Immobilie als Geldanlage

Gerade in wirtschaftlich und politisch turbulenten Zeiten galten Immobilien schon immer als sicherer Geldanlage. Das seit Jahren vorherrschende Niedrigzinsniveau befeuert diese These und sorgt dafür, dass sich immer mehr Deutsche für ein Investment in Betongold interessieren. Nicht nur in den großen Metropolen übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum schon lange das Angebot. Die logische Folge: Höhere Mieten. Dennoch eignen sich Immobilien als Geldanlage nur unter strengen Voraussetzungen. Potenzielle Investoren sollten bedenken, dass sich die Immobilienpreise derzeit auf einem äußerst hohen Niveau befinden und der Gesetzgeber plant, die Mieterrechte weiter zu stärken. Oftmals sorgen auch hohe Instandhaltungs- bzw. Kaufnebenkosten dafür, dass die Nettomietrendite geschmälert wird.

Aber wie können interessierte Anleger herausfinden, wann sich ein Investment in Immobilien lohnt und wann nicht? Darüber hinaus erklären wir Ihnen in unserem Ratgeber, wie aussagekräftig die Brutto- bzw. Nettomietrendite wirklich sind und welche alternativen Anlagemöglichkeiten es mit attraktiven Renditeaussichten gibt.

Wann lohnt die Immobilie als Geldanlage?

Zunächst einmal sollten sich Anleger vergegenwärtigen, dass zwischen Netto- und Bruttomietrendite unterschieden wird. Dadurch, dass bei der Nettomietrendite Instandhaltungs- sowie Kaufnebenkosten berücksichtigt werden, ist der Wert für Anleger deutlich aussagekräftiger. Bei der Bruttomietrendite müssen nämlich noch diverse Ausgaben wie z.B. Betriebskosten und ähnliche Aufwendungen abgezogen werden, um eine ehrliche Aussage zur Rentabilität zu erhalten. Die jährliche Nettomietrendite sollte dabei mindestens vier Prozent betragen, damit sich eine Geldanlage in die jeweilige Immobilie lohnt. Darüber hinaus sollte der Kaufpreis im Idealfall höchstens das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete betragen. In Anbetracht seit Jahren steigender Immobilienpreise wird es für potenzielle Anleger immer schwieriger, diese Voraussetzungen zu erfüllen.

Zwar können Immobilieneigentümer in Großstädten natürlich hohe Mieten verlangen, doch dafür steigen in diesen Gegenden auch die Kaufpreise seit Jahren überproportional an. Laut Empirica war die Neuvertragsmiete in München im 2. Quartal 2018 bundesweit am höchsten und betrug im Durchschnitt 17,66 Euro pro Quadratmeter. Auf dem zweiten und dritten Platz folgten Frankfurt am Main (14,03 Euro/Quadratmeter) und Stuttgart (13,77 Euro/Quadratmeter). Zweifelsohne dürfen Eigentümer in diesen Städten auf hohe Rückstellungen für Leerstandszeiten verzichten, dennoch lohnen sich Investitionen gerade in den Metropolen immer seltener. Der Grund: Hohe Kaufpreise und zusätzliche Belastungen durch Makler, Notar, Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbssteuer.

Aus diesen Gründen ist die Bruttomietrendite nicht aussagekräftig

Die Bruttomietrendite berechnet sich, indem die Jahresbruttomieteinnahmen durch den Kaufpreis dividiert und dann mit 100 multipliziert werden. In den Exposés werben die Makler gerne mit dieser meist sehr verlockend hohen Rendite. Es gilt allerdings zu bedenken, dass bei der Bruttomietrendite keine Verwaltungs-, Instandhaltungs- sowie Kaufnebenkosten berücksichtigt werden. Das bedeutet, dass die Bruttomietrendite für eine praxisnahe Bewertung nur von geringer Aussagekraft ist, da dem Eigentümer die Bruttoeinnahmen nicht in voller Höhe zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund sollten interessierte Anleger der Nettomietrendite eine wesentlich größere Bedeutung zumessen.

Ist die Nettomietrendite also zuverlässiger?

Die Nettomietrendite kann berechnet werden, indem man die Jahresnettomieteinnahmen durch den Kaufpreis einschließlich Kaufnebenkosten dividiert und dann mit dem Faktor 100 multipliziert. Damit sich eine Geldanlage in Immobilien lohnt, sollte die Nettomietrendite mindestens vier Prozent betragen. Dieser Wert ist dabei für eine wirklichkeitsnahe Bewertung von deutlich größerer Aussagekraft als die Bruttomietrendite. Das liegt unter anderem daran, dass hier die einmaligen Kaufnebenkosten, die in der Regel zwischen 8,5 und 12 Prozent des Kaufpreises betragen, Beachtung finden. In unserem Kapitalanlagerechner berücksichtigen wir konkret die folgenden Kostenfaktoren: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Maklerkosten (je nach Bundesland), Notarkosten sowie Kosten für den Grundbucheintrag (zusammen etwa 2,0 Prozent). Des Weiteren lassen wir die Instandhaltungskosten mit in die Kalkulation einfließen, die sich jeweils nach dem Jahr der Fertigstellung der Immobilie staffeln. Während bei Neubauten (Alter: ein bis fünf Jahre) ein Wert von drei Euro pro Quadratmeter herangezogen wird, sind es bei älteren Immobilien (Alter: elf bis 15 Jahre) bereits 7,50 Euro und bei Häusern ab einem Alter von 16 Jahren sogar neun Euro pro Quadratmeter.

Fakt ist: Die Nettomietrendite lässt einen recht zuverlässigen Rückschluss darauf zu, ob sich der Kauf einer Immobilie lohnt oder nicht. Nichtsdestotrotz gilt es zu bedenken, dass die zukünftige Wertentwicklung von vielen Faktoren abhängig ist, die selbst Experten kaum vorhersagen können. Eine exakte Renditeberechnung ist damit schlichtweg nicht möglich.

Zusatzkosten bei Eigentumswohnungen berücksichtigen

Wenn es sich beim Objekt der Begierde um eine Eigentumswohnung handelt, muss der Anleger darüber hinaus weitere Zusatzkosten in den Berechnungen berücksichtigen. In diesem Fall ist der Wohnungseigentümer nämlich Miteigentümer und fällt damit unter das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Das bedeutet, dass er etwa Sanierungsmaßnahmen nicht eigenständig durchsetzen kann, sondern sich mit den Miteigentümern abstimmen muss. Die Kosten werden entsprechend der Eigentumsverhältnisse auf alle Parteien aufgeteilt. Zudem birgt die gegenseitige Abhängigkeit der Miteigentümer ein ständiges Konfliktpotenzial und erfordert ein zeitliches Engagement (z.B. jährliche Eigentümerversammlung) der Investoren. Wichtig ist es, finanzielle Rücklagen zu bilden und vor dem Kauf einen Blick in die Teilungserklärung zu werfen.

Langfristige Wertentwicklung vieler Immobilien enttäuschend

Wie die Wissenschaftler der London Business School im Auftrag der Schweizer Großbank Credit Suisse herausgefunden haben, ist die langfristige Wertentwicklung von Immobilien seit 1900 enttäuschend. So mussten Anleger mit Immobilien über diesen mehr als 100 Jahre langen Zeitraum nach Abzug aller Kosten eine negative Rendite von minus zwei Prozent pro Jahr verkraften. Ausschlaggebend war hier lediglich die Wertentwicklung. Die erwirtschafteten Mieteinnahmen blieben jeweils unberücksichtigt. Dennoch sollten sich Investoren in Anbetracht dieser Zahlen nicht auf eine langfristig positive Wertentwicklung ihrer Immobilien verlassen. Als Faustregel gilt, dass der Kaufpreis maximal das 20-Fache der Jahresnettokaltmiete betragen sollte. Der Trend geht jedoch aktuell dahin, dass Investoren schon jetzt oftmals das 30-Fache der Jahresnettomiete für den Kauf aufbringen müssen – trotz steigender Mieten.

Aktuelle Zahlen des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) in Zusammenarbeit mit der Postbank zeigen, dass es in Deutschland jedoch durchaus Städte gibt, in denen eine positive Wertentwicklung prognostiziert wird. Demnach wird die höchste Wertsteigerung bei Immobilien bis 2030 mit 2,99 Prozent pro Jahr in Heilbronn erwartet. Auch in Erding (+2,24 Prozent p.a.), Cloppenburg (+1,82 Prozent p.a.), Landsberg am Lech, München (jeweils +1,81 Prozent p.a.) und Potsdam (+1,66 Prozent p.a.) sollen die Immobilienpreise in Zukunft spürbar anziehen. Ein Wertzuwachs in diesem Ausmaß würde sich selbstverständlich auch positiv auf die Immobilienrendite auswirken. Gerade im Osten der Bundesrepublik gibt es jedoch durchaus Orte, in denen ein Wertverfall droht. Das größte Minus (-5,52 Prozent p.a.) droht laut HWWI in der Stadt Suhl in Thüringen.

Wie hoch der Wert Ihrer (Wunsch)Immobilie aktuell ist, können Sie mithilfe von Online-Wertermittlungen oder Maklerbesichtigungen erfahren. Solche Immobilienbewertungen sind eine kostengünstige Alternative zum Gutachten, was hingegen in der Regel sehr preisintensiv ist. So ein teures Gutachten ist allerdings meist nur für gerichtliche Auseinandersetzungen notwendig. Nachfolgend finden Sie daher eine Übersicht, wer alles einfache Immobilienbewertungen durchführt, mitunter sogar kostenlos.

Immobilienmarkt in Krisenzeiten

In Krisenzeiten bewähren sich Immobilien in der Regel als sichere Kapitalanlage. Mit dem „Betongold“ macht man nur selten etwas falsch, heißt es. Dass es aber auch anders aussehen kann, beweist beispielsweise die Coronakrise seit 2019. Hier gibt es auf dem Immobilienmarkt nicht nur Profiteure, sondern auch Verlierer, allem voran die Vermieter. Welche Szenarien auf dem Immobilienmarkt in Krisenzeiten herrschen können, soll daher anhand von einigen Prognosen aufgezeigt werden, die während der Coronakrise angestellt wurden.

Einerseits ist zu Krisenzeiten von Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt auszugehen, da viele mit ihrem Vermögen in die als sicher geltende Anlageform Immobilie flüchten. In besonders betroffenen Coronakrisengebieten ist auf der anderen Seite allerdings auch mit Preisrückgängen zu rechnen, da die Menschen dort zum Teil Einkommen verlieren und besonders stark unter wirtschaftlichen und psychologischen Druck geraten. Stark betroffene Gebiete weisen dann eventuell fallende Mieten auf. Zumindest wird es wohl kaum Mieterhöhungen geben, gerade größere Investoren müssten sonst Reputationsschäden fürchten. Dennoch muss es nicht immer zu Preisfällen kommen. Aufgrund der Unsicherheiten am Markt können hingegen Preisschwankungen und große Spannweiten bei den Immobilienpreisen beobachtbar sein.

Ein Wirtschaftseinbruch wie in der Coronakrise hat außerdem hohe Unsicherheiten am Büromarkt zur Folge. Aufgrund dessen sind auch bei Büroimmobilien Preisrückgänge nicht auszuschließen. Darüber hinaus wird in der Coronakrise auf Home-Office gesetzt, um das Ansteckungsrisiko zu minimieren. Dies könnte die Nachfrage nach Büroraum immer weiter reduzieren, bis hin zu Leerständen. Auch diese Entwicklung hätte natürlich Auswirkungen auf Preise und Mieten, die fallen würden. Gleichsam kann es andernorts zu Preissteigerungen kommen, weil auch Büroimmobilien als vergleichsweise sichere Anlageform gelten, die in Krisenzeiten natürlich bevorzugt werden. Somit werden sich nicht nur auf dem Wohnungsmarkt, sondern möglicherweise auch auf dem Büroimmobilienmarkt, große Preisunterschiede abzeichnen.

In Zeiten virusbedingter Krisen kommt es außerdem zu Engpässen auf Bauämtern, auf Baustellen und bei Lieferketten. Der Bau neuer Immobilien wird entsprechend verzögert. Das könnte eine Zeit lang auch dann noch der Fall sein, wenn schon längst wieder eine Erholung der Wirtschaft eingesetzt hat.

Banken, Immobilienverkäufer und Vermieter treffen derartige Krisen mitunter hart, weil die Menschen ihre Wünsche nach Umzug, Kauf oder Bau einer Immobilie und damit einhergehende Finanzierungen vorerst zurückstellen. Die Existenzsicherung hat eindeutig Vorrang. Darüber hinaus können keine persönlichen Gespräche mit Bankberatern, Gutachtern und Vermietern zustande kommen. Eine fallende Nachfrage geht in der Regel mit fallenden Preisen einher. Hier profitieren diejenigen, die zu diesem Zeitpunkt eine neue Immobilie kaufen möchten und dabei keine persönlichen Gespräche führen müssen, sondern auf andere Kommunikationswege umsteigen können. Nach der Talfahrt könnte es allerdings im Anschluss an die Krise zu einem spürbaren Nachholeffekt kommen.

Während Staatsanleihen und Aktienkurse kräftige Rückgänge zu verzeichnen haben, steigt die Attraktivität von vergleichsweise sicheren Geldanlagen wie Immobilien weiter. Es wird daher für die Nachkrisenzeiten mit höheren Mietrenditen gerechnet als in Zeiten vor einer Krise.

Alternative Anlagemöglichkeiten mit attraktiven Renditeaussichten

Sollte die errechnete Nettomietrendite die beschriebene 4-Prozent-Marke nicht erreichen, sollte sich der potenzielle Anleger nach alternativen Anlageoptionen umschauen. Zudem gilt es zu bedenken, dass der Immobilienkäufer ein sogenanntes Klumpenrisiko zu tragen hat. Das bedeutet, dass beim Immobilienkauf keine Risikostreuung stattfindet, sondern sprichwörtlich alles „auf eine Karte“ gesetzt wird. Man ist hier äußerst abhängig von der Entwicklung des jeweiligen Immobilienstandortes und von vielen weiteren äußeren Einflüssen. Demzufolge drängen sich in vielen Situationen alternative Anlagemöglichkeiten, wie etwa Immobilienfonds, Aktien oder Gold, geradezu auf. Aber wie attraktiv sind diese Optionen im Vergleich zur Geldanlage in Immobilien?

Immobilienfonds

Auf dem ersten Blick entgeht man mit einem Investment in Immobilienfonds vielen Nachteilen, die mit dem Kauf einer Immobilie einhergehen. So findet bei Immobilienfonds eine Risikostreuung statt und Anleger bleiben flexibel, da sie ihre Anteile in der Regel schnell wieder veräußern können. Auf der anderen Seite werden für Immobilienfonds jedoch hohe Gebühren fällig. Zudem sollten interessierte Anleger detailliert prüfen, in welchen Ländern und Regionen der jeweilige Fonds investiert, um das Risiko einigermaßen überblicken zu können.

Aktien

Überraschenderweise schaffen es Aktien auf langer Sicht mit Leichtigkeit, andere Anlageklassen zu schlagen. So zeigt etwa die bereits erwähnte Studie der London Business School, dass sich seit 1900 mit Aktien eine Rendite von durchschnittlich 5,4 Prozent pro Jahr (inklusive Dividenden) erwirtschaften ließ. Dementsprechend ist der Aktienmarkt nach wie vor eine attraktive Alternative zum Investment in Immobilien.

Gold

Unter Berücksichtigung der Inflation kann auch die Gold-Rendite auf lange Sicht nicht überzeugen. Seit 1900 schafft es Gold hier lediglich, eine jährliche Rendite in Höhe von einem Prozent zu erwirtschaften. Das Problem: Beim Gold sind die Anleger voll und ganz von der Wertentwicklung abhängig, da – anders als bei Immobilien oder Aktien – keine Verzinsung über Mieteinnahmen oder Dividenden stattfindet.

Fazit

Nach wie vor ist der Standort Deutschland für immobilieninteressierte Anleger aus der ganzen Welt beliebt. Um herauszufinden, ob sich eine Immobilie als Geldanlage trotz des hohen Preisniveaus immer noch rentiert, können Anleger auf unseren Kapitalanlagerechner zurückgreifen. Hier kann mit wenigen Klicks die Netto- und Bruttomietrendite ermittelt werden. Grundsätzlich gilt, dass Anleger der Nettomietrendite eine größere Beachtung zumessen sollten, da sie sowohl Kaufneben- als auch Instandhaltungskosten berücksichtigt. Empfehlenswert ist eine Immobilie als Geldanlage, wenn die jährliche Nettomietrendite mindestens vier Prozent beträgt.

Autoren: Christian Finkenbrink, Tina Reisewitz
letztes Update: 08.04.2020

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Quellen und weiterführende Links

• Bankmagazin, Ausgabe 9/2018, S. 40-41
• Süddeutsche Zeitung – Der riskante Traum vom Eigenheim
• Spiegel Online – Warum Immobilien und Gold keine guten Geldanlagen sind
• Stern – Geld in Immobilien anlegen: Hier macht sich Kaufen wirklich bezahlt
• Deutsche Bank Research – Deutscher Immobilienmarkt in Zeiten der Corona-Krise