Die Erbpacht und das Erbbaurecht
Die Erbpacht und das Erbbaurecht waren in Deutschland bis zum Jahr 1947 weitverbreitet. Durch das Kontrollratsgesetz Nr. 45 vom Februar 1947 kam es allerdings zu Einschränkungen bei der Erbpacht.
Das Erbbaurecht bietet künftigen Bauherren die Möglichkeit, auch bei geringem Eigenkapital ein Haus zu bauen. Auf was gilt es aber bei der Nutzung einer Erbpacht zu achten, wo liegen die Unterschiede zum klassischen Grundstückserwerb?
Erbpacht und Erbbaurecht
Erbpacht und Erbbaurecht werden umgangssprachlich häufig vermischt. Dabei gelten unterschiedliche Definitionen.
Die Erbpacht
Die Erbpacht bezeichnet eine Form des beschränkten Grundbesitzes. Der Pächter geht einen langfristigen Pachtvertrag, in der Regel 75 oder 99 Jahre mit dem Eigentümer ein. Er erwirbt gegen die Zahlung des Pachtzinses das Recht, das Grundstück im Rahmen des Pachtvertrages nach eigenem Belieben vollumfänglich zu nutzen.
Die Grundstücke der Erbpacht werden vornehmlich nicht für die Erstellung einer Immobilie genutzt. Beispiele könnten Schrebergärten oder Ackerland sein.
Das Erbbaurecht
Das Erbbaurecht sichert dem Pächter das Recht zu, ein eigenes Gebäude auf einem Grundstück zu erstellen, welches ihm nicht gehört. Dieses Recht ist veräußerlich und vererbbar. Die gesetzliche Grundlage findet sich in der Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbRVO) (1).
„Die bisherige Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO) ist – inhaltlich unverändert – aufgrund Artikels 25 des Zweiten Gesetzes über die Bereinigung von Bundesrecht im Zuständigkeitsbereich des Bundesministeriums der Justiz vom 23.11.2007 (BGBl. I S. 2614) mit Wirkung vom 30.11.2007 in Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz – ErbbauRG) umbenannt worden.“ (2)
Der Passus „dieses Recht ist veräußerlich“ bedeutet, dass ein Haus auf einem Erbbaurechtgrundstück jederzeit verkauft werden kann. Allerdings muss der Grundstückseigentümer den Käufer akzeptieren. Je näher das Ende des Pachtvertrages rückt, um so schwerer wird ein erneuter Verkauf.
Im Gegensatz zur Erbpacht ist der Kernzweck des Erbbaurechts der Bau eines Gebäudes auf dem Grundstück.
Wenn bei Ihnen der Wunsch vorhanden ist, die eigenen vier Wände zu bauen, ist der Erwerb eines Erbbaurechts sicher eine interessante Alternative. Gleichzeitig verursacht dieser Weg jährliche Kosten bis ans Lebensende. Eine Immobilienfinanzierung hingegen hat ihr Ende.
Funktionsweise
Eine Familie möchte ein Haus bauen. Da Banken Grundstücke grundsätzlich nur mit der Hälfte des Wertes beleihen, müssten die potenziellen Bauherren den größten Teil ihrer Eigenmittel für den Grundstückskauf aufwenden. Das für den eigentlichen Hausbau notwendige Eigenkapital wäre aufgebraucht.
Kommunen, die beiden großen Kirchen und einige Stiftungen verfügen über Bauland. Dieses Bauland stellen Sie potenziellen Bauherren leihweise zur Verfügung. Leihweise bedeutet, im Rahmen des Erbbaurechtes.
Die Bauherren pachten das Grundstück für die Dauer von 99 Jahren und dürfen dies, im Rahmen des Pachtvertrages, nach eigenem Gutdünken nutzen. Der Pachtvertrag schließt natürlich beispielsweise eine gesetzeswidrige Nutzung aus. Für die Nutzung entrichtet der Pächter eine Pacht. Die jährliche Pacht beträgt in der Regel zwischen drei und fünf Prozent des Verkehrswertes des Grundstücks.
Der Eigentümer darf das Grundstück in dieser Zeit nur zurückverlangen, wenn sich der Pächter vertragswidrig verhält. Der Pächter dagegen hat das Recht, sein Haus weiterzuverkaufen. Dies schließt zwangsläufig auch die Übertragung des Erbbaurechtes auf den Käufer ein.
Die Pacht als Variable im Vertrag
Die zu zahlende Pacht ist nicht über die gesamte Laufzeit festgeschrieben, sondern kann vom Grundstückseigentümer im Laufe der Jahre angepasst werden. Dabei hat er allerdings keine freie Hand. Für die Erhöhung gilt folgende Regelung:
Der Eigentümer kann die Pacht in dem Maße anheben, in dem der Verbraucherpreisindex steigt. Steigt der Index innerhalb von fünf Jahren um zehn Prozent, kann der Erbbauzins ebenfalls um zehn Prozent erhöht werden. Die Erhöhung darf allerdings frühestens nur alle drei Jahre erfolgen.
Die Höhe der anfänglichen Kosten für das Erbbaurecht hängt von der Region und dem Grundstückseigentümer ab. Eine pauschale Aussage ist, analog zum Kaufpreis eines Grundstücks, nicht möglich.
Was passiert nach Ablauf des Pachtvertrages?
Eine durchschnittliche Lebenserwartung vorausgesetzt, müssen sich die wenigsten Bauherren um diese Frage eine Sorge machen. Anders ist es jedoch, wenn sie das Haus an ihre Kinder vererben wollen. Am Ende der Vertragslaufzeit bieten sich drei Optionen:
- Das Grundstück geht wieder in das Nutzungsrecht des Eigentümers über. Für die darauf befindliche Immobilie entschädigt er den Hauseigentümer. Die Entschädigung beträgt meist zwei Drittel des Verkehrswertes.
- Der Pachtvertrag wird mit den Hauseigentümern verlängert.
- Der Vertrag sieht eine Klausel des Grundstücksübertrages an den Hauseigentümer unter Anrechnung der bisher gezahlten Pacht voraus.
Warum kann Erbbau zu Problemen beim Bankkredit führen?
Die Bauherren haben ein entsprechendes Grundstück mit Erbbaurecht gefunden und einen Architekten, der das Traumhaus im finanziell machbaren Rahmen erstellt. Was fehlt, ist eine Bank zur Finanzierung. Die Suche wird sich nicht ganz einfach gestalten.
Banken erstellen bei einer Baufinanzierung Prognosen über die Verwertbarkeit der Immobilie und die Wahrscheinlichkeit des Zahlungsausfalls über die wahrscheinlich ordnungsgemäße Rückführung des Darlehens. Eine Immobilie, die auf einem „geliehenen“ Grundstück steht, ist schwerer zu veräußern als eine Immobilie, die auf dem eigenen Grundstück steht.
Hinzu kommt, dass meist gerade Grundstücke der Grund dafür sind, warum eine Immobilie an Wert gewinnt. Bedeutet im Umkehrschluss: Ein Haus ohne zugehöriges Grundstück ist deutlich weniger Wert.
Entsprechend erhält der Kreditgeber weniger Sicherheit, wenn das Haus alleiniges Sicherungsmittel ist. Das hat zur Folge, dass die angebotenen Kreditkonditionen schlechter sind als beim herkömmlichen Hauskauf mit Grundstück.
Baufinanzierung
Dies ist vor allem dann der Fall, wenn sich die Laufzeit des Pachtvertrages langsam, aber sicher dem Ende entgegenneigt, beispielsweise wenn der Käufer der dritte Besitzer ist.
Das Erbbaurecht fällt in Bezug auf das Grundbuch unter Abteilung II, Lasten und Beschränkungen, ist dort eingetragen und lässt sich folglich auch nicht unter den Teppich kehren. Darüber hinaus ist es auch noch im Erbbaugrundbuch vermerkt.
Für die Bank bedeutet eine Finanzierung auf Erbbaubasis folglich ein negatives Merkmal. Die Finanzierung geht nicht so glatt über die Bühne, wie bei Grundstücksbesitz. Grundsätzlich ist es aber dennoch möglich beim Erbbau eine Finanzierung zu erhalten.
Vor- und Nachteile
Die objektiven Sachverhalte rund um das Erbbaurecht werfen die Frage auf, welche Vorteile und Nachteile eine solche Vorgehensweise mit sich bringt.
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Keine Kosten für Grundstück Die Kosten für das Grundstück entfallen, was den Kaufpreis insgesamt um ein Viertel verringern kann. In Zeiten hoher Grundstückspreise bietet das Erbbaurecht die Chance, dennoch Immobilieneigentum zu erwerben. |
Ewige finanzielle Belastung und damit schlechtere Altersvorsorge Nach Abzahlung des Kredites – meist nach 20 bis 30 Jahren – haben Hauskäufer kaum noch Wohnkosten. Käufer von Erbbauimmobilien dagegen müssen weiterhin Erbbauzins zahlen, wenn sie weiterhin auf dem Grundstück leben möchten. Auch dann, wenn sie im Rentenalter ein geringeres Einkommen haben. Sie haben zwar anfangs eine geringere finanzielle Belastung, aber dafür eine langfristig teuere und nie endende. Besonders für junge Käufer ist das dann ein schlechtes Geschäft. |
| Erbpacht ist besser als Mieten Auch wenn eine Erbpacht eine weniger gute Altersvorsorge ist, als ein Kauf, ist sie dennoch vorteilhafter als eine Immobilie zu mieten. Bei gleichem Einkommen haben auch Erbpacht-Eigentümer ein vielfach höheres Vermögen als Mieter. |
Schlechtere Wertanlage Ja, eine Erbbauimmobilie ist im Vergleich zur Miete immer noch die bessere Wertanlage, aber im Vergleich zum Kauf, schneidet sie dennoch schlechter ab. Wenn der Wert einer Immobilie steigt, hängt das meist mit dem Grundstück zusammen. Besonders in den letzten Jahren haben sich die Grundstückspreise verfünffacht. Da beim Erbbau das Grundstück jedoch nicht miterfasst wird, profitieren hier Hausbesitzer seltener von Wertsteigerungen. |
| Nicht zwingend Kredit benötigt Wenn Käufer bereits eine hohe Summe erspart haben, können sie mitunter den Hauskauf sogar ohne Kredit bewerkstelligen und alle entstehenden Kosten mit Eigenkapital abdecken. |
Schlechtere Kreditkonditionen Wird ein Kredit benötigt, sind die Kreditoptionen oft schlechter als beim herkömmlichen Haus- und Grundstückskauf. Da die Bank beim Zahlungsausfall nur das Haus als Sicherheit und nicht auch das Grundstück erhält, ist ihr Risiko höher. Viele Banken fordern daher mindestens 20 bis 40 Prozent Eigenkapital. |
| Für Käufer mit wenig Eigenkapital geeignet Es ist eine günstige Variante eine Immobile zu erwerben, besonders für Käufer mit geringen Eigenkapital. |
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| Für ältere Menschen geeignet Hauskredite müssen meist 20 bis 30 Jahre abbezahlt werden. Jüngere Hauskäufer profitieren dann eines Tages davon günstig zu wohnen. Wenn aber ältere Menschen ein Haus kaufen, kann die Kreditrate im Alter mit weniger Einkommen belastend sein. Hier wäre der Erbbau die bessere Wertanlage: Von dem Vorteil nach der Abzahlung eines Kredits nahezu kostenfrei zu wohnen, profitieren Ältere mitunter nicht mehr. Beim Erbbau können sie günstiger eine Immobilie erwerben und halten die Ausgaben durch die monatlichen Erbzinszahlungen geringer, als wenn ein hoher Kredit getilgt werden muss. |
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| Erbbauzins meist höher als Tilgung und Zinsen von Kredit bei herkömmlichem Kauf Der Erbbauzins für die Nutzung des Grundstücks liegt bei bis zu 6 Prozent im Jahr, abhängig von der jeweiligen Vertragsgestaltung. Beim klassischen Hauskauf mit Grundstück muss der Käufer zwar in der Regel einen Kredit tilgen und ebenso für Zinsen aufkommen, jedoch macht das im Jahr etwa 4 Prozent aus. |
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| Grundstück ist erheblicher Faktor für Wert der Immobilie Ohne das dazugehörige Grundstück ist ein Haus deutlich weniger wert. Das spielt zum einen eine Rolle, wenn man bedenkt, dass Erbbauimmobilienbesitzer kaum an Wertsteigerungen eines Standortes profitieren, aber auch bei der Suche nach Krediten. Die Bank erhält ohne Grundstück weniger Sicherheit. Entsprechend schlechter sind in der Regel auch die Kreditkonditionen. |
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| Keine freie Verfügungsgewalt über Grundstück Viele Menschen wollen ein Haus, um unabhängig von Vermietern etc. zu sein und eigene Vorstellungen umsetzen zu können. Besitzer von Erbbauhäusern können aber ebenfalls nicht verfahren, wie sie möchten, da ihnen das Grundstück nicht gehört. Für etwaige Anbauten usw. müssen sie sich erst eine Genehmigung des Pachtgebers einholen. |
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| Probleme beim Wiederverkauf Erbbauhäuser können schnell an Wert verlieren, weil die Restlaufzeit der Pacht seit Kauf des Hauses gesunken ist. Umso geringer die Restlaufzeit ist, umso unattraktiver ist das Angebot, da nach Ablauf des Pachtzeitraumes neu verhandelt wird und nicht auszuschließen ist, dass der Erbbauzins steigt oder dass der Vertrag nicht verlängert wird und ein Auszug droht. |
|
| Bei Pachtende müssen Hausbesitzer unter Umständen ausziehen Die Laufzeiten einer Grundstückpacht sind vertraglich festgelegt, üblicherweise 75 bis 99 Jahre. Wenn die Restlaufzeit erlischt, wird neu verhandelt. Falls der Erbbauvertrag jedoch nicht verlängert wird, müssen die Besitzer des Hauses ausziehen, da sie kein Eigentum am Grundstück haben. Ganz leer gehen die Besitzer aber nicht aus: Sie werden für den Besitzverlust des Hauses entschädigt, meist mit etwa 75 Prozent des Verkehrswerts. Trotzdem ist es ein deutlicher Nachteil für die Hausbesitzer, die ihre Immobilie gerne an die nächste Generation vererben möchten. |
Kostenvergleich
Wer mit dem Gedanken spielt eine Erbbauimmobilie zu erwerben, sollte vorher durchrechnen, ob es sich lohnt. Denn Erbbauimmobilien ermöglichen zwar einen günstigen Einstieg, doch schrumpft der finanzielle Vorteil im Laufe der Jahre. Ob es sich im persönlichen Fall rentiert, ist also abhängig davon, wie lange man plant in dem Haus zu leben.
Nehmen wir mal an ein Ehepaar, beide 30 Jahre alt, wollen ein Haus zu einem Wert von 250.000 Euro erwerben. Ihr Eigenkapital beträgt 100.000 Euro. Alle folgenden Angaben in der Tabelle sind in Euro.
Wir gehen in der Rechnung davon aus, dass bei dem ersten Kredit 20 Jahre Zinsbindung vorliegt, der Sollzins 1,5 Prozent pro Jahr beträgt und der anfängliche Tilgungssatz 4 Prozent.
In der Anschlussfinanzierung liegt die Zinsbindung bei 15 Jahren, der Sollzins bei 2 Prozent und der Tilgungssatz bei 5 Prozent.
| Kosten | Hauskauf mit Grundstück | Hauskauf mit Erbpacht |
|---|---|---|
| Haus | 250.000 | 250.000 |
| Grundstück | 175.000 | 0 |
| insgesamt | 425.000 | 250.000 |
Erster Kredit über 20 Jahre
| Hauskauf mit Grundstück | Hauskauf mit Erbpacht | |
|---|---|---|
| Kreditsumme | 325.000 | 150.000 |
| Monatliche Kreditrate | 1489 | 687 |
| Monatlicher Erbbauzins | 0 | 300 |
| Monatliche Gesamtbelastung | 1489 | 987 |
| Gesamtkosten über 20 Jahre | 357.360 | 236.880 |
Anschlussfinanzierung über 15 Jahre
| Hauskauf mit Grundstück | Hauskauf mit Erbpacht | |
|---|---|---|
| Restschuld | 23.044 | 10.635 |
| Monatliche Kreditrate | 134 | 62 |
| Monatlicher Erbbauzins | 0 | 300 |
| Monatliche Gesamtbelastung | 134 | 362 |
| Gesamtkosten über 15 Jahre | 24.120 | 65.160 |
Quelle: Eigene Berechnungen
Bei der Erbbauimmobilie würde das Paar in den ersten 20 Jahren 120.480 Euro sparen. Bei der Anschlussfinanzierung wird deutlich, dass sich mit den Jahren der anfängliche Vorteil umkehrt. In den nächsten 15 Jahren würde das Ehepaar mit der Erbbauimmobilie 41.040 Euro mehr zahlen.
Der monatliche Erbbauzins von 300 Euro muss auch dann weitergezahlt werden, wenn der Kredit für das Haus längst abgezahlt ist.
Baufinanzierung
Wichtige Fragen
Wer denkt, dass bei einem Erbbaurecht keine Grunderwerbsteuer anfällt, da ja „nur“ gepachtet wird, der irrt. Die Grunderwerbsteuer bei einem Erbbaurecht zu ermitteln, fällt sogar komplizierter aus, als bei einem klassischen Grundstückserwerb. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ermittelt sich aus mehreren Faktoren und in drei Schritten:
- Erbbauzins x 12 = Jahreswert
- Jahreswert x Vervielfältiger = Gegenleistung
- Grunderwerbsteuersatz x Gegenleistung = Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer fällt nicht bundeseinheitlich aus, sondern ist Ländersache. Hier die aktuelle Übersicht:
| Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2025 | |
|---|---|
| Bundesland | Grunderwerbsteuer |
| Baden-Württemberg | 5,00 Prozent |
| Bayern | 3,50 Prozent |
| Berlin | 6,00 Prozent |
| Brandenburg | 6,50 Prozent |
| Bremen | 5,00 Prozent |
| Hamburg | 5,50 Prozent |
| Hessen | 6,00 Prozent |
| Mecklenburg-Vorp. | 6,00 Prozent |
| Niedersachsen | 5,00 Prozent |
| NRW | 6,50 Prozent |
| Rheinland-Pfalz | 5,00 Prozent |
| Saarland | 6,50 Prozent |
| Sachsen | 5,50 Prozent |
| Sachsen-Anhalt | 5,00 Prozent |
| Schleswig-Holstein | 6,50 Prozent |
| Thüringen | 5,00 Prozent |
Unterstellen wir ein Erbpachtgrundstück in Hessen (Grunderwerbsteuer 6 Prozent) und einen Grundstückswert von 100.000 Euro. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 99 Jahre, die monatliche Pacht 300 Euro, so ergibt sich folgende Berechnung:
- 300 * 12 = 3.600
- 600 * 27,62 = 99.432
- 432 * 6/100 = 5.965,92 € Grunderwerbsteuer
Was ist der Vervielfältiger und wo kommt er her?“
Bei dem Vervielfältiger handelt es sich um einen Faktor, der auf der Abhängigkeit von der Dauer des Pachtvertrages und der Höhe des Pachtzinses basiert. Festgeschrieben ist er in Anlage 21 zum Bewertungsgesetz (2). Hier ein Auszug:
| Festgelegte Werte des Vervielfältigers | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Restnutzungsdauer | Pachtzinssatz | ||||||||
| In Jahren | 3% | 3,50% | 4% | 4,50% | 5% | 5,50% | 6% | 6,50% | 7% |
| 1 | 0,97 | 0,97 | 0,96 | 0,96 | 0,95 | 0,95 | 0,94 | 0,94 | 0,93 |
| 2 | 1,91 | 1,90 | 1,89 | 1,87 | 1,86 | 1,85 | 1,83 | 1,82 | 1,81 |
| 3 | 2,83 | 2,80 | 2,78 | 2,75 | 2,72 | 2,70 | 2,67 | 2,65 | 2,62 |
| 4 | 3,72 | 3,67 | 3,63 | 3,59 | 3,55 | 3,51 | 3,47 | 3,43 | 3,39 |
| … | … | … | … | … | … | .. | … | … | … |
| 99 | 31,55 | 27,62 | 24,49 | 21,94 | 19,84 | 18,09 | 16,61 | 15,35 | 14,27 |
Quelle: Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen
Fallen beim Erbbaurecht auch Kosten für den Notar an?
Bei einem Vertrag zu einem Erbbaurecht handelt es sich um ein Vertragswerk, welches der notariellen Beurkundung bedarf. Dabei berechnet sich das Honorar des Notars nicht nach Zeitaufwand, sondern nach dem Gegenwert der Beurkundung. Dieser wiederum ermittelt sich aus dem 25fachen der jährlichen Erbpacht des Grundstücks.
Wieder einmal angenommen, die Pacht für das Grundstück beträgt 3.600 Euro. Die Berechnungsgrundlage für den Notar liegt folglich bei 90.000 Euro. (3) Die Höhe, welche der Notar letztendlich ansetzt, ist nur in der Ober- und Untergrenze vorgegeben. Üblicherweise liegt der Satz für eine Protokollierung zwischen dem einfachen und dem doppelten Satz der Gebührenordnung. (4)
Die gleiche Berechnungsgrundlage gilt auch für den Eintrag des Erbbaurechtes im Grundbuch.
Fazit
Das Erbbaurecht mag für den einen oder anderen eine Lösung darstellen. Bevor die Entscheidung gefällt wird, sollte gründlich gerechnet werden, ob sich bereits mittelfristig der Kauf eines Grundstücks nicht eher lohnt.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Verlag C.H.BECK oHG – Die Verordnung über das Erbbaurecht (ErbbRVO)
(2) Dejure.org – Hinweis zur Integration der Erbbaurechtsverordnung in das Erbbaurecht
(3) Justizministerium des Landes Nordrhein-Westfalen – Anlage 21 Bewertungsgesetz: Vervielfältiger, die vollständige Tabelle
(4) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – GNotKG, § 43 Erbbaurechtsbestellung
(5) Bundesnotarkammer – Zum Download des Gebührenrechners der Bundesnotarkamme als Excel-File (rechte Navigationsleiste)
