Grundstück suchen und kaufen
Nicht jeder Immobilienerwerber möchte eine Bestandsimmobilie kaufen. Der Hang zum Individualismus legt es vielen Menschen nahe, den Traum vom Eigenheim so zu verwirklichen, dass sie „ihr“ Haus bauen. Dem geht in der Regel ein Grundstückskauf voraus. Worauf gilt es aber, beim Grundstückskauf zu achten?
Abhängig von der Intention gilt es, bestimmte Kriterien zu berücksichtigen. Bei einem Wochenendgrundstück geht es nur darum, dass der Freizeitwert optimal ausfällt. Die Erstellung eines Schuppens oder einer Lagerhalle setzt voraus, dass die Bauordnung eine solche Nutzung vorsieht. Komplexer wird es, wenn der Käufer auf dem Grundstück ein Wohngebäude erstellen möchte.
Die richtige Lage ist entscheidend
Zunächst einmal geht die Grundstückssuche natürlich in die Richtung, dass das Umfeld stimmig ist. Je nach Bedarf heißt das, dass
- Verkehrsanbindung
- Infrastruktur
- Nachbarschaft
- Bodenbeschaffenheit
- Mögliche Naturgefahren
- Weitere Bautätigkeit
und weitere subjektive Kriterien bedacht sind. Interessenten müssen im Vorfeld bei der Gemeinde auch klären, ob das angebotene Grundstück tatsächlich schon als Bauland ausgewiesen ist.
Wichtig für die Wahl des Grundstücks ist natürlich auch der Preis. Dank der niedirgien Kreditzinsen kann dieser sogar etwas höher ausfallen. Was die Finanzierung dann im besten Fall kostet, verrät ein Vergleich der aktuellen Konditionen für Baufinanzierungen:
Verkehrsanbindung
Stadtflucht und Landflucht wechseln sich in bestimmten Rhythmen ab. Gewinner sind über die Jahre jedoch die Speckgürtel rund um die Ballungszentren. Wer berufstätig ist, benötigt entweder eine gute Verkehrsanbindung oder gute Nahverkehrsverbindungen.
Der zweite Sachverhalt ist vor allem dann wichtig, wenn die Kinder eine Schule in einem anderen Ort besuchen. Dies ist häufig bei weiterführenden Schulen gegeben, wenn der neue Wohnort eher kleiner ausfällt.
Die Infrastruktur
Auch in diesem Fall kommt wieder das Thema Kinder zum Tragen. Gibt es einen Kindergarten und eine Grundschule? Wie ist es um das Freizeitangebot bestellt? Welche Arten von Läden finden sich in der Nähe? Bei einem Grundstückskauf in der Großstadt sind diese Fragen überflüssig, in den ländlichen Regionen allerdings entscheidend.
Möglicherweise müssen die Grundstückserwerber ein zusätzliches Auto anschaffen, wenn Einkäufe nur in der Nachbargemeinde möglich sind. Wie gut oder schlecht die Infrastruktur ausgebaut ist, kann nur jeder Käufer für sich entscheiden.
Nachbarschaft
Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte sich in der Nachbarschaft umsehen. Da die Wahrnehmung hier sehr subjektiv ausfällt, lassen sich dazu keine weiteren Aussagen treffen. Wer sich für Autos interessiert, wird kein Problem damit haben, dass der Nachbar am Wochenende am liebsten Oldtimer restauriert. Wer allerdings allerdings bei blühenden Feldern allergische Reaktionen zeigt, sollte von einem Baugrundstück am Ortsrand eher Abstand nehmen.
Bodenbeschaffenheit
Hier ist ein Gutachter gefordert. Zum einen sollte geprüft werden, ob das Erdreich, aus welchen Gründen auch immer, kontaminiert ist. Liegt das Grundstück in der Nähe eines Gewässers, besteht die Gefahr von Wasseradern oder einem recht hohen Grundwasserspiegel.
In diesem Fall müsste das Gebäude in einer Betonwanne errichtet werden, ein extrem kostenintensives Unterfangen. Teuer wird es auch, wenn unter einer normalen Erdschicht massives Gestein vorhanden ist. Dies erschwert die Aushubarbeiten für die Unterkellerung massiv und verteuert das Bauvorhaben ebenfalls.
Mögliche Naturgefahren
Befindet sich das Grundstück am Fuß einer Erhebung, sind beispielsweise Schlammlawinen nicht auszuschließen. Gibt es Gewässer in der Nähe, bleibt die Frage möglicher Überschwemmungen zu klären.
Schließt das Grundstück unmittelbar an ein bewaldetes Areal an, könnte Schneebruch bei den Bäumen eine Gefährdung darstellen. In einer windreichen Gegend ist die Frage nach starken Stürmen zu klären.
Weitere Bautätigkeit
Der schönste Ausblick ist nichts wert, wenn die benachbarten Grundstücke bereits als Bauland deklariert sind oder zumindest als Bauerwartungsland gelten. Ärgerlich wäre es auch, wenn das Grundstück am Ortsrand liegt und wenig später ein Großmarkt in unmittelbarer Nachbarschaft errichtet wird.
Geplante Autobahntrassen in der näheren Umgebung stellen ebenfalls zu einem späteren Zeitpunkt ein Ärgernis, auf jeden Fall eine Wertminderung dar. Mögliche Industrieansiedelung mindert den Freizeitwert im eigenen Garten ebenfalls.
Auskünfte zu solchen Planungen geben die jeweiligen Kommunen. Wird in der Nachbarschaft ein Neubaugebiet projektiert, sind Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen auf Jahre hinaus vorprogrammiert.
Erschließung des Baugrunds
Der nächste Punkt, der finanziell relevant ist, stellt die Frage dar, ob es sich um ein bereits erschlossenes Grundstück handelt. Die Erschließungskosten fallen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich aus. Zur Erschließung zählt die Kanalisation auf dem Grundstück selbst, der Anschluss an das öffentliche Abwassersystem, Telefon- und Stromanschluss.
Fällt die Wahl auf ein Grundstück, welches noch nicht erschlossen ist, sollten die Erwerber im Vorfeld auf jeden Fall mit der Gemeinde abklären, welche Kosten auf sie zukommen. Die Kanalisation auf dem Grundstück greift in der Regel erst bei Baubeginn, da im Vorfeld ja nicht feststeht, wie das Gebäude erstellt wird.
Ohne Baufinanzierung wird es in fast jedem Fall nicht gehen. Wer wissen möchte, wie weit er den Finanzierungsrahmen dehnen kann, sollte im ersten Schritt herausfinden, welche Gelder zur Kredittilgung pro Monat zur Verfügung stehen. Ein Haushaltsrechner ist dazu ein praktisches Tool.
Die Grundstückskennziffern GFZ, GRZ und BMZ
Wer ein Haus bauen möchte, erfährt bei der Grundstückssuche schnell, dass er nicht willkürlich seine Pläne verwirklichen kann. Die Gemeinden schreiben vor, dass ein Neubau in das Gesamtbild der Straße passen muss.
Das heißt beispielsweise, dass in einer Straße mit zweigeschossigen Klinkerhäusern kein fünfstöckiges Gebäude mit Aluminiumverkleidung erstellt werden darf.
Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Hinsichtlich Größe und Geschosszahl bestehen aber noch weitere Vorgaben. Die Geschossflächenzahl (GFZ) legt fest, wie viele Stockwerke das Gebäude haben darf. Zum Beispiel: Ein Grundstück verfügt über 500 qm und eine GFZ von 1,0. Ein zweistöckiges Gebäude mit 140 Quadratmeter Grundfläche soll gebaut werden und kommt auf 280 Quadratmeter Gesamtwohnfläche. Der Bau wäre folglich zulässig, da insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche erstellt werden dürften.
Die Grundflächenzahl (GRZ)
Die Grundflächenzahl (GRZ) legt fest, wie viele Prozent des Grundstücks bebaut werden dürfen. Sie hat in der Regel ein oder zwei Nachkommastellen. Eine GRZ von 0,35 besagt, dass sich das Gebäude über 35 Prozent des Grundstücks erstrecken kann. Verfügt das Objekt über 140 Quadratmeter Grundfläche, das Grundstück über 500 Quadratmeter, liegt die GRZ mit 0,28 deutlich unter 0,35. Das Haus dürfte erstellt werden.
Die Baumassenzahl (BMZ)
Die dritte Größe, die es zu beachten gilt, stellt die Baumassenzahl (BMZ) dar. Diese gibt vor, wie viel Kubikmeter Baumasse pro Quadratmeter verbaut werden dürfen. Die Baumasse umfasst alles Material vom Fußboden bis hin zum Dach, welches verbaut wurde. Bauherren von Ein- oder Zweifamilienhäusern können die BMZ allerdings weitgehend ignorieren, da diese fast nur noch bei gewerblichen Objekten Anwendung findet.
Letztendlich findet noch die Höhe des Objektes in Relation zu einem bestimmten Bezugspunkt Anwendung. Ein solcher Bezugspunkt kann beispielsweise die Kante des Bordsteins sein.
Der Erwerb des Grundstücks
Haben die potenziellen Bauherren ein Grundstück gefunden, welches alle Anforderungen erfüllt, kommt es zum Kaufvertrag. Im Vorfeld sollten sie sich aber bei der Gemeinde darüber informieren, ob es sich bei dem Grundstück auch tatsächlich um Bauland handelt.
Die Protokollierung des Kaufvertrages findet bei einem Notar statt. Es ist durchaus üblich, dass der Käufer den Notar auswählt. Der Notar muss beiden Parteien mindestens 14 Tage vor dem Protokollierungstermin einen Vertragsentwurf zukommen lassen.
Der Notar nimmt im Vorfeld Einblick in das Grundbuch, um sicherzustellen, dass keine nicht erwähnten Lasten oder Beschränkungen eingetragen sind. Er prüft auch, dass es sich bei dem Verkäufer auch tatsächlich um den zum Verkauf berechtigten Eigentümer handelt.
Nach der Protokollierung sollte der Erwerber schnellstmöglich die jetzt anfallende Grunderwerbsteuer bezahlen, damit der Eigentümerwechsel vollzogen und die Grundschuld bestellt werden kann.
Wer nicht über die notwendigen Barmittel verfügt, benötigt ein Hypothekendarlehen. Für die Finanzierung eines Grundstücks gelten allerdings andere Beleihungsrichtlinien als für eine klassische Baufinanzierung.
Die Banken finanzieren ein Grundstück nur mit 50 Prozent des Beleihungswertes. Dies ist dann wichtig, wenn zwischen Grundstückskauf und Beginn der Bautätigkeit ein größerer zeitlicher Abstand liegt, da hier das Eigenkapital der Bauherren zum Einsatz kommen muss.
Wer heute schon weiß, dass er innerhalb der kommenden fünf Jahre bauen bzw. kaufen möchte, der sollte sich über Forward-Darlehen Gedanken machen. Mit diesen Verträgen lässt sich das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern.
Grundstückskauf vom Bauträger – Vorsicht bei zwei getrennten Verträgen
Bauträger bieten häufig auch Grundstücke an. Bis vor einigen Jahren war es durchaus üblich, zwei getrennte Verträge zu schließen. Der erste Vertrag war der Kaufvertrag für das Grundstück, der zweite Vertrag der Kaufvertrag für das zu erstellende Haus.
Der Grund war, dass die Grunderwerbsteuer nur auf den Kaufpreis des Grundstücks berechnet wurde, nicht auf den Gesamtpreis. Hier spielen die Finanzbehörden allerdings nicht mehr mit.
Ist der Verkäufer identisch, unterstellen die Finanzämter einen direkten Zusammenhang zwischen beiden Verträgen und berechnen die Grunderwerbsteuer auf die Gesamtsumme von Grundstückskaufpreis und Kaufpreis des Hauses.
Dies greift auch, wenn ein direkter zeitlicher Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und Baubeginn besteht. Bietet ein Bauträger diese Zweiteilung an, sollten sich die Käufer unbedingt vom Finanzamt die Höhe der anfallenden Grunderwerbsteuer bestätigen lassen. So vermeiden sie ein böses Erwachen mit einer Mehrbelastung im möglichen fünfstelligen Bereich (1).
Kauf eines bebauten Grundstücks
Wer ein Grundstück inklusive bestehender Immobilie kauft, muss bei der Kaufvertrag aufpassen. Dieser muss getrennt ausweisen, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfällt.
Hintergrund: nach § 7 Einkommensteuergesetz (EStG) kann nur der Anteil des Kaufpreises, der auf die Immobilie oder Wohnung entfällt, abgeschrieben werden (2). Grundstücke können steuerlich nicht abgeschrieben werden, da sie keiner Abnutzung unterliegen.
Daher muss während oder nach dem Kauf die Aufteilung des Kaufpreises vorgenommen werden, um den Wert festzusetzen, der als Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden kann.
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat unter dem Aktenzeichen IX R 86/97 zu diesem Thema bereits im Oktober 2000 entschieden, dass der Preis nach dem Verhältnis der Verkehrs- oder Teilwerte von Grundstück sowie Gebäude aufgeteilt werden muss (3).
Dabei gilt: wird im Kaufvertrag aufgeführt, welcher Teil des Kaufpreises auf das Grundstück und welcher auf die Immobilie entfällt, so sind die Finanzämter angehalten, die Gebäudeabschreibung an dem vereinbarten Kaufpreisanteil festzumachen.
Steht das Verhältnis von Grund und Boden sowie Immobilie jedoch in offensichtlichem Missverhältnis, sorgt das BMF mit einer Vorlage für Excel für Abhilfe, mit dessen Hilfe eine angemessene Aufteilung des Kaufpreises ermittelt bzw. eine bestehende Aufteilung auf ihre Plausbilität überprüft werden kann. Eine zugehörige PDF Datei gibt wertvolle Hilfestellung zur Nutzung der Excel-Vorlage (4).
Bebaute und unbebaute Grundstücke zum Kauf können heutzutage auf zahlreichen Online-Portalen gesucht und gefunden werden. Eine Übersicht über verschiedene bekannte Anbieter haben wir daher für Sie zusammengetragen.
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Immobilien |
Bei Kauf ortsübliche Maklercourtage | Häuser, Eigentumswohnungen oder Mietshäuser über das Suchportal finden und kaufen. Außerdem stehen weitere Angebote zur Verfügung, wie Zusendung kostenloser Angebote, Finanzierungsberechnung, Umzugsservice. |
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Fazit
Natürlich spielt die Lage bei der Grundstückssuche entsprechend den individuellen Erwartungen die entscheidende Rolle. Vor dem Kauf müssen sich die Interessenten allerdings darüber informieren, ob sie das geplante Bauvorhaben in dieser Form auf dem ausgesuchten Grundstück umsetzen dürfen. Für die Planung der Baukosten ist entscheidend, ob das Grundstück bereits erschlossen ist oder noch nicht.
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Bundesfinanzhof – Urteil des Bundesfinanzhofes zur Grunderwerbsteuer bei getrenntem Erwerb von Grundstück und Gebäude
(2) Bundesminsiterium der Justiz und für Verbraucherschutz – Einkommensteuergesetz (EStG), § 7 Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung
(3) Lexetius.com – BFH, Urteil vom 10. 10. 2000 – IX R 86/97
(4) Bundesministerium der Finanzen – Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück