Der Immobilienverkauf – worauf kommt es an?

Es gibt vielfältige Gründe für einen Immobilienverkauf. Die Vorgehensweise ist jedoch in der Regel identisch. Wir wollen einmal aus der Sicht des Verkäufers beleuchten, wie das Vorgehen ist und worauf es zu achten gilt.

Die Vorbereitung

Um den Verkauf einer Immobilie optimal durchzuführen, bedarf es einiger vorbereitender Tätigkeiten. Diese fallen auch an, wenn sich ein Makler um den Verkauf kümmert. Zunächst einmal bedarf es der notwendigen Dokumente, die der Käufer später für die Finanzierung benötigt. Dazu zählen (je nach Immobilienart, die zum Verkauf steht):

• Grundbuchauszug
• Baugenehmigung
• Baubeschreibung
• Baupläne
• Grundrisse
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
• Nachweise Feuer- und Gebäudeversicherung

Diese Dokumente hat der Eigentümer in der Regel selbst in seinen Unterlagen, da er sie bei Erstellung, Kauf oder Erwerb ebenfalls ausgehändigt bekam. Ergänzend zu diesen Dokumenten sollten Sie auch Nachweise über durchgeführte Modernisierungen und Sanierungen vorlegen können.

Möchten Sie eine Eigentumswohnung veräußern, benötigen Sie neben der Teilungserklärung noch eine Kopie des Mietvertrages und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen.

Wichtig: Ein Verkauf löst nicht automatisch den Mietvertrag, stellt auch keinen Grund für eine spontane Kündigung des Mietverhältnisses dar. Der Käufer steigt in den laufenden Mietvertrag ein.

Zu den Vorbereitungen zählt natürlich auch die Überlegung, ob ein Makler die Gespräche mit potenziellen Käufern für Sie führen soll, oder ob Sie die Vermarktung selbst übernehmen wollen. Die Höhe der Maklercourtage richtet sich nach dem jeweiligen Bundesland. Seit dem 23. Dezember 2020 werden bundesweit die Gesamtkosten für den Makler zu 50/50 zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Vor- und Nachteile bei einem Verkauf ohne Makler

Der Vorteil beim Verkauf ohne Makler liegt darin, dass Sie als Verkäufer in den meisten Bundesländern keine Courtage zahlen müssen. In einigen Bundesländern entfällt diese für den Verkäufer generell. Mit Sicherheit fühlen sich auch mehr Interessenten angezogen, wenn für sie die Maklercourtage ebenfalls entfällt.

Auf der anderen Seite kann ein Makler den Wert ihrer Immobilie einschätzen und verfügt über eine Datenbank mit möglichen Interessenten. Er erstellt das Exposé auf eigene Rechnung und führt die Vorgespräche. Er scheidet so ernste Interessenten von „Nur mal gucken“-Interessenten ab. Damit spart er Ihnen wertvolle Zeit.

Abgesehen von der Verkaufsrhetorik bestehen für den Käufer gegenüber dem Makler allerdings Haftungsansprüche, wenn er wissentlich Mängel verschwiegen hat. Er ist nur von der Haftung frei, wenn es sich um falsche Angaben im Exposé handelt und er im Exposé darauf verweist, dass dieses auf den Informationen seitens des Verkäufers basiert.

Einschätzung des Verkehrswertes

Damit Sie einen Anhaltspunkt bekommen, wie viel ihre Immobilie wert ist, können Sie beispielsweise bei dem Gutachterausschuss ihrer Gemeinde nachfragen (1).

Dort sagt man Ihnen, zu welchen Preisen in der jüngeren Vergangenheit in ihrer Nachbarschaft Objekte verkauft wurden.

Einen genauen Verkaufspreis erhalten Sie, wenn Sie sich ein Wertgutachten erstellen lassen. Dieses kann allerdings relativ teuer werden.

Was hat es mit dem Gutachter auf sich?

Die Kosten für einen Gutachter werden auf der Grundlage der Honorarrichtlinie des Vereins Qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS) abgerechnet. Der Preis orientiert sich am Verkehrswert der Immobilie. Bei einem Verkehrswert von 400.000 Euro müssen Sie mit Gutachterkosten zwischen 1.500 und 2.000 Euro kalkulieren (2).

Für den Käufer ist dieses Gutachten eher nebensächlich, da er entweder einen eigenen Gutachter beauftragt oder die Bank die Taxe vornimmt. Ein Makler ist durchaus in der Lage, den Wert ihrer Immobilie recht genau einzuschätzen.

Die Überlegung eines Käufers, dass das Gutachten der Verkäuferseite beschönigend sein könnte, sind unbegründet. Ein Gutachter ist in der Regel vereidigt und würde mit einem wissentlich falschen Gutachten seine Zulassung riskieren. Aber auch nicht vereidigte Gutachter sind in der Haftung, wenn sich herausstellt, dass sie den Verkehrswert einer Immobilie wissentlich zu hoch angesetzt haben

Das Exposé

Den ersten Eindruck zu ihrer Immobilie vermitteln Sie durch ein Exposé. Wurde ein Makler beauftragt, ist es dessen Aufgabe, ein solches zu erstellen. Möchten Sie dies lieber selbst in die Hand nehmen, benötigen Sie je nach Objekt folgende Unterlagen:

• Aussagekräftige Fotos (am besten an einem sonnigen Tag) von außen und innen.
• Wohnfläche
• Grundriss
• Anzahl der Zimmer
• Grundstücksgröße
• Baujahr und Anzahl der Renovierungen bzw. Modernisierungen
• Informationen zum energetischen Zustand (Energieausweis)
• Lageplan
• Bei einer Eigentumswohnung: Anzahl der Wohneinheiten im Haus.
• Beschreibung der Mikrolage (nachbarschaftliches Umfeld)
• Beschreibung des Viertels (Kindergarten, Schule, Parkanlagen und Ähnliches)
• Eventuelle Beschränkungen des Grundstücks, beispielsweise ein Wegerecht
• Höhe der monatlichen Nebenkosten
• Bei Vermietung: Höhe der Mieteinnahmen
• Kaufpreis

Mit der Erstellung des Exposés sind allerdings Kosten verbunden. Es ist die Visitenkarte ihrer Immobilie und sollte daher hochwertig ausfallen. „Interessieren“ Sie sich einfach mal in einem Maklerbüro für ein Objekt und lassen Sie sich ein Exposé aushändigen, damit Sie eine Idee bekommen, wie Sie am Besten vorgehen.

Wie ein vernünftiges Exposé aussehen könnte, zeigt dieses Video:

Going Public – Ihr Haus steht öffentlich zum Verkauf

Sie haben alle Unterlagen zusammengestellt, das Exposé liegt vor, der Verkauf kann beginnen. Möchten Sie ein Einfamilienhaus verkaufen, könnten Sie ein Schild in den Garten stellen. Die Zahl derer, die dann von ihren Verkaufsabsichten erfahren, bleibt allerdings begrenzt.

Die klassische Zeitungsanzeige verliert ebenfalls an Bedeutung. Immer mehr Käufer informieren sich auf einschlägigen Immobilienportalen wie dem Urgestein Immobilienscout24.de. Hier können Sie sowohl die Bilder als auch ein Kurzexposé präsentieren. Dann heißt es warten, bis sich der erste Interessent meldet.

Gleiches gilt übrigens auch wieder, wenn ein Makler aktiv wird. Er stellt Ihr Verkaufsangebot mit großer Wahrscheinlichkeit ebenfalls auf einem Onlineportal ein. Der Vorteil eines Maklers liegt bei Verkaufsstart allerdings darin, dass dieser, wie erwähnt, idealerweise über eine Datenbank mit potenziellen Käufern verfügt.

Bei uns finden Sie daher in einer Übersicht, wo Sie Online-Anzeigen stellen oder einen Makler für Sie beauftragen können:

Der Weg zum Notar

Wie lange es dauert, bis Sie sich mit einem Interessenten einig sind, hängt von den verschiedensten Faktoren ab. Die Lage des Objektes, sein Zustand und der Preis sind objektiv entscheidend. Subjektiv spielt es eine Rolle, wie einladend das Exposé gestaltet wurde und wie Ihre Verkaufsfähigkeiten oder die des beauftragten Maklers ausfallen.

Ist der Tag gekommen, an dem ein Interessent „ja“ sagt, steht der Weg zum Notar bevor. Die Wahl des Notars hat in der Regel der Käufer. Der Notar nimmt Grundbucheinsicht und erstellt einen Musterkaufvertrag. Diese Verträge sind im Immobiliengeschäft zwischen Privatpersonen standardisiert und werden nur in wenigen Punkten an die individuellen Gegebenheiten angepasst (3).

Der Vertragsentwurf muss den Parteien „zeitnah“ vor dem Protokollierungstermin vorliegen. Die Rechtsprechung hat „zeitnah“ zwar nicht näher definiert, eine Frist von zwei Wochen gilt allerdings als akzeptabel.

Beide Parteien haben in dieser Zeit die Möglichkeit, Änderungen im Vertrag zu verlangen. Ein guter Immobilienmakler geht den Kaufvertrag übrigens im Vorfeld mit Käufern und Verkäufern durch, um eventuelle Änderungen gemeinsam abzustimmen.

Einer der wichtigsten Punkte im Kaufvertrag dreht sich natürlich um die Zahlung des Kaufpreises und die Übergabe der Immobilie an den Käufer. Der Kaufvertrag regelt, bis wann das Geld gezahlt sein muss. Wenn Sie auf der sicheren Seite sein wollen, erfolgt die Zahlung des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto. Damit ist sichergestellt, dass der Kaufpreis auch tatsächlich fließt.

Kommt es zu einer Verzögerung bei der Kaufpreiszahlung, fallen dafür zusätzliche Zinsen an. Entfällt die Kaufpreiszahlung, wird der Vertrag normalerweise rückabgewickelt. Die Kosten dafür gehen zulasten des Käufers. Vertraglich hat sich der Käufer der sofortigen Zwangsvollstreckung bei Nichtzahlung unterworfen.

Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn der Verkäufer schwerwiegende Mängel verschwiegen hat (s. § 6 im oben angesprochenen Musterkaufvertrag).

Die Rolle der Grunderwerbsteuerzahlung

Der Schlüsselübergabe muss folglich die Zahlung der Gelder durch die finanzierende Bank vorausgehen. Dies setzt voraus, dass der Käufer die Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt erhält, da anderweitig keine Grundbucheintragungen erfolgen können.

Mit Datum der Protokollierung erfolgt eine vorübergehende Sperre des Grundbuchs, die sogenannte Auflassungsvormerkung. Bis zur eigentlichen Eigentumsübertragung und der Eintragung der Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank können jetzt keine Eintragungen mehr vorgenommen werden.

Damit der Käufer die Unbedenklichkeitserklärung vom Finanzamt erhält, muss er den Nachweis erbringen, dass die Grunderwerbsteuer gezahlt wurde. Diese fällt von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich hoch aus.

Grunderwerbsteuersätze der Bundesländer 2024
Bundesland	Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg	5,00 Prozent
Bayern	3,50 Prozent
Berlin	6,00 Prozent
Brandenburg	6,50 Prozent
Bremen	5,00 Prozent
Hamburg	5,50 Prozent
Hessen	6,00 Prozent
Mecklenburg-Vorp.	6,00 Prozent
Niedersachsen	5,00 Prozent
NRW	6,50 Prozent
Rheinland-Pfalz	5,00 Prozent
Saarland	6,50 Prozent
Sachsen	5,50 Prozent
Sachsen-Anhalt	5,00 Prozent
Schleswig-Holstein	6,50 Prozent
Thüringen	5,00 Prozent

In der Regel, wenn alle Unterlagen bei der Bank komplett vorliegen, vergehen zwischen Notartermin und Schlüsselübergabe rund sechs Wochen. Vom ersten Kontakt mit dem Käufer bis zur Zahlung des Kaufpreises und der Übergabe des Objektes sind es meist zehn Wochen.

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Quellen und weiterführende Informationen

(1) Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in den Ländern der Bundesrepublik Deutschland – Das Informationssystem der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte
(2) Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e. V. (BVS) – Neue Honorarrichtlinie für Immobilienbewertung (Jan. 2017, inkl. Link zum PDF Download)
(3) Rechtsanwälte Hildebrandt & Mäder GbR – Musterkaufvertrag für eine Immobilie

 

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