Immobilie ersteigern

Die Zwangsversteigerung – der alternative Immobilienerwerb

Kontinuierlich steigende Mieten in den Ballungszentren verleiten immer mehr Mieter dazu, sich nach Wohneigentum umzuschauen. Diese erhöhte Nachfrage einerseits und die Immobilie als Kapitalanlage in Zeiten des Niedrigzinses auf der anderen Seite führen dazu, dass die Kaufpreise für Bestandsimmobilien und Grundstücke kontinuierlich anziehen.

Zunehmend mehr Käufer suchen daher nach einer Alternative zum klassischen Immobilienkauf. Der Erwerb einer Bestandsimmobilie im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist eine Option. Jahr für Jahr werden in Deutschland zehntausende Zwangsversteigerungen durchgeführt. Was zum Unglück der Betroffenen geschieht, bedeutet eine große Chance für die Käufer.

Wie eine Zwangsversteigerung genau abläuft, soll dieser Ratgeber Schritt für Schritt erklären. Wir gehen dabei auf Chancen und Risiken ein und geben Tipps für die Teilnahme an einer Zwangsversteigerung. Bei einer Zwangsversteigerung stets zu beachten sind außerdem die Rechte und Pflichten der Betroffenen als auch der Interessenten.

Die Ausgangssituation auf dem Immobilienmarkt

Wohnraum, vor allem bezahlbar, ist knapp in Deutschland. Genau genommen herrscht bundesweit in allen Ballungszentren Wohnungsmangel. Nur wenige Regionen, die von Strukturschwäche geprägt sind und keine Möglichkeiten bieten, sind davon ausgenommen.

Rund eine Million Wohnungen fehlen sozusagen aktuell in Deutschland, die Schere zwischen Angebot und Nachfrage geht immer weiter auseinander. Die Gründe dafür zeigte die Zeitung „Die Welt“ auf. (1) Auch wenn die Entwicklung der Kreditvergabe im Allgemeinen einen positiven Trend aufweist, kommt für bestimmte Zielgruppen, Bewohner des sozialen Wohnungsbaus, der Eigentumserwerb nicht infrage. Hierzulande werden rund vier Millionen Sozialwohnungen mehr benötigt. (2)

Der Versuch des Gesetzgebers, durch die Mietpreisbremse den steigenden Mieten Einhalt zu gebieten, gilt in Summe als gescheitert. Wohl kaum eine Person, die sich auf der verzweifelten Suche nach einer Wohnung befindet, wird wegen des Mietpreises juristisch gegen den potenziellen Vermieter vorgehen wollen. Viele Wohnungssuchende schauen sich gar nicht mehr in den Großstädten um, sondern nehmen Arbeitswege von einer Stunde und mehr pro Strecke in Kauf. In den erweiterten Randgebieten, über die Speckgürtel der Metropolen hinaus, ist die Chance auf bezahlbaren Wohnraum weitaus höher.

Die Zukunftsaussichten sind ebenfalls nicht besonders rosig, wie die Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung zeigt:

Die Preisentwicklung am Immobilienmarkt, ebenso der Kostenanstieg für Neubauten, ist selbsterklärend. Welche Baufinanzierung für Sie machbar ist, können Sie mit wenigen Schritten über unseren Baufinanzierungsrechner ermitteln.

Erfreulich an der aktuellen Situation ist einzig der Sachverhalt, dass die extrem niedrigen Zinsen die steigenden Preise kompensieren. So lässt sich für den einen oder anderen auch die Überlegung realisieren, die bis zum Rentenbeginn entschuldete Immobilie als Baustein in die eigene Altersversorgung einzubringen. Voraussetzung ist und bleibt aber die Bezahlbarkeit des Objekts. Wie die Entwicklung des International House Price Index (real und nominal) im nachfolgenden Diagramm zeigt, nehmen die Immobilienpreise seit der Finanzkrise 2007/ 2008 rasant Fahrt auf.

 

Die nachfolgende Tabelle unterlegt den durchschnittlichen Anstieg der Erwerbskosten in Deutschland im Jahr 2016 gegenüber 2010 in Höhe von 22,1 Prozent (8). Der Kaufpreis im Beispiel beträgt jeweils 100.000 Euro, die abzuziehenden Eigenmittel 20 Prozent:

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Die Zwangsversteigerung als Lösung

Eine Zwangsversteigerung ist grundsätzlich nichts anderes als eine Zwangsvollstreckung. Sie unterscheidet sich allerdings dann von der Zwangsvollstreckung, wenn es um bewegliches Vermögen geht.

Bei einer Zwangsversteigerung wird meistens ein bewohntes oder unbewohntes Objekt (Haus oder Wohnung) oder ein Grundstück in einem Zwangsversteigerungsverfahren zur Veräußerung, das heißt, zur Auktion freigegeben.

Häuser und Wohnungen müssen nicht leer sein, um in eine Zwangsversteigerung gehen zu können. Daher sind Auktionen von selbstgenutzten Immobilien oftmals mit tragischen Schicksalen verknüpft.

Zwangsversteigerungen existieren, seit es Immobilien gibt. Welche Vorteile bietet dieses Vorgehen jedoch letztendlich? Die Zwangsversteigerung einer Immobilie funktioniert nicht analog einer Auktion. Der Bieter gibt sein Gebot ab, den Zuschlag erhält am Ende derjenige, der das höchste Gebot bereithält. Der Vorteil des Immobilienerwerbs auf diese Art kann darin liegen, dass der Käufer tatsächlich ein Objekt weit unter dem Verkehrswert ersteigert. Allerdings lässt die geringe Anzahl der Zwangsversteigerungen keine große Auswahl zu.

Die Versteigerungen sind öffentlich und der Ablauf einer Zwangsversteigerung ist standardisiert. Jeder ist berechtigt, ein Gebot abzugeben. Wer nicht über Erfahrung bei Zwangsversteigerungen verfügt, sollte zurückhaltend sein und erst ein paar Zwangsversteigerungen von Immobilien miterleben, eher er selbst als aktiver Bieter einsteigt. Die Veranstaltungen werden von Rechtspflegern organisiert, die Teile der Justiz sind.

Da Zwangsversteigerungen keine freiwillige Angelegenheit des bisherigen Eigentümers sind, wie der Name schon vermuten lässt, laufen solche Verfahren mitunter sehr turbulent ab. Es wurden Versteigerungen von der Polizei befriedet, weil Angehörige der aktuellen Eigentümer so sehr störten, dass es unmöglich war, die Auktion durchzuführen.

Diese hilflosen Versuche, die Familienmitglieder oder Freunde vor der Zwangsversteigerung zu schützen, sind im Endeffekt nicht von Erfolg gekrönt und bringen unter dem Strich allen Beteiligten nur Ärger ein. Aber sie zeigen auch, welche Dramatik sich hinter der Zwangsversteigerung eines Hauses oder einer Wohnung verbergen kann.

Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung von Zwangsversteigerungen in Deutschland in den Jahren 2006 bis 2014:

Wie eine Zwangsversteigerung genau abläuft, wird an späterer Stelle ausführlich beschrieben.

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Die Ursachen einer Zwangsversteigerung

Wie kommt es überhaupt zu einer Zwangsversteigerung? Die Antwort auf diese Frage liegt auf den ersten Blick auf der Hand. Der Immobilienbesitzer ist nicht mehr in der Lage, die Raten für die Finanzierung aufzubringen. In diesem Fall ist die Rede von einer „echten Zwangsversteigerung“. Antragsteller für das Versteigerungsverfahren ist der Gläubiger. Die Ursachen dafür können vielfältiger Natur sein.

Finanzielle Engpässe, Krankheit und Arbeitslosigkeit oder hohe Schulden führen meist dazu, dass die Eigentümer ihre Baufinanzierungen oder Immobilienkredite nicht mehr zurückzahlen können. Andere Gründe, wie Umzüge, kommen ebenfalls vor.

Ist der Hintergrund eine Scheidung, so sprechen Fachleute von einer Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Diese Teilungsversteigerung nutzen auch Erbengemeinschaften und Geschäftsleute, um feste Werte wieder zu liquidieren.

Die Ursachen für Zwangsversteigerungen nach ihrer Häufigkeit (geordnet nach absteigender Häufigkeit):

• Arbeitslosigkeit
• Trennung, Scheidung oder Tod des Partners
• Erkrankung, Sucht oder Unfall die Ursache
• Unwirtschaftliche Haushaltsführung
• Gescheiterte Selbstständigkeit
• Gescheiterte Finanzierungen

Die Aufführungen lassen unschwer erkennen, dass das Gros der Versteigerungen auf unverschuldete Ursachen zurückzuführen ist!

Es gibt aber noch einen anderen Grund, der die sogenannte „unechte Zwangsversteigerung“ hervorruft. Eine Erbengemeinschaft kann sich nicht über die Ansprüche auf die Immobilie einigen oder im Rahmen einer Scheidung besteht kein Einvernehmen darüber, wer in der Immobilie wohnen bleibt. Den Antrag auf Versteigerung kann jeder Beteiligte stellen.

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Ablauf einer Zwangsversteigerung

Um zielführend eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erwerben zu können, ist ein gewisses Grundwissen über die Funktionsweise einer Zwangsversteigerung notwendig. Wie bereits erwähnt, unterscheidet sie sich deutlich von einer klassischen Auktion.

Die echte Zwangsversteigerung wird durch einen Gläubiger eingeleitet. Dazu bedarf er eines Titels durch ein Gericht. Handelt es sich dabei um ein Kreditinstitut, entfällt der Gang zum Gericht, da die Grundschuldbestellung bereits eine dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfungserklärung beinhaltet. Anders ausgedrückt: Der Kreditnehmer unterschreibt der Bank, dass sie sofort und ohne vorherige Klage in sein Vermögen pfänden darf, wenn er die Raten schuldig bleibt. Die Rechtsgrundlage dafür bildet Paragraf 794, Abs. 1, Nr 5 der Zivilprozessordnung (ZPO) (4).

Ein kurzes Video des ZDF gibt weitere Einblicke in das Thema. Lassen Sie sich aber nicht durch den verwendeten Begriff des Mindestgebots irritieren. Wir erklären ausführlich, wie das genau funktioniert, was das „Geringste Gebot“ ist und was es mit der 5/10 Grenze auf sich hat.

Die Eröffnung der Zwangsversteigerung

Um ein Zwangsversteigerungsverfahren durchführen zu können, wird ein Rechtspfleger beauftragt. Dieser macht die relevanten Informationen für die Zwangsversteigerung öffentlich. Das heißt: Er veröffentlicht die Ansprüche der Gläubiger, die jeweiligen Beteiligten am Verfahren, den Grundbuchinhalt und die für das zu veräußernde Haus bzw. die zu veräußernde Wohnung wichtigen Daten. Zudem gibt der Rechtspfleger den Verkehrswert der Immobilie oder des Grundstücks bekannt, der als Richtschnur für die Versteigerung dient.

Dazu kommen weitere wichtige Daten, die es zu beachten gilt. Beispielsweise wenn das Haus oder die Wohnung unter Denkmalschutz steht. Für die möglichen zukünftigen Eigentümer ist diese Information sehr relevant, da sie bestimmte Baumaßnahmen oder Sanierungen möglicherweise nicht im gewünschten Rahmen durchführen könnten.

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Die Berechnungsgrundlage für das geringste Gebot

Neben der Veröffentlichung der ganzen Eckdaten für das Zwangsversteigerungsverfahren ist es die Aufgabe des Rechtspflegers, sowohl die Versteigerungsbedingungen als auch das geringste Gebot für das zu veräußernde Objekt festzulegen.

Für das Verfahren ist das geringste Gebot von großer Bedeutung. Denn: Bietet niemand dieses Mindestgebot, kommt es auch zu keinem Zuschlag. Von Amts wegen kann dann keine Zuteilung für das jeweilige Objekt erfolgen, wenn beispielsweise ein geringeres Gebot abgegeben würde.

Das geringste Gebot wird umgangssprachlich auch Mindestgebot genannt und besteht aus zwei Teilen: dem Barwert und den bestehenbleibenden Rechten..

Weitere Grundlage für die Berechnung bildet die Frage nach den Ansprucherhebenden. Angenommen, es finden sich bei einem Neubau folgende Eintragungen in der Abteilung III des Grundbuches:

• Bank A Grundschuld: 200.000 Euro
• Bank B Grundschuld: 100.000 Euro
• Handwerker C Zwangssicherungshypothek: 25.000 Euro

Bank A hat die Zwangsversteigerung aufgrund eines Zahlungsausfalls betrieben. Die Verfahrenskosten belaufen sich auf 8.000 Euro, die aufgelaufene Grundsteuer auf 1.000 Euro. Das geringste Gebot beläuft sich vereinfacht auf 9.000 Euro, da Bank A kein anderer Gläubiger vorgeht.

Anders verhält es sich, wenn der Handwerker seine hypothekarischen Ansprüche geltend macht. In diesem Fall kommen auf den Bieter folgende Kosten zu:

Das geringste Gebot in Höhe von 9.000 Euro zuzüglich der Ansprüche der im Rang vor dem Handwerker stehenden beiden Banken über 200.000 Euro und über 100.000 Euro. In Summe liegt in diesem Fall das Gebot bei 309.000 Euro.

 

Hier eine Übersicht der Kosten, die im Zusammenhang mit einer Zwangsversteigerung, beispielsweise in Nordrhein-Westfalen, noch auf Sie zukommen können:

Der Barwert

Er fasst die Kosten der Versteigerung, die Grundsteuern und Erschließungskosten (sog. öffentliche Grundstückslasten) sowie die Zinsen für bestehenbleibende Lasten zusammen.

Bestehenbleibende Belastungen

Sie sind in Abteilung II und III des Grundbuchs eingetragen. In Abteilung II finden sich eingeräumte Rechte, die mit dem Objekt verbunden sind. Das können Wegerechte, Rohrleitungsrechte oder auch Wohnrechte sein. Sie werden durch die Zwangsversteigerung nicht gelöscht und müssen vom neuen Eigentümer ebenfalls gewahrt werden.

In Abteilung III sind Grundschulden, Hypotheken und Renten eingetragen. In aller Regel verfallen diese Verbindlichkeiten nach dem Zuschlag bei einer Zwangsversteigerung. Aber es gibt Ausnahmen, die vom Rechtspfleger zu Beginn der Auktion genannt werden. Auch deswegen sollten Interessenten sehr pünktlich zum Zwangsversteigerungstermin erscheinen.

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Die Versteigerung

Sind alle Punkte erfüllt, es liegt ein vollstreckbarer Titel vor oder bei dem Gläubiger handelt es sich um eine Bank, nimmt die Zwangsversteigerung ihren Lauf. Zunächst erfolgt die Bekanntmachung sowohl über den Aushang bei Gericht als auch auf der Internetseite www.zvg-portal.de. Bei diesem Portal handelt es sich um eine Plattform der Landesjustizanstalten, die über anstehende Zwangsversteigerungen informiert. Auf den einschlägigen Immobilienportalen finden Sie keine Objekte aus Zwangsversteigerungen, da diese nicht von Maklern oder privaten Anbietern vermittelt werden. Mithilfe eines Filters auf der Startseite lässt sich die Region eingrenzen, in der Interessenten nach Objekten suchen:

Über den Button „Termine suchen“ startet der Prozess. Unsere Suche nach einem Einfamilienhaus im Hochtaunuskreis erbrachte zwei Ergebnisse. Geht der Interessent in die Detailansicht, erhält er Auskunft darüber, ob es sich um eine Zwangsvollstreckung oder um die Auflösung einer Eigentümergemeinschaft handelt.

Der Verwalter der Immobilie, der Insolvenzverwalter oder der Mitarbeiter des Amtsgerichts, kann Ihnen Zutritt zu der Immobilie gewähren, er muss es aber nicht. Im günstigsten Fall können Sie das Objekt dann zumindest von außen in Augenschein nehmen. Um so wichtiger ist es, sich das Gutachten anzuschauen. Im hier genannten Fall handelt es sich um 60 Seiten, auf denen das Objekt bis ins Detail beschrieben wird (5).

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Die Stunde der Bieter

Nachdem das Zwangsversteigerungsverfahren eröffnet wurde, beginnt die Bieterstunde. Dieser Zeitraum dauert mindestens eine halbe Stunde, in welcher der für das Verfahren zuständige Rechtspfleger die Bieter zur Abgabe ihrer Gebote auffordert. Früher handelte es sich um eine volle Stunde, daher auch der Name.

Diese Mindestdauer gilt in jedem Fall. Auch wenn kein Bieter anwesend ist wird der Rechtspfleger die Bieterstunde (die vollen 30 Minuten) durchlaufen lassen. Eine maximale Bietdauer gibt es übrigens nicht, so dass sich eine Zwangsversteigerung auch über Stunden hinziehen kann.

Um mitzubieten ist es erforderlich, dass jeder Bieter volljährig ist und sich ausweisen kann, sowie 10 Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit stellt. Bargeld kann seit Februar 2007 nicht mehr eingebracht werden. Es werden Verrechnungsschecks einer Bank, Sparkasse bzw. der Bundesbank oder auch Bürgschaften eines Kreditinstitutes akzeptiert. Alternativ kann das Geld auch schon im Vorfeld bei Gericht per Überweisung hinterlegt werden.

Während Schuldner und Gläubiger beim Verfahren und der Bieterstunde selbst nicht anwesend sein müssen, sieht dies bei den Bietern anders aus. Wollen mehrere Personen auf das in der Zwangsversteigerung angebotene Haus oder die Wohnung bieten, müssen sie anwesend sein. Ist das nicht möglich, müssen Vollmachten, die notariell beglaubigt sind, vorgelegt werden.

Wollen im Zwangsversteigerungsverfahren juristische Personen, Handelsgesellschaften oder Vereine mitbieten, ist als Nachweis ein Registerauszug notwendig, der ebenfalls notariell beglaubigt sein muss. Nicht autorisierte Personen werden nicht als Bieter anerkannt.

Der Rechtspfleger eröffnet die Bieterstunde mit dem geringsten Gebot. Im Verlauf der Versteigerung wird der Rechtspfleger das jeweils nächst höhere Gebot angeben. Wer sich daraufhin meldet, entweder per Handzeichen oder per Zuruf, gibt somit dieses Gebot ab.

Die Erhöhungen der Gebote erfolgen stufenweise und in der Regel in gleichbleibenden Schritten, die meist ein Vielfaches von 100 betragen. Die Bieter können keine individuellen Preisvorschläge machen. Cent-weise Überbietungen sind damit nicht möglich.

Die Gebote werden mündlich abgegeben und sind dann bindend. Werden Sie nicht überboten, erhalten Sie den Zuschlag. Mit allen Rechten und Pflichten.

Geboten wird das Bargebot und ist nicht zu verwechseln mit dem Barwert, der zur Berechnung des geringsten Gebots genutzt wird. Die Falle steckt im Detail: Bleiben Rechte nach dem Zuschlag bestehen, müssen Bieter den Wert dieser Rechte dem eigenen Gebot (=Bargebot) hinzurechnen, um zu wissen, was die Immobilie am Ende kosten wird.

Wird gar kein Gebot abgegeben, kommt es zu einer Einstellung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Was für den Schuldner jedoch nicht bedeutet, dass er damit seine Ruhe im Zwangsvollstreckungsverfahren hat. Der oder die Gläubiger können trotz fehlender Gebote einen Antrag auf eine Weiterführung des Verfahrens stellen. Wird diesem Antrag positiv beschieden, kann das Verfahren weiterlaufen.

Zurückweisung des Gebots

Bei einem Zwangsversteigerungsverfahren kann es in der Bieterstunde zu einer Zurückweisung des Gebots kommen. Dies ist dann möglich, wenn folgende Fakten eingetreten sind:

• Es gibt Probleme bei der Befugnis zur Vertretung und/oder beim Nachweis der Identität.
• Liegt ein Gebot unterhalb des aufgerufenen geringsten Gebots, wird der Rechtspfleger das Angebot schon von Amts wegen zurückweisen.
• Ebenfalls zurückgewiesen werden kann das Gebot, wenn es Probleme bei der hinterlegten Sicherheit gibt, diese zu gering ist, oder nicht rechtzeitig vorgelegt werden kann. Der Bieter kann dann nicht am Bietverfahren teilnehmen.
• Gebote von Personen, die entweder die Volljährigkeit noch nicht erreicht haben oder die nicht geschäftsfähig gemäß BGB sind werden natürlich auch zurückgewiesen.

Ende der Bietzeit

Sind die gesetzlich vorgeschriebenen 30 Minuten zum Bieten vorbei und es kommen keine neuen Gebote mehr, geht es in die letzte Runde der Bieterstunde. Hierbei fordert der zuständige Rechtspfleger letztmalig dazu auf, Gebote abzugeben.

Anschließend wird das Höchstgebot drei Mal ausgerufen und es besteht die letzte Chance ein Gebot abzugeben. Kommen keine Gebote mehr zu Gehör, beendet der Rechtspfleger die Versteigerung. Der Bieter mit dem höchsten Gebot könnte nun den Zuschlag erhalten.

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Die 5/10- und 7/10-Grenzen

Der zuständige Rechtspfleger darf keinen Zuschlag erteilen, wenn das Höchstgebot nicht mindestens die Hälfte des Verkehrswertes (5/10) übersteigt. Auf Antrag der Gläubiger kann er den Zuschlag verweigern, wenn die 7/10-Grenze nicht erreicht wird. Die Gläubiger-Bank hofft in diesem Fall im Zweittermin ein höheres Gebot zu erzielen und lehnt daher ab. Anschließend kommt es zu einer erneuten Festsetzung des Versteigerungstermins einige Monate später.

Bei einem zweiten oder noch weiteren Zwangsversteigerungstermin wirken diese Grenzen nur, wenn im ersten Termin kein gültiges Gebot abgegeben wurde. Ist dies aber der Fall, darf der Rechtspfleger einen Zuschlag nicht verweigern, weil das Gebot zu niedrig ist. Er muss lediglich ein Verramschen verhindern. Viele Quellen ziehen hierbei einen Näherungswert von 3/10 des Verkehrspreises heran.

Wird ein gültiges Gebot jenseits der 7/10-Grenze abgegeben, kann sich die Seite der Gläubiger nicht wehren und der Amtspfleger muss den Zuschlag erteilen. Wurde der Zuschlag verkündet, muss der Erwerber das Bargebot entrichten. Dabei handelt es sich um den bar zu entrichtenden Anteil des geringsten Gebotes. Dazu zählen Verfahrenskosten, offene Grundsteuern oder andere Forderungen der öffentlichen Hand. Bei dem Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung fallen keine Notarkosten an, aber eine Zuschlagsgebühr seitens des Gerichts. Diese macht nur einen Bruchteil der Notarkosten aus.

Mit dem Zuschlag gehen sofort alle Rechte und Pflichten an den neuen Eigentümer über. Das Bargebot muss vom Tag des Zuschlags bis zum Eingang des Geldes bei der Gerichtskasse mit vier Prozent verzinst werden.

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Das Verhandeln über den Zuschlag

Dabei können verschiedene Anträge gestellt werden, sowohl für die Erteilung des Zuschlags wie für die Versagung des Zuschlags. Hierbei ist es von Bedeutung, der wievielte Versteigerungstermin dies im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren ist.

Beim ersten Zwangsversteigerungstermin zur Zwangsversteigerung kommt es auf jeden Fall zu einem Zuschlag für den Höchstbietenden, wenn dieser mehr als 70 Prozent des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes für das zur Versteigerung stehende Objekt geboten hat.

Liegt das Höchstgebot hingegen unter den genannten 70 Prozent des Verkehrswertes, ist es möglich, dass ein Gläubiger die Zuschlagserteilung ablehnen kann. Ist dies der Fall, und der Gläubiger stellt einen solchen Antrag, kann das Zwangsvollstreckungsverfahren nicht abgeschlossen werden, und es muss ein neuer Versteigerungstermin festgesetzt werden.

Die Verteilung der Erlöse

Ist der Zuschlag durch den Rechtspfleger erteilt, ist im Zwangsversteigerungsverfahren ein gesonderter Termin zur Verteilung der Erlöse anzusetzen. Hierzu erfolgt eine Einladung an sämtliche am Verfahren Beteiligte. Zugleich ist dem Bieter rechtzeitig vor diesem Zwangsversteigerungstermin der Betrag mitzuteilen, welchen er bis zu diesem Tag an die Gerichtskasse überweisen muss.

Vor dem Verteilungstermin selbst erstellt der Rechtspfleger eine Aufstellung der Erlöse, aus der ersichtlich ist, wie viel welcher Gläubiger aus dem erfolgreichen Zwangsversteigerungsverfahren erhält. Diese Verteilung richtet sich danach, welche Gläubiger vorrangig und welche möglicherweise nachrangig sind und welche Anteile sie entsprechend aus dem Erlös der Versteigerung erhalten.

Der Eintrag ins Grundbuch

Ist der Verteilungstermin für die Erlöse aus dem Zwangsversteigerungsverfahren vorüber und das zuständige Finanzamt hat zudem die Unbedenklichkeitsbescheinigung für den erfolgreichen Bieter erstellt, beginnt die letzte Phase des Verfahrens.

Hierfür erfolgt ein Gesuch des für die Versteigerung zuständigen Rechtspflegers, dass der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen und der bisherige Grundbucheintrag entsprechend berichtigt wird.

Beendet wird das Verfahren zur Zwangsversteigerung durch die vorgenommene Eintragung im Grundbuch und die zugehörige Nachricht vom zuständigen Grundbuchamt. Das Zwangsversteigerungsverfahren ist damit abgeschlossen.

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Beispiel einer Zwangsversteigerung

Ein Objekt hat einen Verkehrswert von 200.000 Euro. Im Grundbuch Abteilung III findet sich eine Grundschuld über 120.000 Euro, die auch nach dem Zuschlag bestehen bleiben soll.

Lautet das höchste Bargebot dieser Versteigerung auf 25.000 Euro muss der Höchstbietende dieses Bargebot plus den Wert der bestehenbleibenden Rechte (120.000 Euro) also insgesamt 145.000 Euro bezahlen. Dazu kommen noch Gebühren:

• 4 % Zinsen auf das Bargebot für die Dauer bis zur Bezahlung der vollen Summe (Stand Mai 2018)
• Zuschlaggebühren
• Eintragungsgebühren für die Grundbucheintragung
• Grunderwerbsteuer, unterschiedlich je nach Bundesland (9)

Genau hier kann man sich leicht vertun. Diese Berechnungen muss jeder Bieter im Hinterkopf präsent haben, um nicht der irrigen Annahme anheimzufallen, sein Bargebot sei schlussendlich auch der volle Preis für das Objekt.

Auch darum empfehlen alle Rechtspfleger und Versteigerungs-Profis: Erleben Sie ein paar Zwangsversteigerungen, bevor Sie sich um die eigenen vier Wände auf diesem Weg bemühen.

Die Risiken einer Zwangsversteigerung

Der Umstand, dass die Interessenten das Objekt mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht besichtigen können, ist durchaus gegeben. Mögliche Sanierungskosten lassen sich daher nur anhand des Gutachtens erahnen. Dazu kommt, dass Immobiliengesellschaften schon von je her auf Zwangsversteigerungen präsent sind und den größeren finanziellen Spielraum haben. Dazu ein Beispiel:

Im April 2017 kam eine 60-Quadratmeterwohnung mit zwei Zimmern, Hochparterre, in der Torstraße im Berliner Bezirk Mitte „unter den Hammer“. Der Verkehrswert betrug 280.000 Euro. Der Fußboden und der darunter liegende Keller waren vollständig von Schwamm durchsetzt, es musste grundsaniert werden. Die übrigen Wohnungen im Haus werden alle von Eigentümern bewohnt. Die Einheit wechselte für 360.000 Euro den Eigentümer. Käufer war eine Immobilienhandelsgesellschaft. Wir können erahnen, zu welchem Preis die Einheit nach abgeschlossener Sanierung auf den Markt kommt, .in dieser attraktiven Lage.

Ein weiteres Risiko besteht darin, dass der aktuelle Bewohner die Wohnung nicht verlässt. Handelt es sich um den bisherigen Eigentümer, kann der neue Eigentümer die Wohnung sofort zwangsräumen lassen, da der Zuschlag einen Räumungstitel beinhaltet.

Ist die Einheit hingegen vermietet und der Mieter zieht nicht aus, wird es zeitintensiv. Entweder kündigt er unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei, sechs oder neun Monaten oder er beruft sich auf das Sonderkündigungsrecht gemäß Paragraf 57 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) (6). Weigert sich der Mieter, muss der neue Eigentümer einen Räumungsbeschluss erwirken. Dieses Verfahren kann sich hinziehen.

Weitere Risiken bilden diese Beispiele ab:

• Keine Haftung oder Gewährleistung für das Objekt.
• Der bisherige Eigentümer verweigert den Zugang zum Objekt, daher keine vorherige Sichtung möglich.
• Änderungen an dem zu versteigernden Objekt zwischen der Erstellung des Gutachtens und dem Zwangsversteigerungstermin.
• Ein geplanter Umbau ist nicht möglich, z.B. wegen Denkmalschutz.
• Der bisherige Eigentümer verweigert den Auszug, eine Zwangsräumung nimmt Zeit in Anspruch.

Damit es so wenig böse Überraschungen wie möglich gibt, haben wir einige Tipps zusammengefasst:

• Besichtigen Sie das Objekt zumindest von außen.
• Bedenken Sie eine wahrscheinliche Wertentwicklung.
• Bewerten Sie die Stadtentwicklung im Viertel des Objekts.
• Seien Sie pünktlich bei der Versteigerung. Der Rechtspfleger eröffnet den Zwangsversteigerungstermin mit wichtigen Informationen rund um das Objekt.
• Es gibt zu jeder Immobilie, die zwangsversteigert wird, ein neutrales Gutachten. Das ist natürlich Pflichtlektüre.
• Erkundigen Sie sich unbedingt nach Lasten im Grundbuch. Dinge wie ein Wohnrecht erlöschen nicht durch den Zuschlag bei einer Versteigerung.
• Fragen Sie bisherige Eigentümer oder Mieter, ob Sie das Objekt besichtigen können. Sie haben zwar keinen rechtlichen Anspruch darauf, doch mehr als Nein sagen können Ihre Gesprächspartner nicht.

Wer also die Möglichkeit hat, die Immobilie vorab zu besichtigen, sollte unbedingt eine Immobilienbewertung durchführen lassen. Da es dabei nur um die Preiseinschätzung geht, kann der Interessent auf ein teures Gutachten verzichten und sich an die preisgünstigere Alternative wenden. Hier eine Übersicht der verschiedenen Anbieter für eine Immobilienbewertung:

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Weitere Tipps

Eine Zwangsversteigerung ist keine eBay-Auktion. Der Bieter sollte mit sehr kühlem Kopf in die Verhandlung einsteigen und zunächst abwarten, welche Preisvorstellungen die Mitbewerber haben. Wer sich in einen Bieterwettstreit einlässt, riskiert, über das eigene realistische Ziel hinauszuschießen. Ein Zurück gibt es nach dem Zuschlag jedoch nicht mehr. Wer den Zuschlag erhält, haftet für die Erfüllung der Kaufpreiszahlung.

Wir empfehlen, im Vorfeld des Versteigerungstermins mit den vorliegenden Unterlagen aus dem ZVG Portal einen Rechtsanwalt aufzusuchen, der auf das Versteigerungsrecht spezialisiert ist. Insbesondere für die Teilungsversteigerung bedarf es komplexen Fachwissens.

Vor der Zwangsversteigerung sollte man sich ein maximales Limit setzen. Dieses muss nicht dem eigenen Erstgebot entsprechen, sondern kann deutlich höher liegen. Nur gilt auch bei Zwangsversteigerungsverfahren das Gleiche wie bei anderen Auktionen:

Schnell lassen sich die Bieter zum gegenseitigen Überbieten verführen und am Ende sind die Gebote höher als das, was als eigenes Budget festgelegt wurde. Unter dem Strich zahlt man dann möglicherweise mehr, als das zu versteigernde Objekt wirklich wert ist.

Gerade bei vermeintlichen Schnäppchenauktionen, bei denen der erste Versteigerungstermin wegen zu niedriger Gebote unterhalb des Verkehrswertes (siehe 5/10- und 7/10-Grenze oben) geplatzt ist, und ein zweiter Termin vereinbart werden musste, droht diese Gefahr. Jetzt lässt sich der eine oder andere Bieter nur allzu gerne von seinem eigenen Wunsch, das Objekt zu besitzen, überrollen und bietet höher als geplant.

Wurde beim ersten Zwangsversteigerungstermin ein Gebot abgegeben, aber es kam nicht zum Zuschlag, da das Gebot zu niedrig war (5/10- bzw. 7/10-Grenze), kann dieses Argument im Folgetermin nicht mehr vorgebracht werden. Hier können dann auch sehr niedrige Gebote zum Zuge kommen.

Wie auch immer sich die Gebote am Ende darstellen: Das letzte Wort hat immer der Rechtspfleger und der oder die Gläubiger.

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Auskunfteien und Termine

Wir hatten bereits das ZVG-Portal angeführt, das wohl umfassendste Portal. Andere Portale im Internet, wie beispielsweise www.zwangsversteigerung.de greifen auf dieselben Datensätze zurück. Da Zwangsversteigerungen Sache der Justiz sind, ist es nachvollziehbar, dass die offizielle Homepage der Justizbehörde, www.zvg-portal.de, die zuverlässigste Quelle darstellt.

Verfahren zur Zwangsversteigerung finden immer öffentlich statt und werden in einem Saal des für das Zwangsversteigerungsverfahren zuständigen Amtsgerichtes durchgeführt. Die Versteigerungstermine werden einige Wochen vorab festgelegt und veröffentlicht, meist liegt dieser Zeitraum sechs bis acht Wochen vor dem Termin selbst.

Da die Verfahren selbst öffentlich sind werden auch die Termine entsprechend veröffentlicht. Informationen über anstehende Termine zu Zwangsversteigerungsverfahren finden Interessenten online über:

• das Justizportal des Bundes und der Länder (zentralisiert seit März 2007 bundesweit alle Zwangsversteigerungen) (5).

Offline werden die Zwangsversteigerungstermine in regionalen Tageszeitungen und Amtsblättern, sowie auf den Gerichtstafeln der Amtsgerichte, welche für die Zwangsversteigerungen zuständig sind, bekannt gegeben.

Zudem gibt es verschiedene Internetseiten, auf denen Termine zu Zwangsversteigerungsverfahren zu finden sind. Hier eine kleine Auswahl:

• Zwangsversteigerungspool.de (10).
• Zwangsversteigerung.de (11).
• Immonet.de (12).
• Immobilienscout24.de (13).

Kaufen oder Mieten?

Vielleicht hat Sie dieser Beitrag dazu motiviert, doch noch einmal darüber nachzudenken, ob der Immobilienerwerb langfristig die bessere Lösung ist. Laut Wirtschaftswoche (7) hat das „Institut der deutschen Wirtschaft festgestellt“, dass sich Immobilienbesitzer aktuell rund 30 Prozent günstiger stellen als Mieter.

Sollten Sie sich einfach nicht schlüssig sein, empfehlen wir Ihnen unseren Vergleichsrechner „Kaufen oder Mieten“. Mit wenigen Eingaben ermitteln Sie, welche Lösung für Sie die günstigere ist. Lange Zinsbindungen ersparen Ihnen auf jeden Fall die unangenehme Überraschung, wenn der Vermieter wieder einmal an der Mietschraube dreht.

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Quellen und weiterführende Links

(1) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 566 Kauf bricht nicht Miete
(2) WELT – Zwei Missstände befeuern die deutsche Wohnungsnot
(3) Kreditvergleich.net – Statistiken zu Wohnungsbaukrediten
(4) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Zivilprozessordnung § 794 Weitere Vollstreckungstitel
(5) ZVG Portal
(6) Bundesministerium der Justiz für Verbraucherschutz – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung § 57
(7) WirtschaftsWoche – Kaufen ist in Deutschland günstiger als Mieten – auch in Metropolen
(8) Statista – Entwicklung der Hauspreise in Deutschland in den Jahren von 2000 bis 2017 (2015 = Index 100)
(9) Kreditvergleich.net – Ratgeber zur Grunderwerbsteuer

(10) Zwangsversteigerungspool.de – Interaktive Karte nach Bundesland führt zu den Amtsgerichten. Exposés mit Fotos geben tiefere Informationen.
(11) Zwangsversteigerung.de – Ermöglicht eine einfache Suche, auch nach Kfz-Kennzeichen. Angebote sind sortierbar und mit einem Ranking ausgestattet.
(12) Immonet.de – Im Auswahlfeld „Zwangsversteigerung“ auswählen. Optisch ansprechende Webseite. Newsletter Funktion zu neuen Angeboten. Hilfreiche erweiterte Suchfunktionen.
(13) Immobilienscout24.de – Im Auswahlfeld „Zwangsversteigerung“ auswählen. Große Titelbilder, aber nur wenige Informationen. Oft nur ein Bild je Objekt.

 

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Unsere Link-Empfehlungen rund um die Immobilie

Passend dazu: Unser Kreditvergleich und ein Online-Rechner