Kredite mit Disagio
Im ersten Moment klingt es für einen Kreditnehmer irritierend, wenn er weniger ausbezahlt bekommen soll, als im Kreditvertrag steht. Andererseits ist das gerade für Vermieter ein interessanter Ansatz.
Im März 2016 hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass ein Disagio sofort steuerlich abziehbar ist, wenn es sich im marktüblichen Rahmen bewegt. Ist eine der Vertragsparteien eine Geschäftsbank, so ist eben diese Marktüblichkeit gegeben und das Disagio kann steuerlich direkt geltend gemacht werden.
Was ist ein Disagio?
Der Begriff Disagio oder Abgeld bezeichnet den Betrag, um den ein Nominalwert reduziert wird. Gibt es bei einem Kredit ein Disagio von beispielsweise 5 Prozent, so werden dem Kreditnehmer 95 Prozent der Kreditsumme ausgezahlt.
Warum ist ein Disagio für Vermieter interessant?
Möchte ein Vermieter ein Objekt für 475.000 Euro erwerben, könnte er einen Kredit über 500.000 Euro aufnehmen und gleichzeitig ein Disagio von 5 Prozent akzeptieren. Akzeptiert er einen Abschlag von 5 Prozent bei der Auszahlung, bekommt die Bank quasi eine große Zinszahlung gleich zu beginn.
Das bedeutet auch, dass er ab dann weniger Zinsen zu bezahlen braucht, da sich die Berechnung auf die noch offene Forderung bezieht. Hier bedeutet das, dass die Zinsen vom Start weg auf 475.000 Euro und nicht auf 500.000 Euro berechnet werden.
Für die jeweiligen Zahlungsströme eines Vermieters kann es durchaus interessant sein, eine größere Zahlung am Anfang zu leisten bzw. einen Abzug hinzunehmen, um über die restliche Laufzeit kleinere Raten zu zahlen.
Für die Gesamtbetrachtung der Finanzierung ändert sich unter dem Strich im ersten Moment für den Vermieter allerdings nichts. Seine Finanzierungskosten bleiben so oder so gleich hoch.
Kredit für Selbstständige und Firmen
Ist das Disagio-Modell ein Nullsummen-Spiel?
Bis hierher ist es tatsächlich so, dass es sich lediglich um eine alternatives Berechnungsmodell handelt. Weder Vermieter noch Kreditinstitut können einen finanziellen Vorteil für sich verbuchen. Vorausgesetzt natürlich, dass beide Parteien sauber rechnen.
Interessant wird das Disagio-Modell erst durch den steuerlichen Aspekt. Wie oben bereits geschrieben ist das Abgeld wie eine große Zinszahlung des Kunden an die Bank. Genau so darf der Kunde die Summe auch in der Steuererklärung geltend machen.
Als Vermieter hat er die Möglichkeit Kreditkosten als Werbungskosten bei seinen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung anzugeben. Ein Disagio darf in voller Höhe mit einem Mal abgeschrieben werden.
Die Steuerersparnis hilft dem Vermieter zwar schon, aber wenn er sie nicht direkt dazu nutzt, eine Sondertilgung in den Kredit fließen zu lassen, hat er außer dem einmaligen steuerlichen Vorteil keinen weiteren Effekt aus dieser Taktik.
Ein Rechen-Beispiel der WirtschaftsWoche veranschaulicht, warum die Akzeptanz eines Disagios einen cleveren Schachzug für Vermieter darstellt. Der Vermieter benötigt Bargeld in Höhe von 100.000 Euro. Das Disagio kann 10 Prozent betragen und sein Steuersatz liegt bei 40 Prozent.
| Ohne Disagio | Mit Disagio, ohne Sondertilgung | Mit Disagio, mit Sondertilgung | |
|---|---|---|---|
| Auszahlun | 100.000 Euro | 100.000 Euro | 100.000 Euro |
| Auszahlungskurs | 100 Prozent | 90 Prozent | 90 Prozent |
| Bruttokreditsumme | 100.000 Euro | 111.111,11 Euro | 111.111,11 Euro |
| Monatsrate | 375 Euro | 375 Euro | 375 Euro |
| Sondertilgung | 0 Euro | 0 Euro | 4.444,44 Euro |
| Gesamtlaufzeit | 27 J., 1 Mon. | 27 J., 1 Mon. | 25 J., 10 Mon. |
| Gesamtrückzahlung | 121.715,60 Euro | 121.712,69 Euro | 115.936,90 Euro |
Quelle: WirtschaftsWoche
Im Beispiel beträgt das Disagio 11.111,11 Euro. Diese Kosten kann der Vermieter direkt als Werbungskosten in seiner Steuererklärung geltend machen. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent entspricht der Vorteil 4.444,44 Euro. Wird dieses Geld als Sondertilgung nach dem ersten Jahr der Finanzierung eingesetzt, errechnet die WirtschaftsWoche für den Vermieter zwei Vorteile:
- Der Kredit läuft im Ganzen 15 Monate schneller aus
- Seine Gesamtrückzahlung beträgt fast 6.000 Euro weniger
Vergeben alle Banken Disagio Kredite?
Im Allgemeinen sei das Steuerspar-Modell mittels Disagio kein Standard-Produkt, wie die WirtschaftsWoche schreibt. So habe beispielsweise die Postbank-Tochter DSL keinen Disagio-Kredit im Produktportfolio. Andere Banken vergäben nur kleine Finanzierungen mit relativ kleinen Abschlägen und das auch nur auf gezielte Nachfrage des Kunden.
Ist ein Disagio Kredit für Privatleute interessant?
Das hier vorgestellte Prinzip macht wirklich nur Sinn, wenn der Kreditnehmer Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt und damit Vermieter wird. Hintergrund ist die Tatsache, dass Privatleute Kreditzinsen nicht steuerlich geltend machen können. Das gilt sowohl für Konsumkredite, als auch für Baufinanzierungen oder Modernisierungsmaßnahmen.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesfinanzhof – Urteil des BFH zum Sofortabzug eines Disagios
(2) WirtschaftWoche 44 vom 22.10.2017 – Steuern sparen auf Pump
