Grundpfandrechte
Die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld
Umgangssprachlich ist bei einer Baufinanzierung in den meisten Fällen von einem Hypothekendarlehen die Rede. Das ist insofern richtig, als sowohl die Hypothek als auch die Grundschuld als Grundpfandrecht eine dingliche Sicherheit darstellen. Wir wollen in diesem Ratgeber darüber informieren, welche grundlegenden Unterschiede bestehen.
- Grundpfandrechte dienen der dinglichen Besicherung eines Darlehens und können über den Grundbucheintrag hinaus auch mit einem Brief deklariert werden.
- Das Grundpfandrecht bei einer Hypothek reduziert sich mit jeder Tilgungsleistung.
- Die Besicherung durch eine Grundschuld bleibt trotz Tilgung in vollem Umfang bestehen.
- Grundschulden bieten die einfachere Handhabung und haben Hypotheken zum größten Teil abgelöst.
Was sind Grundpfandrechte?
Bei einem Grundpfandrecht handelt es sich um eine Sicherheit, die mittels einer Urkunde und eines Eintrags in das Grundbuch bestätigt wird. Die Eintragung und die Urkunde sichern dem Gläubiger das Recht zu, das Pfand zu verwerten, sofern der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Hypotheken als Grundpfandrecht finden nicht nur bei der Besicherung durch Immobilien oder Grundstücke Anwendung. Die Praxis kennt auch Schiffs- oder Flugzeughypotheken.
Obwohl im Sprachgebrauch meist von Hypotheken die Rede ist, machen Grundschulden rund 80 Prozent aller Grundpfandrechte aus (1). Das bedeutet aber nicht, dass Hypotheken völlig an Relevanz verloren haben. Sie bilden gemäß §1192Abs. 1BGB vielmehr die Rechtsgrundlage für die Grundschuldbestellung:
„Auf die Grundschuld finden die Vorschriften über die Hypothek entsprechende Anwendung, soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt“.
Zwingend erfolgt neben der Ausstellung des Grundpfandbriefes auch eine Eintragung im Grundbuch. Auf den Brief kann dagegen verzichtet werden. In diesem Fall steht im Grundbuch der Vermerk „unter Briefausschluss“. In diesem Fall spricht man von einer reinen Buchgrundschuld oder Buchhypothek (im Gegensatz zur Briefgrundschuld oder Briefhypothek).
Wurde das Darlehen getilgt, hat der Gläubiger in beiden Fällen das Recht auf Löschung der Schuld im Grundbuch. Wurde zusätzlich ein Brief ausgestellt, muss der Gläubiger diesen dem Schuldner aushändigen.
Die Hypothek als Grundpfandrecht
Der wesentliche Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld besteht darin, dass die Hypothek direkt an das Darlehen gekoppelt ist. Die Rede ist in diesem Fall von einer akzessorischen (abhängigen) Besicherung.
Mit jeder Tilgungsleistung sinkt auch der Wert der Hypothek. Mit Zahlung der Schlussrate des besicherten Kredites erlischt die Hypothek.
Theoretisch müsste eine im Grundbuch eingetragene Hypothek mit jeder Tilgungszahlung gemindert werden. Im Fall einer Zwangsversteigerung weist die Hypothek gegenüber der Grundschuld einen Vorteil auf. Der neue Erwerber muss nicht für die gesamte eingetragen Summe im Grundbuch geradestehen, sondern nur für den noch verbliebenen Darlehensteil. Allerdings gibt es bei der Hypothek eine Besonderheit.
Da die anteilige Tilgung bei der Hypothek aber de facto nicht kontinuierlich abgetragen wird, wandeln sich die nicht mehr zur Sicherung benötigten Anteile in eine verdeckte Eigentümergrundschuld. Dies gilt auch, wenn das Darlehen vollständig getilgt wurde.
Die Grundschuld als Sicherheit
Die Grundschuld erweist sich in der Praxis gegenüber der Hypothek als flexibler, da sie auch losgelöst vom Darlehen besteht. Eine Minderung des Grundpfandrechts wie bei der Hypothek findet nicht statt. Vielmehr verbleibt der nicht mehr zur Besicherung benötigte Anteil in voller Höhe bestehen. Bei Bedarf kann das Darlehen immer wieder bis zur Höhe der eingetragenen Grundschuld „aufgefüllt“ werden.
Wurde das Darlehen getilgt, kann der Kreditnehmer die Grundschuld entweder löschen lassen oder als Eigentümergrundschuld, losgelöst von jeglichen Forderungen, bestehen lassen. Die Grundschuld kann dann bei einem erneuten Absicherungsbedarf reaktiviert werden.
Hinsichtlich der Kosten bedeutet dies eine Einsparung bei den Gebühren für die Löschung respektive Neubestellung der Grundschuld. Der Schuldner kann grundsätzlich entscheiden, ob er die Löschungsbewilligung vom ehemaligen Gläubiger fordert oder das Pfandrecht als Eigentümergrundschuld fortführt.
Eine Grundschuld kann auch ohne Weiteres auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Dies geschieht in der Regel, wenn der Darlehensnehmer im Zusammenhangmit einer Anschlussfinanzierung die Bank wechselt. In diesem Fall genügt eine notariell beglaubigte Abtretung der Grundschuld. Dies spart ebenfalls die Kosten für Löschung und Neubestellung.
In Zeiten höherer Zinsen kann es für den Käufer einer Immobilie interessant sein, das bestehende, günstigere Darlehen des Verkäufers zu übernehmen. Dies ist aber nur möglich, wenn die Besicherung durch eine Grundschuld erfolgt ist. Basiert das Grundpfandrecht auf einer Hypothek, ist dies nicht möglich.
Grundschuld vs. Hypothek
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek im direkten Vergleich.
| Hypothek | Grundschuld | |
|---|---|---|
| Art des Grundpfandrechts | Es muss eine konkrete Schuld bestehen, die mit der Hypothek verknüpft ist. Mit Tilgung der Schuld wird die Hypothek zur Eigentümergrundschuld. Die Hypothek kommt erst zum Tragen, wenn die konkrete Schuld besteht. | Die Grundschuld kann losgelöst von einer Schuld bestehen (Eigentümergrundschuld). Die Grundschuld kann jederzeit wieder aufleben. Die Forderung aus der Grundschuld entsteht mit Eintragung in das Grundbuch. |
| Übertragung | Die Übertragung erfolgt durch Abtretung der Forderung und zusätzlichen Eintrag in das Grundbuch. Bei einer Briefhypothek ist auch der Brief zu übergeben. | Die Übertragung setzt eine dingliche Abtretung des Anspruchs voraus. Die Übertragung geht mit einer Eintragung im Grundbuch einher. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, muss der Brief ebenfalls übergeben werden. |
| Fälligkeit | Die Hypothek wird mit Erlöschen der Schuld fällig. | Die Fälligkeit der Grundschuld setzt eine Kündigung mit sechsmonatiger Frist voraus. Die Kündigung kann vom Gläubiger oder dem Schuldner ausgesprochen werden. |
| Mindestangaben | Paragraf 1115 BGB besagt, dass sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek Informationen zu dem geschuldeten Geldbetrag, den Zinsen und zum Gläubiger enthalten muss. | |
Autor: Uwe Rabolt, Redaktion: Tina Reisewitz
veröffentlicht am 24.06.2020
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Wikipedia – Grundschuld
