?
Die meisten Immobilienerwerber finanzieren ihr Objekt. Und in den meisten Fällen stehen sechsstellige Summen im Raum. Gerade junge Familien sollten darüber nachdenken, das Verdienstausfallrisiko abzusichern, da die Ansprüche gegen die gesetzliche Rentenversicherung in der Regel recht dünn ausfallen.
Dieses Risiko besteht zum einen durch den plötzlichen Tod des Hauptverdieners, zum anderen durch eine mögliche Berufsunfähigkeit. Die staatliche Erwerbsminderungsrente ist kaum ausreichend, um damit neben den Lebenshaltungskosten auch noch die monatlichen Raten für die Baufinanzierung zu stemmen.
Die Lösung bieten recht preiswerte Risikolebensversicherungen und für den Fall der Berufsunfähigkeit eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Gerade letztere gehört sicherlich nicht zu den Schnäppchen am Versicherungsmarkt. Dennoch sichert sie die vielleicht wertvollsten Güter ab, die wir haben: Unsere Gesundheit und Arbeitskraft.
Was sollte nach dem Einzug versichert sein?
Die Wohngebäudeversicherung ist abgeschlossen, die Risiken aus der Eigenschaft als Immobilienbesitzer sind über die Privathaftpflicht abgedeckt.
Während die VWG ausschließlich Schäden am Objekt abdeckt, ist der Hausrat, also alles Bewegliche im Haus des Eigentümers, nicht versichert. Für diesen Fall greift die verbundene Hausratversicherung. Diese gibt es analog zur VWG mit den Deckungen für Schäden durch
- Feuer
- Leitungswasser
- Sturm und Hagel
- Einbruch und Vandalismus
allerdings nur im Paket. Wahlweise kann die Police um die Elementarschadenversicherung ergänzt werden.
Autor: Uwe Rabolt
Quellen und weiterführende Informationen
(1) GDV Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft e.V. – Statistiken zur Elementarschenversicherung
(2) Kreditvergleich.net – Ratgeber zum Bauen mit Bauunternehmen
Die passende Gebäudeversicherung finden
Bei der Suche nach der passenden Gebäudeversicherung - auf Wunsch auch inklusive Bauherrenhaftpflicht und Bauleistungsversicherung - unterstützen wir Sie mit dem nachfolgenden Tarifvergleich, der uns von der Finanzen.de AG zur Verfügung gestellt wird, die auch als Versicherungsvermittler fungiert.
