Der Beleihungswert – Wichtigste Größe für den Immobilienkredit

Immer wieder geistert bei einer Baufinanzierung der Begriff „Beleihungswert“ durch den Raum. Losgelöst von der „Beleihungswertermittlungsverordnung“ (BelWertV) wollen wir hier ein wenig Licht in das Dunkel bringen (1).

Sie haben ihr Traumobjekt gefunden, der Verkaufspreis ist akzeptabel? Dann heißt es jetzt, die richtige Finanzierung zu finden. Das Objekt kostet etwa 320.000 Euro, die Nebenkosten belaufen sich auf zehn Prozent, in der Summe fallen also 352.000 Euro an Kosten an.

Ihr Eigenkapital in Höhe von 110.000 Euro deckt etwa 31 Prozent des Kaufpreises inklusive der Nebenkosten. Es gilt also, ein Darlehen in Höhe von 242.000 Euro zu finden.

Verkehrswert vs Beleihungswert

Bei der Ermittlung des Wertes einer Immobilie spielen zwei Größenordnungen hinein. Zum einen handelt es sich dabei um den Verkehrswert einer Immobilie. Dieser Wert ist in der Regel der Kaufpreis und richtet sich nicht nur nach dem Substanzwert des Objektes, sondern vielmehr nach Angebot und Nachfrage.

Das Gebäude kann noch so hochwertig erstellt worden sein. Liegt der Immobilienmarkt am Boden, wird sich kaum ein gerechtfertigter Preis erzielen lassen.

Umgekehrt wechseln selbst Schrottimmobilien bei einer Immobilienblase für deutlich höhere Preise den Besitzer, als sie von der Substanz her eigentlich wert sind. Bei dem Verkehrswert handelt es sich folglich um einen subjektiven, von den Marktgegebenheiten geprägten Wert.

Anders verhält es sich bei dem Beleihungswert. Dieser lässt Angebot und Nachfrage völlig außen vor und berücksichtigt nur den substanziellen Wert der Immobilie und des Grundstücks.

Der Beleihungswert bezeichnet die maßgebliche Größe, bis zu der ein Institut eine Finanzierung ausreichen darf. Dabei unterscheidet der Gesetzgeber folgende Größen:

• Versicherer bis zu 50 Prozent des Beleihungswertes
• Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent (§ 14 PfandBG)
• Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen in der Regel bis zu 80 Prozent, gegebenenfalls auch darüber hinaus (§ 7 I BausparkassenG).

Wie ermittelt man den Beleihungswert?

Bei der Beleihungswertermittlung unterscheiden die finanzierenden Institute zwischen einer selbst genutzten Immobilie und einem vermieteten Objekt.

Die Richtlinienverordnung für Beleihungswertermittlungen sieht vor, dass bis zu einer Darlehenshöhe von 600.000 Euro das vereinfachte Verfahren, beispielsweise durch einen Mitarbeiter des finanzierenden Instituts greift. Bei darüber hinausgehenden Darlehen muss ein Gutachten durch einen vereidigten Gutachter erstellt werden.

Die Anwendung der Richtlinie hat für die Banken einen zusätzlichen Vorteil. Sie führt dazu, dass ein Darlehen als Realdarlehen anerkannt wird, als grundpfandrechtlich besichert. Dies wirkt sich positiv d.h. risikomindernd auf die Solvabilitätsverordnung aus.

Theoretisch muss der Beleihungswert auf der Grundlage von zwei Größen ermittelt werden:

• Die Sachwertanalyse bezüglich des Wertes der Bausubstanz.
• Die Ertragswertanalyse hinsichtlich der Kapitalisierung durch Mieteinnahmen.

Bei selbst genutztem Wohneigentum kann die Ertragswertanalyse entfallen.

Die Ermittlung von Bauwert und Bodenwert

Kommen wir zur Ermittlung des Substanzwertes, des Bauwertes, auf unser oben genanntes Beispiel mit einem Kaufpreis von 280.000 Euro zurück. Die Ermittlung des Beleihungswertes erfolgt auf der Grundlage des durchschnittlichen Preises pro Kubikmeter umbauten Raums entsprechend der Zahlen des Bundesamtes für Statistik aus dem Jahr 2015.

Beispielrechnung zur Ermittlung des Bauwerts

Bei dem Risikoabschlag haben wir auf den von der IHK empfohlenen Prozentsatz von 20 Prozent zurückgegriffen.

Neben dem Bauwert muss jetzt noch der Bodenwert ermittelt werden. Wir gehen von einem 600 Quadratmeter großen, bereits erschlossenen Grundstück bei einem Quadratmeterpreis von 125 Euro aus. Diesen Kostenfaktor nennt das Portal Immowelt als Durchschnittswert für Deutschland im Oktober 2016 (2). Die Kosten belaufen sich hier also auf 75.000 Euro.

Handelt es sich um ein Grundstück, welches noch nicht erschlossen ist, müssen diese Kosten noch zusätzlich ermittelt werden. Da diese Kosten gemeindeabhängig sind, kann keine Faustformel zur Ermittlung herangezogen werden. Wir gehen für unser Beispiel von 13.000 Euro aus. Grundstück plus Erschließung ergeben somit in Summe 88.000 Euro (=Bodenwert).

Um nun den Beleihungswert unserer Beispielimmobilie zu ermitteln, müssen Bauwert und Bodenwert addiert werden:

Bauwert + Bodenwert = Beleihungswert

=> 223.380 Euro + 88.000 Euro = 311.380 Euro (gerundet 310.000 Euro)

Diese Finanzierung stünde fast auf solidem Fundament. Benötigt wird ein Darlehen von 242.000 Euro bei einem Beleihungswert von 310.000 Euro, was einem prozentualem Beleihungsauslauf von etwa 78 Prozent bedeutet.

Dennoch ist diese Zahl nicht optimal, da der Zinssatz mit der Höhe des Beleihungsauslaufs steigt. Es wäre für unseren Käufer also durchaus hilfreich, eventuell mit seinem Arbeitgeber über ein Arbeitgeberdarlehen zu sprechen. Dieses wird dem Eigenkapital zugerechnet und senkt damit den Kapitalbedarf.

Braucht der Kreditnehmer weniger Kapital vom Kreditgeber im Verhältnis zum Beleihungswert, senkt sich der Beleihungsauslauf. Vorzugsweise werden 60 Prozent erreicht, so dass der Bankkunde auf die günstigsten Zinssätze abzielen kann.

Der Risikoabschlag bedeutet für die Bank ein gewisses Polster bei der Verwertung der Immobilie, falls das Darlehen notleidend würde. Könnte der Erwerber bereits die erste Rate nicht bezahlen, stünde eine Forderung in Höhe von 242.000 Euro im Raum.

Dieser Forderung steht ein Beleihungswert von 310.000 Euro gegenüber. Die Bank könnte also von vorneherein den Verkaufspreis auf 242.000 Euro senken, ein Umstand, welcher die Verwertbarkeit des Objektes deutlich erhöht.

Risiko Boom-Markt

Je höher die Immobilienpreise steigen, um so weiter geht die Schere zwischen Verkehrswert und Beleihungswert auseinander. Für den Käufer bedeutet diese Situation, dass er deutlich mehr Eigenkapital aufbringen muss, als bei seitwärts tendierendem Markt.

Kommt es zu einer Beruhigung, die Immobilienpreise fallen, besteht bei einem Verkauf das Risiko, dass der seinerzeit gezahlte Kaufpreis nicht mehr erlöst werden kann. Bei einer sehr eng kalkulierten Finanzierung oder einer 110-Prozent-Finanzierung bleibt in diesem Fall ein Restkredit, der auch ohne Immobilie abgezahlt werden muss.

Exkurs 110-Prozent-Finanzierung

Eine 110-Prozent-Finanzierung bezeichnet ein Darlehen, bei dem nicht nur der Kaufpreis in voller Höhe finanziert wird, sondern darüber hinaus auch noch die Erwerbsnebenkosten in den Kredit einfließen.

Selbst bei einer fremd vermieteten Immobilie birgt diese Finanzierungsvariante ein erhebliches Risiko für den Darlehensnehmer und die Bank. Vor diesem Hintergrund fallen die Zinsen für eine solche Variante im Vergleich deutlich höher aus.

Die Ermittlung des Ertragswertes

Wie wir bereits erwähnten, spielt bei einer fremd vermieteten Immobilie auch der Ertragswert bei der Ermittlung des Beleihungswertes eine Rolle.

Angenommen, es geht um die Berechnung des Beleihungswertes für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmeter Wohnfläche zu einer Kaltmiete von 11 Euro pro Quadratmeter im Monat und einer gesondert abgerechneten Doppelgarage zu 50 Euro pro Monat. Dann ergibt sich folgendes Berechnungsmuster:

Zugegeben, bis zum Jahresreinertrag ist die Ertragswertberechnung auch für einen Laien nachvollziehbar. Der Kapitalisierungsfaktor und der Kapitalisierungszins dürften jedoch Fragen aufwerfen.

Der Kapitalisierungsfaktor gibt die Zahl der möglichen Nutzungsjahre wieder, in dem diese Anzahl Jahre durch den Kapitalisierungszins dividiert wird. Da bei Immobilien von einer Nutzungsdauer von 100 Jahren ausgegangen wird, teilt man 100 / 5,6 und erhält damit die Kennziffer von 17,86.

Der Kapitalisierungszins wiederum basiert wiederum auf dem Basiszins für das vereinfachte Ertragswertverfahren (3). Der Basiszinssatz beträgt 1,1 Prozent für das Jahr 2016. Das Bundesministerium für Finanzen teilt diesen Zinssatz am Anfang eines Jahres für das folgende Jahr mit (4). Der Basiszins wiederum wird noch um einen Risikoaufschlag von 4,5 Prozent erhöht. Somit ergibt sich ein finaler Kapitalisierungszins von 5,6 Prozent für das Jahr 2016.

Im Gegensatz zu anderen staatlich verordneten Größen handelt es sich bei dem Kapitalisierungszins um keine Ziffer, welche kontinuierlich steigt, sondern vom Kapitalmarktumfeld abhängt. Die folgende Tabelle zeigt die Entwicklung der letzten Jahre:

Berechnung der Rendite einer Eigentumswohnung

Wenn Sie wissen möchten, welche Rendite Ihre Immobilie für Sie abwerfen wird, antworten Ihnen Immobilienmakler gerne mit einer verlockenden Prozentzahl. Hier ist Vorsicht geboten, denn diese Zahl könnte die Bruttomietrendite sein. Dieser Wert lässt aber einige Kostenfaktoren außer Acht und beschönigt die Situation zu sehr.

Wesentlich aussagekräftiger ist die Nettomietrendite. Sie beschreibt den prozentualen Ertrag auf ihr eingesetztes Kapital und verrechnet dabei auch die anfallenden Kaufnebenkosten:

Beleihungswertermittlungsverordnung

Am 4. Oktober 2022 hat die Bafin die Neuregelung der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) herausgegeben. Wohl eine der wichtigsten Änderungen: Die Mindestkapitalisierungssätze sinken, was eine der Forderungen der Pfandbriefbanken war.

Keine starren Zinssätze mehr

Um die Beleihungswertermittlung zu vereinfachen, wurden die Kapitalisierungssätze am momentanen Zinsniveau ausgerichtet. Die vorherigen verbindlichen Zinssätze von mindestens fünf Prozent für Wohnimmobilien und sechs Prozent für Gewerbeimmobilien sind Geschichte und wurden von einem dynamischen Modell wie folgt ersetzt:

An einem bestimmten Stichtag wird zu der Verzinsung der 30-jährigen Bundesanleihe ein Risikozuschlag in Höhe von drei Prozent bei Wohnimmobilien und vier Prozent bei Gewerbeimmobilien hinzugerechnet. Es gibt feste Grenzen, in denen sich die Zinssätze bewegen müssen. Bei Wohnimmobilien liegen sie zwischen 3,5 und 5,5 Prozent, bei Gewerbeimmobilien zwischen 4,5 und 6,5 Prozent (5).
Aktuelle Mindestkapitalisierungszinssätze (6): 

• für Objekte mit wohnwirtschaftlicher Nutzung 5,1 %
• für Objekte mit gewerblicher Nutzung 6,1 %

Jedes Jahr am 1. Januar sollen zudem die Mindestkapitalisierungssätze auf Basis des tagesaktuellen Referenzzinses (30. November des vorherigen Jahres) angeglichen werden, wenn dieser Zins mindestens 0,5 Prozentpunkte höher oder niedriger lag als zum Zeitpunkt der Anpassungsberechnung unmittelbar davor.

Erhöhung der Kleindarlehensgrenze

Die Grenze für Kleindarlehen wurde von 400.000 Euro auf 600.000 Euro angehoben. Somit können zukünftig Grundschulden bis zu einer Höhe von 600.000 Euro von dem vereinfachten Wertermittlungsverfahren nach § 24 BelWertV profitieren.

Videobesichtigungen

Videobesichtigungen sind nun auch unabhängig von der Covid 19-Pandemie möglich. Allerdings wird dann bei der Immobilienbewertung ein Abschlag in Höhe von mindestens fünf Prozent vorgenommen. Voraussetzung für Videobesichtigungen ist, dass die erwartete Restnutzungsdauer der Immobilie mindestens 40 Jahre beträgt.

Computerunterstützte Bewertungsmodelle

Beim Vergleichswertverfahren ist die Verwendung computerunterstützter Bewertungsmodelle entsprechend nach § 19 Abs. 2 BelWertV möglich. Voraussetzung ist, dass die zugrunde liegenden – auf Basis geeigneter statistischer Modelle nachvollziehbar abgeleiteten – Daten mindestens jährlich durch eine vom Systemanbieter und Datenbankanbieter unabhängige qualifizierte Stelle validiert werden.

Stichprobenweise soll bei Häusern das Sachwertverfahren zur Kontrolle angewendet werden. 

Kritik an den Zinsanpassungen

Die Stichtagsneuerung sei – nach Jens Tolckmitt, dem Hauptgeschäftsführer des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) – nicht die optimale Lösung. Es werde außer Acht gelassen, dass abrupte Zinssprünge zu unsachgemäßen Ergebnissen führen können. Besser sei ein Durchschnitt des Referenzzinses, der wenige Quartale umfasst.

Weiterhin sei die 30-jährige Bundesanleihe nicht der beste Referenzzins. Es handelt sich hierbei zwar um einen öffentlich verfügbaren Zins, allerdings wäre die 10-jährige Bundesanleihe die bessere Wahl gewesen. Zwischen den in der gewerblichen Immobilienfinanzierung üblichen Kreditlaufzeiten von drei bis zehn Jahren und der Laufzeit der 10-jährigen Bundesanleihe würde es mehr Übereinstimmung geben.

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Autoren:

Uwe Rabolt
Marc Opitz

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Quellen und weiterführende Informationen

1) Bundesamt der Justiz und für Verbraucherschutz – Verordnung über die Ermittlung der Beleihungswerte
2) Immowelt.de – Grundstückspreise in Deutschland (Okt. 2016)
3) IHK Hannover – Vereinfachtes Ertragswertverfahren
4) Bundesfinanzministerium – Basiszins für das vereinfachte Ertragswertverfahren
5)
Haufe – Bafin passt Beleihungswerte an
6) Bafin – Neue Mindestkapitalisierungszinssätze

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