Insolvenz des Bauunternehmens: Das müssen Bauherren wissen

Und plötzlich geht nichts mehr. Die Insolvenz eines Bauträgers oder Bauunternehmens stellt angehende Hausbesitzer vor ungeahnte Herausforderungen. Sie werden auf dem Weg in ihre Traumimmobilie nicht nur unsanft ausgebremst.

Eine solche Pleite kostet auch jede Menge Nerven und noch mehr Geld. Wir erklären, wie Bauherren eine solche Situation meistern und – noch wichtiger – wie sie von Anfang an dafür sorgen können, möglichst gar nicht erst in diese Zwickmühle zu geraten.

Das Bauunternehmen ist pleite – was tun?

Wenn sich auf der Baustelle weder Handwerker blicken lassen noch Baufortschritte zu verzeichnen sind, sollten Bauherren hellhörig werden. Denn brachliegende Arbeiten sind selten ein gutes Zeichen. Häufig steckt hinter dem unfreiwilligen Baustopp die Pleite des Bauunternehmens oder Bauträgers.

Dann gilt es für Häuslebauer, aktiv zu werden, um einen größeren finanziellen Schaden zu vermeiden. Wie reagiert werden muss, hängt vom gewählten Modell ab, ob ein Bauträger oder ein Generalunternehmer mit der Fertigstellung der Immobilie beauftragt wurde.

Bauträger, Generalunternehmer, Eigenregie

Die Unterschiede der einzelnen Varianten erfordern entsprechend andere Vorgehensweisen. Hier die wichtigsten Merkmale des Bauträgermodells, Generalunternehmers und des Baus in Eigenregie (1):

• Das Bauträgermodell gilt gemeinhin als günstigste und einfachste Option, sich den Traum von Eigenheim zu erfüllen. Denn der Bauträger übernimmt alle Aufgaben. Er beschafft das Grundstück, plant und übernimmt den Bau.
  Damit haben Bauherren vom ersten bis zum letzten Schritt nur einen Ansprechpartner. Zudem profitieren sie häufig von Festpreisgarantieren. Dafür wird im Gegenzug auf eine individuelle Planung verzichtet und für Sonderwünsche extra gezahlt.
• Der Generalunternehmer ist nur für den Bau verantwortlich. Er übernimmt weder die Suche nach einem geeigneten Grundstück noch die Planung der Immobilie. Ob der Bauunternehmer alle Arbeiten selbst ausführt oder gegebenenfalls Subunternehmer ins Boot holt, ändert nichts an seiner alleinigen Verantwortung, den Bau ordnungsgemäß abzuwickeln.
  Auch hier haben Bauherren mit Blick auf die reinen Bauarbeiten nur einen Ansprechpartner. Dieses Modell bietet mehr gestalterische Freiräume, ist auf der anderen Seite aber teurer. Im Vergleich zum Generalunternehmer wäre es für Bauherren etwa 10 bis 15 Prozent günstiger, sich selbst um die eigenen Gewerke zu bemühen.
• Der Bau in Eigenregie lässt genug Platz für individuelle Wünsche. Außerdem bleibt von der Anlieferung bis zur Zwischendecke alles unter eigener Kontrolle. Viele Bauherren entscheiden sich für diese Option, um durch Eigenleistungen Geld zu sparen.

Wir konzentrieren uns in diesem Ratgeber auf die Varianten Bauträger und Generalunternehmer. Der wesentliche Unterschied: das Grundstück. Beim Bauträgermodell gehört es der Firma, mit der man sich vertraglich einigt.

Kommt ein Generalunternehmer zum Zug, bringt der Hausbesitzer in spe das Grundstück mit in die Planung ein. Das wirkt sich bei einer Pleite des ausführenden Unternehmens maßgeblich auf die weiteren Schritte aus.

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So reagiert man der Pleite einer Baufirma richtig

Bauherren, die mit einem Generalunternehmer zusammenarbeiten, haben einen nicht zu unterschätzenden Vorteil: Da sie ihr Haus auf eigenem Grund und Boden errichten, müssen sie sich um das Grundstück keine Sorgen machen.

Dadurch „trifft [sie] eine Firmenpleite in der Regel nicht so hart wie Bauherren, die beim Bauträger kaufen“, erklärt der Verband Privater Bauherren e.V. (VPB) in einem Merkblatt (2).

Eines ändert sich dadurch allerdings nicht: der Baustopp. Es geht keinen Meter vor oder zurück. Und das laut VPB für mindestens sechs Monate. Das heißt nicht, dass Bauherren die Hände in den Schoß legen dürfen.

Dr. Günter Schwinn, Abteilungsleiter Bauen, Wohnen, Energie bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, rät: So schnell wie möglich handeln. Der aktuelle Bautenstand sollte umgehend von einem unabhängigen Sachverständigen festgestellt werden.

Geklärt werden muss dabei, welche Arbeiten bereits erledigt wurden und ob Mängel vorliegen. Wichtig ist ein Aufmaß der bereits erbrachten Leistungen. Das Aufmaß dient der Dokumentation und gibt dem Bauherrn eine gute Ausgangsposition in einem eventuellen Streit über die Höhe weiterer Vergütungsforderungen.

Eines dürfen Bauherren indes nicht: Auf eigene Faust den Bau mit anderen Firmen fortführen. Dann drohen Schadensersatzforderungen vom Insolvenzverwalter. Schließlich ist er darum bemüht, dass die Firma wieder auf die Beine kommt und die Arbeiten weiter ausführen kann. Diese Chance würde durch die eigenen Bemühungen konterkariert. Und das kann teuer werden (3).

Ebenfalls ist es nicht ratsam, den Vertrag voreilig zu kündigen. „Dafür zahlen die Bauherren […] unter Umständen einen hohen Preis“, mahnt der VPB. Denn der Unternehmer hat auch ohne gearbeitet zu haben, Anspruch auf den Gewinn, den er normalerweise erzielt hätte. Sinnvoller ist es, die Ruhe zu bewahren und sich bestenfalls von einem Fachanwalt beraten zu lassen.

Das gilt umso mehr, wenn es darum geht, den Insolvenzverwalter zu kontaktieren. Er hat, erklärt Dr. Günter Schwinn, das Wahlrecht, ob der Vertrag fortgeführt werden soll oder nicht. Die Verbraucherzentrale rät, dem Insolvenzverwalter eine Erklärungsfrist zu setzen und diese unbedingt abzuwarten.

In der Regel, so die Erfahrung des Experten, wird das Ansinnen, den Vertrag zu beenden, abgelehnt. Häufig schließen Insolvenzverwalter eine sogenannte Restabwicklungsvereinbarung ab, also einen neuen Vertrag, der für Verbraucher meist mit Nachteilen behaftet ist (4).

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Wie reagieren, wenn ein Bauträger Insolvenz anmeldet?

Im Wesentlichen gelten diese Regeln auch für die Pleite eines Bauträgers. Es darf also weder eigenständig weitergearbeitet noch eine andere Firma beauftragt werden. Zudem sollte der Stand der Bauarbeiten von einem Sachverständigen dokumentiert werden.

Die eigentliche Krux hierbei ist die Frage nach dem Grundstück. Es gehört nach wie vor dem Bauträger. Die Verbindung zum Bauherren besteht während der Bauphase lediglich durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.

Um diese und damit den wichtigsten Rettungsanker nicht zu verlieren, darf keinesfalls vom bestehenden Vertrag zurückgetreten werden. Darauf macht der Verband privater Bauherren aufmerksam. Ein freies Kündigungsrecht besteht bei Bauträgermodellen ohnehin nicht (5).

Zugute kommt Bauherren, dass die Frage, wem Haus und Grund gehören, Rohbau und Grundstück nicht mehr als Einheit gesehen, sondern getrennt betrachtet wird (7).

Wenn der Häuslebauer alle erforderlichen Zahlungen geleistet hat, besteht der Anspruch gegen den Insolvenzverwalter, das Grundstück zu übertragen bzw. zu übereignen. Um diesbezüglich schnell zu einer Lösung zu gelangen, sollte zunächst geklärt werden, wer das Geld erhalten hat, die Bank oder der Bauträger.

Sinnvoll ist daher laut Dr. Günter Schwinn das Gespräch mit der Bank und dem Insolvenzverwalter. Denn die Bank, die den Bauträger finanziert hat, ist verständlicherweise daran interessiert, das Problem zügig aus der Welt zu schaffen.

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Wie können Bauherren Pleiteproblemen vorbeugen?

Monatelang warten zu müssen, bis Insolvenzverwalter und/oder Bank sich entschieden haben und möglicherweise auf einer Bauruine sitzenbleiben – keine schöne Vorstellung. Deshalb sollte der Hausbau nicht blauäugig, sondern gezielt und mit der nötigen Achtsamkeit in Angriff genommen werden.

Sich von bunten Prospekten, günstigen Offerten oder redegewandten Unternehmern leiten zu lassen, wäre der absolut falsche Weg. Die Gefahr, mit einer rosaroten Brille auf der Nase ins finanzielle Verderben zu rennen, ist schlichtweg zu groß. Fakten, wasserdichte Verträge und Sicherheiten sind es, die ein Bauvorhaben erfolgreich enden lassen.

So finden Häuslebauer seriöse Baufirmen und Bauträger

Basis für eine gute Zusammenarbeit mit einem Generalunternehmer oder einem Bauträger ist es, eine seriöse Firma zu finden, die hält, was sie verspricht. Das ist inzwischen einfacher gesagt als getan.

Denn angesichts der Finanzkrise sind Insolvenzen im Baugewerbe an der Tagesordnung. Insbesondere bei Bauträgern, die teils mit einer Fremdkapitalquote von über 75 Prozent arbeiten (8).

Die Redaktion von Kreditvergleich.net hat mit Dr. Günter Schwinn von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg gesprochen, wie Bauherren einen zuverlässigen Vertragspartner finden.

Die wichtigsten Tipps und Ratschläge, um einen guten und seriösen Vertragspartner zu finden, hier noch einmal zusammengefasst:

• Wie lange gibt es das Unternehmen bereits?
• Welche Referenzobjekte gibt es?
• Wie zufrieden waren die Auftraggeber mit dem Unternehmen?
• Tauchten bei den Objekten Mängel auf?
• Wie schnell wurden diese Mängel behoben?
• Wie aussagekräftig sind die Unterlagen?
• Ist die Bau- und Leistungsbeschreibung vollständig?
• Wie werden die Erschließungs- und Anschlusskosten gehandhabt?
• Was kosten Sonderwünsche?
• Werden alle Positionen in der Kostenaufstellung genannt?
• Wird eine baubegleitende Qualitätssicherung geboten?
• Wie reagiert das Unternehmen, wenn vom Bauherrn Sachverständige beauftragt werden?
• Wie ist es um die Bonität des Unternehmens bestellt?

Der Vertrag mit dem Generalunternehmer oder dem Bauträger

Stimmen die Chemie und der Hintergrund des Unternehmens, ist der Weg frei für den Vertrag. Doch auch hier lauern Fallstricke. Denn längst nicht alle Verträge, die mit Baufirmen abgeschlossen werden, regeln tatsächlich jeden Aspekt.

Der Bauherren-Schutzbund bemängelt bei immerhin 47 Prozent der Verträge, dass wichtige Punkte nicht eindeutig definiert werden (9). Es fehlen zum Beispiel Informationen zum exakten Leistungsumfang, den Baustoffen oder den Terminen.

Die R+V Versicherung legt Bauherren daher ans Herz, sich nicht mit Musterverträgen abspeisen zu lassen. Der Vertrag muss stets individuell aufgesetzt werden und konkrete Termine für den Baubeginn und die Fertigstellung nennen. Zudem sollten die Baustandards und die Güte der Baustoffe festgelegt werden.

Bei Fertighäusern rät die Assekuranz, das Grundstück von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Auch dieser Wunsch muss im Vertrag verankert werden. Und ebenso wie die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg weist auch der Versicherungskonzern auf die Notwendigkeit einer Erfüllungsbürgschaft hin.

Der Zahlungsplan: Nie in Vorleistung gehen

Ein elementarer Bestandteil des Vertragswerkes ist der Zahlungsplan. Bauträger sind verpflichtet, sich an die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu halten. Sie regelt, dass der Bauträger in Vorleistung gehen und der Bauherr nur entsprechend des Baufortschritts zahlen muss (10).

MaBV Paragraf 3 Absatz 2 Satz 1 setzt für die erste Rate fest: „30 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll, oder 20 vom Hundert der Vertragssumme in den Fällen, in denen ein Erbbaurecht bestellt oder übertragen werden soll.“

Für die weiteren Bauabschnitte gilt, bezogen auf die restliche Vertragssumme:

• 40 vom Hundert nach Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten,
• 8 vom Hundert für die Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen,
• 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Heizungsanlagen,
• 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Sanitäranlagen,
• 3 vom Hundert für die Rohinstallation der Elektroanlagen,
• 10 vom Hundert für den Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung,
• 6 vom Hundert für den Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten
• 3 vom Hundert für den Estrich,
• 4 vom Hundert für die Fliesenarbeiten im Sanitärbereich,
• 12 vom Hundert nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
• 3 vom Hundert für die Fassadenarbeiten,
• 5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung

Bauträger sind an diese Regelung gebunden, können die 13 Positionen allerdings in sieben Raten zusammenfassen. Generalunternehmer oder Fertighaushersteller hingegen dürfen den Zahlungsplan frei vereinbaren. Bauherren sollten darauf achten, dass sich die Raten an der Makler- und Bauträgerverordnung orientieren.

Bei Fertighäusern gelten fünf bis zehn Prozent der Summe bei Vorlage der Baugenehmigung als angemessen, bis zu 60 Prozent nach der Montage und weitere 30 Prozent nach Ende des Innenausbaus. Die übrigen fünf bis zehn Prozent bilden die Restzahlung, die erst nach Abnahme zu zahlen sind (11).

Experten warnen davor, unfreiwillig in Vorkasse zu gehen. Das passiert schnell, wenn der Bauvertrag einen völlig überzogenen Zahlungsplan beinhaltet. Noch bevor das Haus steht, müssen die Kunden tief in die Tasche greifen und verlieren somit bei einer Insolvenz unnötig viel Geld. Sicherer ist es, Zug um Zug nach erbrachter Leistung zu zahlen (12).

Den Vertrag prüfen lassen

Ist der Vertrag zu Papier gebracht, sollte er nicht direkt unterschrieben, sondern zunächst von einem Experten geprüft werden. Dadurch kommen bisweilen versteckte Kosten und andere Nachteile für den Bauherren zutage.

„Der Verband Privater Bauherren (VPB) rät allen Bauherren grundsätzlich dazu, den Bauvertragsentwurf vor Vertragsabschluss prüfen zu lassen, und zwar von einem unabhängigen Bausachverständigen und eventuell zusätzlich von einem Baurechtsanwalt“, sagt Eva Reinhold-Postina, Pressesprecherin des VPB.

Eine solche Prüfung gehe zwar zulasten des Kunden, sichere ihm dafür eine objektive Auskunft. Also besser in Ruhe abwarten, was die Profis sagen, und sich nicht drängen lassen.

Gibt es Versicherungen, die vor einer Pleite des Bauunternehmens schützen?

Verhindern kann eine Versicherung die Pleite des Vertragspartners zwar nicht. Dafür federt sie die finanziellen Folgen einer Insolvenz ab. Hierfür eignet sich eine Baufertigstellungsversicherung.

Sie sichert das Risiko einer Insolvenz während und/oder nach der Bauphase ab – über eine Ausführung-, Gewährleistungs- oder eine Vertragserfüllungsbürgschaft mit Ausführung und Gewährleistung. Damit übernimmt die Baufertigstellungsversicherung die Aufgabe der Bürgschaft.

Für Verbraucher hat diese Variante einen Vorteil: Die Versicherung prüft das Bauunternehmen bzw. den Bauträger vor Abschluss des Vertrages. Lehnt die Versicherung ab, spricht das nicht gerade für das Unternehmen.

Die Kosten für eine solche Absicherung fließen in die Gesamtrechnung ein. Gezahlt wird letztlich also vom Bauherren. Gerechnet werden muss mit einem Versicherungsbeitrag von etwa drei Prozent der Bausumme. Darin enthalten sind der Versicherungsschutz, die Kosten für die bautechnische Prüfung des Bauvorhabens und die Begleitung des Baus durch Sachverständige.

Bauträger und Generalunternehmer, die seriös arbeiten, werden eine solche Versicherung nicht ablehnen. Denn mit der Police dokumentieren sie, dass sie an einer vertrauensvollen Zusammenarbeit interessiert sind. Die Mehrkosten sind also gut investiert (15).

Die eigene Sicherheit: Welche Versicherungen benötigen Bauherren?

Sich vor der Pleite der Baufirma zu schützen, ist die eine Seite der Medaille. Nicht minder wichtig ist es, den Bau und sich selbst abzusichern. Für diese Zwecke gibt es eine Reihe von Versicherungen, die private Bauherren abschließen können. Hier eine kurze Übersicht (16)(17):

• Die Bauleistungsversicherung: Sie kommt für Schäden auf, die während der Bauzeit entstehen, etwa durch Unwetter, Diebstahl oder Vandalismus. Maßgeblich für den Versicherungsschutz ist der Wert der Bauleistungen.
• Bauherren-Haftpflichtversicherung: Sie sollte schon beim Grundstückskauf für die gesamte Bauzeit abgeschlossen werden. Sie zahlt für Schäden, für die der Bauherr verantwortlich zeichnet. Beispiel: Durch Baudreck auf der Straße gerät ein Fahrzeug ins Schlingern und stößt gegen eine Laterne.
• Bauhelferunfallversicherung: Sollte ein Helfer auf der Baustelle verunglücken, etwa weil er von der Leiter fällt, greift die Bauhelferunfallversicherung. Private Bauherren sind verpflichtet, Helfer der Bauberufsgenossenschaft zu melden. Anderenfalls droht ein Bußgeld von 2.500 Euro, im Schadensfall sogar lebenslange Rentenzahlungen. Die Versicherung umfasst nicht den Bauherren und seine Partnerin/seinen Partner.
• Feuerrohbauversicherung: Sie versichert Feuerschäden, die während der Bauphase bis zum Bezug auftreten. Sie ist in der Regel beitragsfreier Bestandteil der verbundenen Wohngebäudeversicherung.
• Verbundene Wohngebäudeversicherung: Mit der verbundenen Wohngebäudeversicherung schützen sich Hausbesitzer vor den finanziellen Folgen durch Schäden, die von Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel verursacht werden.
• Gewässerhaftpflichtversicherung: Sie zahlt, sollte ein Öltank Leck schlagen und den umliegenden Boden und das Grundwasser verunreinigen.
• Elementarschadenversicherung: Im Falle von Naturkatastrophen wie Hochwasser kommt die Elementarschadenversicherung für die Kosten auf.

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Schritt für Schritt: Sicher zum eigenen Haus

Sämtliche Tipps und Ratschläge, wie sich die Pleite-Falle bestmöglich umschiffen lässt, als Schritt-für-Schritt-Plan:

1. Den Bauträger bzw. den Generalunternehmer unter die Lupe nehmen
   • Informationen über die Bonität einholen (z.B. über Creditreform)
   • Referenzobjekte und Auftraggeber erfragen
   • Mit den bisherigen Auftraggebern sprechen
   • Eine Bankauskunft einholen
   • Nach Bürgschaften oder einer Versicherung fragen
2. Den Vertrag aufsetzen lassen
   • Sich nicht auf Musterverträge einlassen
   • Individuelle Vereinbarungen treffen, auch zu Baustoffen
   • Alle Kosten inklusive der Sonderwünsche auflisten lassen
   • Der Zahlungsplan sollte den gesetzlichen Vorgaben entsprechen
   • Nicht in Vorleistung gehen, sondern nur nach Baufortschritt zahlen
   • Feste Termine vereinbaren
3. Den Vertrag prüfen lassen
   • Vertrag, Zahlungsmodalitäten und Termine von einem Fachanwalt hin auf Nachteile oder Fallstricke kontrollieren lassen
4. Den Baufortschritt dokumentieren lassen
   • Ein Sachverständiger sollte sich regelmäßig ein Bild vom Bau machen, damit Mängel rechtzeitig erkannt werden

 

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Quellen und weiterführende Informationen

(1) Immonet – Eigenregie, Bauträger oder Generalunternehmer
(2)(3)(5)(6) Verband Privater Bauherren e.V. – Baufirma pleite! Was dann?
(4)(7)(8) WirtschaftsWoche – Finanzkrise: Was tun, wenn ein Bauträger insolvent wird
(9) R+V – So finden Sie eine seriöse Baufirma
(10) Gesetze im Internet – MaBV – Paragraf 3
(11) Bau-Welt.de – Der Bauvertrag
(12) Tagesspiegel – In Raten bezahlen nach Baufortschritt – Tipps für den richtigen Vertrag beim Hausbau
(13) Baurecht.de – Bauherren müssen Sicherheiten ausdrücklich vereinbaren
(14) Verband Privater Bauherren – Zahlungsplan muss Baufortschritt entsprechen
(15) Versicherungscheck24 – Baufertigstellungsversicherung
(16) Bauherren Schutzbund e.V. – Versicherungsschutz für private Bauherren
(17) Kaeuferportal.de – Die 12 wichtigsten Versicherungen beim Hausbau

 

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