Bereitstellungszinsen bei Baufinanzierungen
Die Zinsen für Baukredite sind seit einigen Jahren fast stetig gesunken und haben ein historisches Tief nach dem anderen markiert. Viele Bauherren haben sich dies zu Nutze gemacht und sich den Traum vom eigenen Heim erfüllt. Was den meisten aber immer wieder im Magen liegt, sind die Bereitstellungszinsen, die sie für die Baufinanzierung bezahlen müssen.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die bei der Baufinanzierung anfallen, wenn zwischen der Bereitstellung und dem Abruf des Kredites ein größerer Zeitraum liegt. Die Bank gleicht damit ihren Zinsnachteil aus. Dieser entsteht dadurch, dass das Baudarlehen zum vereinbarten Zinssatz bereitgestellt ist, mit dem Geld also nicht anderweitig gearbeitet werden kann.
Die Berechnung von Bereitstellungszinsen ist bei der Baufinanzierung gang und gäbe, und wird von den Banken und Baufinanzierern nahezu auf gleichem Niveau angesetzt. Jedoch wirken sich Bereitstellungszinsen durch ihre unterschiedliche Höhe hinsichtlich der Freimonate nicht bei jeder Baufinanzierung gleich stark aus.
Niedrige Bauzinsen aber hohe Bereitstellungszinsen
Die Bauzinsen sind historisch gesehen sehr niedrig. Das zeigt ein kurzer Blick in unseren Baufinanzierungsvergleich. Gleiches gilt leider nicht für die Bereitstellungszinsen.
Während die Zinsen für Baufinanzierung Ende 2014 verlockend niedrig sind und effektiv zwischen einem und zwei Prozent liegen, berechnen viele Banken nach Angaben der zur Stiftung Warentest gehörenden Zeitschrift „Finanztest“ Ausgabe 12/2014 immer noch Bereitstellungszinsen von drei Prozent.
Diese Höhe aber ist es, die vielen Bauherren das Leben vermiest, und dies nicht erst seit diesem Jahr oder seit letztem. Bereits seit 30 Jahren liegen die Bereitstellungszinsen für Baufinanzierungen auf dem gleichen Niveau. Die Bauzinsen selbst hingegen sind in den vergangenen Jahren sehr deutlich gesunken.
Die Anbieter von Baukrediten und Immobiliendarlehen berechnen damit in Zeiten niedriger Zinsen den gleichen Bereitstellungszinssatz, den sie auch in Zeiten hoher Bauzinsen verlangen. Für die Bauherren bedeutet dies meist eine Summe von mehreren tausend Euro, die zusätzlich für die Baufinanzierung anfallen, nur weil die Bank weiter auf hohen Bereitstellungszinsen beharrt.
Bereitstellungszinsen machen Baufinanzierungen teurer
Geworben wird von den Banken und Baufinanzierern mit niedrigen Zinsen. Die Höhe der Bereitstellungszinsen wird dabei nur allzu gerne unter den Tisch fallen gelassen.
Viele Kreditnehmer sind deshalb am Ende ernüchtert, wenn sie einen vermeintlich günstigen Baukredit aufnehmen wollten, dieser aber durch die Bereitstellungszinsen deutlich teurer wird als anfangs gedacht.
Mehrere tausend Euro sind nicht gerade ein Pappenstiel, dies sollte den Bauherren, die auf der Suche nach einer günstigen Baufinanzierung sind, durchaus ein Dorn im Auge sein.
Vor dem Abschluss einer Baufinanzierung nicht nur auf die Höhe der Bauzinsen selbst achten, sondern zugleich auch die Höhe der Bereitstellungszinsen und die mögliche Anzahl der Freimonate vergleichen. Über die Bereitstellungszinsen hinaus berechnen manche Banken ihren Kreditnehmern sogar Teilauszahlungszuschläge für die nicht auf einmal erfolgende Auszahlung der Baufinanzierung.
Banken bieten unterschiedlich viele Freimonate an
Wie die Fachzeitschrift „Finanztest“ in ihrer Ausgabe 12/2014 weiter berichtet, ist der Bereitstellungszins bei fast allen Banken gleich hoch. Dennoch unterscheiden sich die Kosten, welche für die Bereitstellung der Baufinanzierung anfallen, mitunter stark.
Entscheidend ist dabei die Anzahl der Freimonate, für welche die kreditgebende Bank bzw. der Baufinanzierer keine Bereitstellungszinsen berechnet. Viele Banken berechnen bereits nach zwei Monaten Zinsen zur Bereitstellung des Immobiliendarlehens. Andere hingegen sind kulanter und bieten sechs bis zwölf Freimonate an.
Manche Banken berechnen zusätzlich Teilauszahlungszuschläge
Neben den Bereitstellungszinsen, die laut „Finanztest“ bei fast allen Kreditanbietern bei drei Prozent liegen, gibt es Banken, die zudem Teilauszahlungszuschläge berechnen. Diese Kosten fallen an, wenn die Baufinanzierung nicht an einem Stück, sondern wie bei einem solchen Kredit üblich, in Teilen ausgezahlt wird. Je nach Kreditanbieter fallen so 50 oder 100 Euro pro Auszahlung zusätzlich an, wie die Tester herausfanden.
Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge führen schnell zu höherem Effektivzins
Der Effektivzins, mit dem die Banken ihre Baufinanzierungen bewerben, enthält weder Bereitstellungszinsen noch Teilauszahlungszuschläge. Würde beides eingerechnet, läge der tatsächliche Effektivzins laut den Testern „oft um ein oder zwei Zehntel Prozentpunkte höher“.
Unter dem Strich bedeutet dies dann möglicherweise, tausende Euro mehr für eine vermeintlich günstige Baufinanzierung bezahlen zu müssen, nur weil man sich von einem niedrigen Effektivzins hat blenden lassen, aber nicht auf die restlichen Konditionen des Baudarlehens geachtet hat.
Kosten für Bereitstellungszinsen: Ein Rechenbeispiel
Wie schnell sich die Zinskosten durch Bereitstellungszinsen erhöhen können, möchten wir in einem Rechenbeispiel aufzeigen. Der Bauherr bekommt zum 1. Januar einen Kredit über 250.000 bewilligt. Für den Kredit wird ein effektiver Jahreszins von 1,8 Prozent vereinbart, dazu Bereitsstellungszinsen in Höhe von 3 Prozent ab dem dritten Monat. Den Kredit ruft der Bauherr in mehreren Teilbeträgen ab.
| Datum | Nicht abgerufener Kreditbetrag | Teilauszahlung | Abgerufener Kreditbetrag | Kreditzinsen | Bereit-stellungs-zinsen |
|---|---|---|---|---|---|
| 01.01.2017 | 250.000 Euro | 0 Euro | 0 Euro | 0 Euro | 0 Euro |
| 01.05.2017 | 200.000 Euro | 50.000 Euro | 50.000 Euro | 0 Euro | 1.250 Euro |
| 01.07.2017 | 150.000 Euro | 50.000 Euro | 100.000 Euro | 150 Euro | 1.000 Euro |
| 01.09.2017 | 100.000 Euro | 50.000 Euro | 150.000 Euro | 300 Euro | 750 Euro |
| 01.11.2017 | 50.000 Euro | 50.000 Euro | 200.000 Euro | 450 Euro | 500 Euro |
| 01.01.2018 | 0 Euro | 50.000 Euro | 250.000 Euro | 600 Euro | 250 Euro |
| Summe: | – | 250.000 Euro | – | 1.500 Euro | 3.750 Euro |
Wie Sie sehen, machen die Bereitstellungszinsen einen Großteil der Zinskosten aus. Bis zur vollen Auszahlung des Kreditbetrags sind insgesamt 5.250 Euro Zinsen angefallen. Davon alleine 3.750 Euro Bereitstellungszinsen und lediglich 1.500 Euro Kreditzinsen.
Durch ein schnelleres Abrufen des Kreditbetrages bzw. das Abrufen größerer Teilbeträge können die Kosten für die Bereitstellungszinsen jedoch entsprechend reduziert werden.
Fazit: Beim Baukreditvergleich auf Bereitstellungszinsen und Teilauszahlungszuschläge achten!
Für zukünftige Bauherren bedeutet dies, vor der Aufnahme einer Baufinanzierung gründlich zu vergleichen, und dabei nicht nur allein auf den Effektivzins zu achten. Dieser gilt für den gesamten Kredit, die Bereitstellungszinsen jedoch für den Teil des Baudarlehens, der noch nicht zur Auszahlung gekommen ist.
Sind die Bereitstellungszinsen hoch, und fallen dazu noch Aufschläge für die Teilauszahlung an, verteuert sich der Kredit entsprechend. Deshalb ist es für künftige Bauherren wichtig, bei einem Vergleich von Baufinanzierungen alle drei genannten Punkte zu berücksichtigen.
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