Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Auch wenn sich die Zeiten geändert haben und meist längst nicht mehr ein so hoher Anteil an Eigenkapital für Baukredite notwendig ist wie früher, so möchte doch nicht jeder Bauherr auf eine Vollfinanzierung setzen.

Denn eine Baufinanzierung mit einem hohen Anteil an Eigenkapital hat nach wie vor nicht zu unterschätzende Vorteile, weshalb es durchaus empfehlenswert sein kann, möglichst viel Geld dafür anzusparen.

Rentiert sich eine vermietete Wohnung?

Das Eigenkapital vergünstigt die Finanzierung erheblich, wie wir noch sehen werden. Im Vorfeld steht zumindest für Käufer von künftig vermieteten Objekten die Frage, ob sich das Investment überhaupt rechnet.

Immobilienmakler kommen dann sehr schnell mit schönen Renditen auf potentielle Käufer zu, die sich leicht errechnen lassen. Leider handelt es sich dabei gerne um die Bruttomietrendite, die lediglich den Kaufpreis und die Mieteinnahmen ins Verhältnis setzt.

Wesentlich spannender und gehaltvoller ist die Nettomietrendite, die auch die Kosten einer Immobilie mit ins Kalkül zieht. Als Ergebnis bekommt der Käufer einen Prozentwert, der das Investment vergleichbar zu alternativen Anlageformen wie beispielsweise festverzinslichen Wertpapieren macht.

Ohne Eigenkapital wir der Immobilienkredit richtig teuer

Je mehr Eigenkapital ein künftiger Immobilienbesitzer mitbringt, desto weniger Geld muss er sich leihen. Das bedeutet gleichzeitig, dass der Sicherungsgegenstand für die Bank immer werthaltiger wird. Fachleute sprechen bei diesem Wert vom Beleihungsauslauf.

Hat ein Objekt einen Wert von 500.000 Euro und der Kunde möchte 250.000 leihen nimmt die Bank das Haus als Sicherheit und kann sehr günstige Zinsen vergeben. Sollte alles schiefgehen und der Kunde kann seine Raten nicht mehr bezahlen, hat die Bank kein Problem selbst die vollen 250.000 Euro durch den Verkauf des Hauses einzufahren.

Ist das Risiko für die Bank klein, wird es günstiger für den Kunden. Diese goldene Regel bei der Immobilienfinanzierung gilt übrigens auch für alle anderen Finanzierungen. Ein Beispiel soll veranschaulichen, wie massiv die Unterschiede je nach vorhandenem Guthaben sein können. Wir berechnen Eine Finanzierung anhand des Zins-Tableaus der Dr. Klein (Stand: 29.11.2017):

Quelle: zinsen-berechnen.de, eigene Berechnugnen

Es verwirrt auf den ersten Blick, dass das Szenario mit dem höchsten Kreditbetrag und dem höchsten Zinssatz am Ende voll abbezahlt ist. Dieses Paradoxon liegt am Aufbau einer Annuität. Sie besteht aus Zins und Tilgung und wird wie folgt berechnet:

(Kreditsumme * Zinssatz) + (Kreditsumme * Tilgungssatz) = Annuität

Wir veranschaulichen den Effekt anhand eines Beispiels mit zwei Zinsvarianten: Kredit über 200.000 Euro, 2 % Tilgung. Einmal 3 % Zins, einmal 5 % Zins:

• (200.000 * 3 %) + (200.000 * 2 %) = 6.000 + 4.000 = 10.000 (Annuität)
  >> 10.000 / 12 = 833,33 mtl. Rate
• (200.000 * 5 %) + (200.000 * 2 %) = 10.000 + 4.000 = 14.000 (Annuität)
  >> 14.000 / 12 = 1.166,66 mtl. Rate

Je höher der Zins, desto kürzer die Kreditlaufzeit

Die Zinsen werden auf den noch offenen Kreditbetrag berechnet. Da Kunden im Laufe der Zeit ihre Schulden abbauen (tilgen), werden auch die Zinskosten niedriger. Die Tilgung ab dem zweiten Jahr ergibt sich dann als Differenz zwischen Annuität und Zinsbetrag. Da die Annuität gleich hoch bleibt über die Kreditlaufzeit hinweg, vergrößert sich der Tilgungsanteil innerhalb jeder Rate.

Die folgenden Tabellen zeigen, wie sich die Zahlungen im Laufe der ersten 15 Jahre entwickeln. Das reicht bereits aus, um einen deutlichen Unterschied von etwa 8.000 Euro am Ende des fünfzehnten Jahres erkennen zu können. Es stimmt also tatsächlich: Je höher die Zinsen ausfallen, desto schneller ist Kredit abbezahlt:

Quelle: eigene Berechnungen

Quelle: eigene Berechnungen

Wir haben zur leichteren Nachvollziehbarkeit die Berechnungen auf Jahresbasis angestellt. In der Realität sind die Berechnungen etwas komplexer und weichen von unseren Ergebnissen ab, da die Kreditinstitute Zins und Tilgung für den Kunden monatsgenau berechnen.

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger oft die Zinsen

Wenn eine Baufinanzierung angegangen werden will, ist über Vieles nachzudenken. Die Höhe der Tilgung ist wichtig, aber auch die Frage nach der Höhe des eigenen Kapitals, das eingebracht werden kann.

Ist bislang kaum bis gar kein Eigenkapital vorhanden, kann zwar statt eines Baukredits mit Eigenkapital eine Vollfinanzierung aufgenommen werden, doch nicht jeder möchte sich bis an den Anschlag verschulden.

Elementar für diese Überlegungen ist eine klare Durchsicht der finanziellen Lage. Eine Möglichkeit dazu bieten Haushaltspläne oder noch besser Haushaltsrechner. Nutzen Sie unseren und sortieren Sie Ihre finanziellen Mittel nach Ausgaben und Einnahmen.

Nicht immer lässt sich eine kreditgebende Bank auch tatsächlich darauf ein, ein Baudarlehen ganz ohne Eigenkapital zu vergeben. Deshalb ist es immer auch gut, sich schon lange vor den eigenen Bauplanungen hinzusetzen und sich zu überlegen, wie am besten eigenes Kapital für die Baufinanzierung angespart werden kann.

Nach wie vor beliebt sind dabei die Bausparkassen, deren Verträge derzeit trotz allgemein eher niedriger Sparzinsen vor allem eine gute Darlehens-Verzinsung bieten. Im Gegensatz zu Forward-Darlehen, können Sie sich mit diesen Verträgen das aktuelle Niedrigzinsniveau weit länger als fünf Jahre in die Zukunft sichern.

Der Vorteil eines hohen Eigenkapital-Anteils für die Baufinanzierung liegt dabei auf der Hand: Je mehr eigenes Geld vorhanden ist

• desto weniger Geld muss aufgenommen werden
• desto kürzer ist die Phase der Rückzahlung
• desto höher kann die Tilgungsrate ausfallen
• desto niedriger sind die Kreditzinsen

Je mehr Eigenkapital, desto kürzer ist die Laufzeit der Baufinanzierung

Wer einen Baukredit aufnehmen möchte, der verschuldet sich über viele Jahre oder gar Jahrzehnte. Je mehr Eigenkapital jedoch eingebracht wird, desto kürzer wird die Laufzeit der Baufinanzierung, wenn dies der wichtigste Punkt für den Kreditnehmer ist.

Das lässt sich mit unserem Tilgungsrechner für verschiedene Varianten desselben Bauvorhabens schnell und einfach vergleichen.

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger sind die Raten für den Baukredit

Geht es dem Kreditnehmer weniger um die Länge der Laufzeit, sondern um die Höhe der Raten für den Baukredit, so kann viel eingebrachtes Eigenkapital dabei helfen, die Ratenhöhe der Baufinanzierung nach unten zu drücken.

Zwar bleibt es dann bei einer langen Laufzeit, aber die monatliche Belastung ist finanziell dann eher zu stemmen und es besteht weniger die Gefahr, von einer Verschuldung in eine Überschuldung zu fallen, da es im Laufe der Zeit der Rückzahlung zu einer finanziellen Überforderung kommt.

Sind die ersten Fragen hinsichtlich der Rahmenbedingungen einer Baufinanzierung beantwortet, können Sie sich schon fundierte Gedanken über die Lage auf dem Markt für Immobilienkredite machen.

Fazit

Je mehr Eigenkapital für die Baufinanzierung angespart und dann auch in den Baukredit eingebracht wird, desto niedriger ist letztlich auch die finanzielle Belastung durch das aufzunehmende Baudarlehen.

Eine Vollfinanzierung macht meist nur dann wirklich Sinn, wenn die Rückzahlung wirklich über den gesamten Zeitraum gesichert ist, was bei den vielen Unwägbarkeiten unseres Lebens auch immer mit einem Fragezeichen versehen ist.

Sich über Jahrzehnte hoch zu verschulden, hat immer auch seinen finanziellen Preis, der nicht außer Acht gelassen werden sollte. Und noch ein Vorteil sollte bei einem hohen Teil an Eigenkapital bedacht werden:

Je früher man wieder aus seinen Zahlungsverpflichtungen heraus ist, desto eher kann beispielsweise über eine Erweiterung oder den altersgerechten Umbau des Hauses nachgedacht werden, was sonst wohl nahezu unfinanzierbar wäre.

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