Eigentumswohnung kaufen

Anhaltend niedrige Zinsen machen den Traum von Wohneigentum immer greifbarer. Egal ob zur Eigennutzung oder Vermietung – der Kauf einer Eigentumswohnung kann viele sinnvolle Gründe haben. Allerdings sollte wohl überlegt sein, ob und welche Eigentumswohnung gekauft werden soll. Die Planung und Vorbereitung für den Erwerb einer Wohnung müssen über den Finanzierungsplan hinausreichen. Unsere Tipps und Checklisten helfen Ihnen dabei.

Worauf müssen Erwerber im Vorfeld achten?

Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus erwirbt der Käufer einer Eigentumswohnung zum einen Sondereigentum: Wohnung, Keller und Garage oder Stellplatz. Zum anderen wird er Teilhaber am Gemeineigentum, dem Treppenhaus, den Außenanlagen etc.

Daraus ergibt sich, dass bauliche Veränderungen nur mit einstimmiger Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft erfolgen dürfen. Dies bezieht sich nicht nur auf das Gemeinschaftseigentum, sondern auch auf Teile des Sondereigentums. Der Eigentümer darf beispielsweise keine Wohnungstür einbauen, die ihm besser gefällt. Die Außenseite der Tür spielt im Treppenhaus in das Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums hinein und darf daher nicht abweichen. Gleiches gilt für Fensterrahmen. Mal eben neue Fenster einbauen zu lassen, ist ausgeschlossen. Zumindest solange keine Zustimmung der anderen Eigentümer vorliegt. Diese simplen Beispiele zeigen, dass bei einer heterogenen Eigentümergemeinschaft durchaus Sprengstoff im Keller liegt.

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Eine Wohnung finden

Bevor eine Eigentumswohnung überhaupt gekauft werden kann, muss das Wunschobjekt im ersten Schritt natürlich erst einmal gefunden werden. Für die Suche werden immer häufiger Online-Portale genutzt. Damit Sie einen Überblick über die verschiedensten Anbieter auf dem Markt haben, sehen Sie in unserer Übersicht, wo überall eine Immobilie für den Kauf gesucht werden kann.

Die erste Besichtigung der Eigentumswohnung

Bei einer ersten Besichtigung wird der Zustand der Immobilie auch in Bezug auf das Gemeineigentum ersichtlich. Macht das Gemeineigentum einen gepflegten Eindruck oder ist anzunehmen, dass der Verwalter entweder eine Schlafmütze ist oder größere Renovierungen geplant sind?

Die Informationen bezüglich anstehender baulicher Maßnahmen finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung. Wichtig ist die Lektüre der letzten drei Jahre. Darin zeigt sich, welche Planungen anstehen, wie diese finanziert werden sollen (möglicherweise durch eine Sonderumlage für Instandhaltungskosten) und wie hoch das Guthaben auf dem Gemeinschaftskonto ausfällt. Das Thema geplante Maßnahmen betrifft die Vermieter nicht unerheblich, da es die Renditekalkulation massiv beeinträchtigt.

Natürlich muss auch die Wohnung selbst einer genauen Inspektion unterzogen werden, ebenso die Kellerräume.

Die Wertermittlung der Immobilie

Um den wirklichen Wert einer Immobilie zu kennen und insbesondere für Preisverhandlungen gut vorbereitet zu sein, empfiehlt sich eine unabhängige Wertermittlung der entsprechenden Immobilie. Über zahlreiche Online-Portale kann das mitunter sogar kostenlos geschehen. Dabei wird der Wert entweder online mithilfe von Referenzwerten ermittelt oder ein Makler schaut sich die Immobilie vor Ort an.

So eine einfache Werteinschätzung ist eine kostengünstige Alternative zum Gutachten, was preislich schnell mal in die Tausende gehen kann. Allerdings reicht die Einschätzung nicht für gerichtliche Auseinandersetzungen aus.

Unsere Übersicht hilft Ihnen dabei, einen Makler für Ihre Immobilienbewertung zu finden.

Welche Dokumente sollten vor dem Kauf einer Eigentumswohnung berücksichtigt werden?

Die Wichtigkeit der Protokolle der Eigentümerversammlungen ist nachvollziehbar. Interessant ist aber auch zu wissen, wie es sich mit der Teilungserklärung verhält. Entspricht die Größe des Tiefgaragenparkplatzes tatsächlich der Größe, die in der Teilungserklärung steht, oder wurden Stellplätze bei der Zuteilung vertauscht?

Wie werden Wasserkosten abgerechnet, wie die Heizkosten? Nicht jede Eigentümergemeinschaft ist auf dem neuesten Stand.

Welche Besonderheiten hat sich die Eigentümergemeinschaft selbst auferlegt und noch wichtiger: Wie waren die Abstimmungsverhältnisse und wie lange dauerten die Sitzungen? Hohe Übereinstimmung bei den Abstimmungen und kurze Versammlungsdauern lassen auf eine homogene Gemeinschaft schließen. Lange Sitzungen bei wenigen Tagesordnungspunkten lassen den Schluss zu, dass sich der eine oder andere Profilneurotiker unter den Eigentümern befindet. Diskussionen gibt es dann nicht nur bei den Versammlungen, sondern täglich im Treppenhaus.

Wie steht es mit der Hausordnung? Gilt diese als eher liberal oder kommt dem Hausmeister auch gleich die Funktion des Kontrolleurs und Schließers zu?

Seit wann hat der Hausverwalter das Mandat? Läuft es schon länger, scheint er seine Sache gut zumachen. Ist er erst relativ frisch tätig, stellt sich die Frage, weshalb der Vorgänger ausgeschieden ist. Wie verläuft die Kooperation zwischen Eigentümerbeirat und Verwalter?

Abgesehen vom Punkt „Diskussion im Treppenhaus“ betreffen alle anderen Ansätze sowohl Eigennutzer als auch Vermieter.

Es sind die kleinen Details, die auf den ersten Blick nicht wichtig erscheinen, die aber darüber entscheiden, wie sich das Leben in einer Eigentümergemeinschaft gestaltet. Am Ende des Tages handelt es sich, überspitzt formuliert, um eine Gruppe kleiner Landesfürsten, die alle ihr eigenes Territorium gegen die anderen verteidigen wollen.

Selbstnutzer gegen Vermieter – zwei Welten prallen aufeinander

In den meisten Fällen, zumindest in größeren Wohnanlagen, finden sich sowohl Selbstnutzer als auch Vermieter in einem Wohnhaus. Für die Vermieter ist die Wohnung ein Investment, dass eine möglichst hohe Rendite abwerfen soll. Ausgaben müssen daher gering gehalten werden. Für Selbstnutzer stellt die Eigentumswohnung ihr Zuhause dar, sie möchten es schön haben, auch wenn dafür Aufwendungen über den reinen Erhaltungsbedarf hinaus notwendig sind. Dies führt zu Diskussionsstoff. Je kleiner die eine Gruppe gegenüber der anderen innerhalb der Gemeinschaft vertreten ist, umso weniger Diskussionspotenzial kann es geben.

Es gibt aber noch eine weitere kritische Konstellation: Ältere Eigentümer und jüngere. Während jüngere Eigentümer energetische Sanierungen, möglicherweise finanziert durch Sonderumlagen, vornehmen möchten, sträuben sich die älteren dagegen, da sie von der langfristigen Amortisation nicht mehr profitieren.

Die Eigentumswohnung als Geldanlage

Anlageberater bezeichnen die Eigentumswohnung häufig als „Kaiserweg der Altersvorsorge“. Unstrittig ist, dass eine solide Eigentumswohnung tatsächlich eine hervorragende Altersvorsorge darstellt, da sie weitgehend inflationsresistent ist. Während der berufstätigen Jahre profitiert der Eigentümer von den Steuervorteilen durch die Finanzierung, im Ruhestand von regelmäßigen Mieteinkünften.

Aber auch beim Kauf einer Eigentumswohnung als Geldanlage sollte der Blick nicht nur der versprochenen Mietrendite gelten. Ist bei einem Neubau die prognostizierte Miete realistisch? Mietgarantien haben sich häufig als eine große Blase gezeigt. War die Garantiezeit zu Ende und die deutlich niedrigere Marktmiete griff, fiel das Finanzierungsmodell in sich zusammen.

Wer eine Neubauwohnung vom Bauträger erwirbt, sollte bedenken, dass die weichen Kosten dazu beitragen, dass der Kaufpreis nie dem realen Gegenwert entspricht. „Prospektierungskosten“, „Beratungskosten“, „Marketingkosten“ und Verkaufsprovisionen, die häufig verdeckt die üblichen fünf Prozent auf zehn Prozent und mehr anwachsen lassen, führen dazu, dass der Kaufpreis schnell 20 Prozent über dem tatsächlichen Wert liegt. Die Banken prüfen nicht, sie wollen die Finanzierung.

Grundsätzlich gilt, dass eine Ramschimmobilie nie den Mietertrag bringen wird, wie eine hochwertige Wohnung, auch wenn diese teurer ist. Im Gegenteil, künftige Sanierungen werden die Rendite nachhaltig mindern. Billiger Wohnraum ist gesucht, billige Eigentumswohnungen lassen sich auf jeden Fall billig mit Rendite vermieten. Langfristig führt dies aber zu Fehlkalkulationen.

Für die Vermietung gilt das Gleiche, wie für die selbst genutzte Wohnung: Gute Lage, gute Substanz und Versammlungsprotokolle, welche den Schluss zulassen, dass die Eigentümer keine Grabenkriege gegeneinander führen, machen eine Eigentumswohnung zu einem Renditeobjekt.

Wie wird eine Eigentumswohnung finanziert?

Auf dem Markt für Baufinanzierungen gibt es zahlreiche Angebote, doch welches passt zum eigenen Finanzierungsvorhaben? Grundsätzlich sind Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Bausparverträge und Bausparsofortfinanzierungen geeignet.

Annuitätendarlehen zeichnen sich durch feste Zinsen und konstante Monatsraten aus. Das Volltilgerdarlehen garantiert Schuldenfreiheit nach Ende der Laufzeit. Ein Bausparvertrag kann als Eigenkapital eingesetzt werden. Und die Bausparsofortfinanzierung, auch bekannt als Konstantdarlehen, weist zwar in der Regel einen vergleichsweise hohen Zinssatz auf, punktet aber mit hoher Planungssicherheit.

Grundlegend gilt, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto besser. Dadurch verringern sich die Laufzeit des Darlehens und die Finanzierungskosten erheblich. Experten empfehlen 15 Prozent der Kaufsumme. Nicht wenige Baufinanzierer fordern einen Anteil von mindestens zehn Prozent. Natürlich gibt es auch Angebote, bei denen der gesamte Kaufpreis  (100%-Finanzierung) oder darüber hinaus sogar die Kaufnebenkosten (110%-Finanzierung) vom Kreditinstitut finanziert werden. Wer auf solche Angebote zurückgreift, bürdet sich allerdings längere Laufzeiten und somit hohe Zinskosten auf.

Die eben genannten Kaufnebenkosten sollten unbedingt  möglichst genau kalkuliert und bei der Finanzierungsplanung bedacht werden. Dazu gehören beispielsweise Umzugskosten, Modernisierungskosten, Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Kosten für den Eintrag in das Grundbuch, Maklerprovision, aber auch Bereitstellungszinsen. In aller Regel fallen zusätzlich 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten an. Es bietet sich also an, diese Kosten vom Eigenkapital zu bezahlen, um die Finanzierungskosten nicht unnötig zu erhöhen.

Darüber hinaus sollten Sie auf ausreichende Rücklagen achten. Nach dem Kauf der Eigentumswohnung werden laufende Kosten anfallen, zum Beispiel für die Müllentsorgung, Strom, Abwasser und Versicherungen.

Bei so vielen Kosten, die auf einen zukommen, ist es sehr hilfreich, dass der Staat mit finanzieller Unterstützung zur Seite steht und private Investitionen, wie den Kauf einer Eigentumswohnung, fördert. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau, die KfW, hält dafür eine ganze Bandbreite an Fördermöglichkeiten bereit.

Außerdem sollte sich beim jeweiligen Bundesland und der Stadt oder Gemeinde nach Förderprogrammen informiert werden.

Nebenkosten beim Immobilienkauf berechnen

Hier können Sie ganz einfach die Nebenkosten berechnen, die beim Kauf Ihrer Immobilie fällig werden. Dazu brauchen Sie nur die geforderten Informationen in den Kaufnebenkosten-Rechner eingeben.