Laufende Kosten bei Haus und Wohnungen
Ein Hauskauf ist für die meisten Deutschen eine einmalige Angelegenheit. Dies gilt vor allem, wenn die Immobilie als schuldenfreier Wohnsitz im Ruhestand dienen soll. Die Haltedauer liegt folglich bei einigen Jahrzehnten und der Zahn der Zeit nagt auch an einem Gemäuer. Lediglich mit der Entrichtung des Kaufpreises ist es somit nicht getan. Im Laufe der Jahre fallen immer wieder einmal Sanierungskosten an.
Ärgerlicherweise bewegen sich diese Aufwendungen nicht im dreistelligen, sondern vielmehr im vier- und fünfstelligen Bereich. Schon beim Erwerb einer Bestandsimmobilie lässt sich allerdings feststellen, wann ungefähr an welcher Stelle Sanierungsbedarf bestehen wird.
Definition Renovierung und Sanierung
Renovierungen dienen dazu, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Sanierungen zielen mehr darauf ab, einen besseren, als den originalen Zustand zu erreichen, beispielsweise wenn bei einer Heizung ein alter Ölheizer durch einen modernen und effizienteren ersetzt wird. Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die Begriffe häufig synonym verwendet.
Bauherren sind langfristig ebenfalls nicht vor erneuten Ausgaben geschützt. Wir wollen in diesem Beitrag auflisten, mit welchen Kosten für Renovierungen und Sanierungen Sie in welchen Zeiträumen rechnen müssen, und wie Sie unvorhergesehenen Ausgaben am besten entgegensteuern.
Sanierungskosten für das Dach
Es sind nicht immer die schweren Sturmschäden, die es notwendig machen, dass ein Dach ganz oder teilweise neu eingedeckt werden muss. Die kontinuierliche Belastung durch Wind, Sonne und Regen führen über die Jahrzehnte dazu, dass Undichtigkeiten auftreten oder Ziegel locker werden. Gleiches gilt auch für den Kamin, der, sofern nicht verschindelt, ebenfalls eines Tages sanierungsbedürftig wird.
Der Zeitraum mit dem Sie für eine nötig werdende Sanierung des Daches rechnen müssen, liegt bei ca 30 Jahren. Die Kosten dafür bewegen sich bei rund 100 Euro pro Quadratmeter, natürlich abhängig vom verwendeten Material. Für partielle Dachsanierungen müssen Sie mit Aufwendungen ab 60 Euro pro Quadratmeter rechnen.
Dass der Kamin sanierungsbedürftig ist, merken Sie entweder daran, dass Teile im Mauerwerk fehlen, oder Wasser eindringt. Mit einer Schieferverkleidung für rund 800 Euro ist dieses Problem langfristig aus der Welt geschafft.
Flachdächer bei Bungalows oder bei Garagendächern sind in der Sanierung etwas kostengünstiger. Selbst wenn die Teerpappe erneuert werden muss da ein neuer Anstrich nicht ausreicht, fallen die Kosten deutlich niedriger aus, als bei einem gedeckten Dach.
Entfällt eine neue Wärmedämmung, belaufen sich die Kosten auf ca 40 Euro pro Quadratmeter. Dieser Preis schließt die Teerpappe und den Anstrich ein.
Die Außenfassade
Risse im Putz führen dazu, dass leichter Wasser eindringt. Spätestens jetzt ist ein Neuanstrich angesagt. Allerdings ist es auch eine Frage des Geschmacks, wie abgenutzt die Außenfassade eines Hauses aussehen darf.
Der zeitliche Abstand zwischen den Neuanstrichen hängt natürlich auch davon ab, wo das Haus steht. Eine Immobilie im Grünen ist der Verschmutzung weniger ausgesetzt, als ein Objekt, welches an der Kreuzung von zwei dreispurigen Straßen im Herzen einer Großstadt steht.
Wer beim Streichen mit einer hohen Leiter bis an den Giebel kommt, spart einiges an Mietkosten für das Gerüst. Je nach Region fallen dafür zwischen fünf und acht Euro je Quadratmeter bei einer Leihdauer von zwei Wochen an.
Die Sanierungskosten für das Facelifting der Fassade hängen auch davon ab, ob nur die Farbe neu aufgetragen werden muss, oder ob das Haus neu verputzt wird. Während Sie bei einem alle 15 Jahre fälligen Außenanstrich ab 20 Euro je Quadratmeter kalkulieren sollten, kommen bei einem neuen Außenputz gut 60 Euro je Quadratmeter auf Sie zu. Beim Außenputz geht man von einer Wiederholung nach 20 Jahren aus.
Türen und Fenster ersetzen
Bereits beim Kauf der Immobilie können Sie abschätzen, wann neue Fenster notwendig werden. Dies können Sie an zwei Sachverhalten festmachen:
- Handelt es sich um Holzfenster, ist aus energetischen Gründen ein zeitnaher Austausch empfehlenswert.
- Handelt es sich um Kunststofffenster mit Isolierverglasung, ist die Frage, ob die Scheiben Anzeichen von Erblindung zeigen. Wenn nicht, können Sie von einer Lebensdauer von 40 Jahren und mehr ausgehen.
Für ein durchschnittliches Kunststofffenster fallen ca. 500 Euro an, zuzüglich der Kosten für die Montage.
Ob eine Haustür ausgetauscht werden muss, hängt davon ab, ob Sie „einfach eine neue“ möchten, oder ob die Tür bei Wind und Regen Undichtigkeiten aufweist. Gerade Holztüren ohne Stahleinfassung verwerfen sich im Laufe der Jahre. Eine neue Haustür ist bereits ab 1.000 Euro erhältlich, das Schloss müssen Sie allerdings extra kalkulieren.
Kosten für neue Heizungsanlage
Der Albtraum eines jeden Hausbesitzers ist, dass die Heizung an Heiligabend oder an Silvester ihren Dienst versagt. Heizbrenner können es durchaus auf 30 Jahre Lebensdauer und mehr bringen. Den Knackpunkt stellt allerdings häufiger der Wasserkessel dar, der gerne schon vorher durchrostet.
Die Kosten für eine neue Heizung richten sich danach, ob es sich um eine Gas- oder eine Ölheizung handelt, und wie viel Kilowatt sie erzeugt. Gasbrenner mit Brennwerttechnik sind bereits ab 4.000 Euro erhältlich, für Ölbrenner müssen Sie ab 6.000 Euro kalkulieren.
Der Sanitärhandel bietet immer wieder Pauschalangebote an, in denen die Entsorgung des alten Brenners und des alten Kessels mit enthalten ist. Diese Pauschalen sind in der Regel günstiger, als die Abrechnung des Handwerkers auf Stundensatz.
Schornsteinfeger raten vom Austausch einer voll funktionsfähigen alten Heizung mit sauberen Abgaswerten zugunsten einer Neuen mit leicht geringerem Verbrauch meist ab. Die Amortisationsdauer fällt üblicherweise zu lange aus.
Bad und Küche renovieren
Da wir uns gerade im Innern des Hauses befinden, wollen wir hier bei der Begehung auch weitermachen. Der Erwerb einer Bestandsimmobilie, vielleicht aus den späten 70er Jahren, bedeutet auch den Erwerb eines Bades mit den Farben der damaligen Zeit. Flaschengrüne oder dunkelbraune Fliesen gehörten zu den bevorzugten Wandverkleidungen.
Für die Sanierung eines durchschnittlich großen Bades mit 10 bis 15 Quadratmetern gilt als Richtwert für die Kosten eine Untergrenze von 12.000 Euro. Anders als bei einem Hausdach kann man bei einem Bad nicht unterstellen, dass es sich „abnutzt“. Hier entspringt der Wunsch nach einer Sanierung eher dem persönlichen Geschmack.
Etwas anders verhält es sich mit der Küche. Auch hochwertige Einbauküchen sind einem gewissen Verschleiß unterzogen, der sich in erster Linie in ausbrechenden Türgelenken zeigt. Ein weiterer Abnutzungspunkt tritt an der Arbeitsplatte auf. Wurde diese nicht 100prozentig mit Silikon abgedichtet, dringt Feuchtigkeit ein und Verwerfungen sind die Folge. Als durchschnittliche Lebensdauer rechnet man bei einer Einbauküche mit 20 Jahren.
Wenn Sie ihre in die Jahre gekommene Einbauküche austauschen möchten, beginnt die Kalkulation bei etwa 2.000 Euro, je nach Größe und Hersteller. Nach oben sind bei einer Küche fast keine Grenzen gesetzt.
Nachträgliche Einbauten
Neben den Sanierungsmaßnahmen, die notwendig sind, kommen in der Folge des Erwerbes häufig noch zwei weitere Wünsche bezüglich der eigenen Immobilie hinzu. Zum einen handelt es sich um einen Wintergarten, zum anderen um die Nachrüstung mit einer Photovoltaikanlage.
Für einen Wintergarten entstehen Kosten ab 10.000 Euro. Eines der teuren Elemente ist hierbei die Lüftung, respektive der klimatische Aspekt. Bei unsachgemäßer Isolierung wird der Wintergarten schnell zum Brutkasten und sorgt für unsägliche Hitze im gesamten Haus.
Photovoltaikanlagen können Sie kaufen oder mieten. Bei Kauf entstehen Aufwendungen ab 1.400 Euro je kWp (Kilowatt peak = Spitzenleistung unter Standardbedingungen). Im Durchschnitt belaufen sich die Kosten für ein Einfamilienhaus damit auf etwa 8.000 Euro, die Sie allerdings über zinsgünstige Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) finanzieren können.
Die KfW hält für energieeffiziente Maßnahmen ein komplettes Paket an Fördermaßnahmen und zinsgünstigen Krediten bereit. Diese gelten auch, wenn eine bestehende Immobilie komplett energieeffizient umgestaltet werden soll (1). Bei den Fördermaßnahmen handelt es sich tatsächlich um Zuschüsse, welche nicht zurückgezahlt werden müssen.
Die von der KfW finanzierten Maßnahmen reichen vom Einbau einer Photovoltaikanlage über energieeffiziente Fenster, Heizungsanlagen bis zu Dachisolierungen.
Und was ist mit dem Außenbereich?
Der Garten selbst muss nicht saniert werden, eine Umgestaltung basiert rein auf persönlichen Bedürfnissen. Ein Punkt kann allerdings nach einigen Jahren einer Nacharbeitung bedürfen: Dringt das erste Unkraut zwischen den Terrassenfliesen durch, ist es nur noch eine Frage der Zeit, bis diese, wenn lose verlegt, uneben werden.
Lose verlegte Fliesen oder Waschbetonplatten liegen auf einem Sand- oder Feinkiesuntergrund. Mit der Zeit kommt es zu Absenkungen. Für die Sanierung der Terrasse, lose Fliesen vorausgesetzt, fallen für Sand und Kies bei 15 Quadratmetern rund 70 Euro je m² an. Die Kosten für die Fliesen oder Platten richten sich nach dem persönlichen Geschmack.
Sanierung von Straße und Kanalisation
Einige Hausbesitzer in Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen, aber auch in Hessen, erhielten in der jüngeren Vergangenheit unschöne Post von ihrer Gemeinde. Das Schreiben enthielt eine Zahlungsaufforderung für Straßen- und Kanalarbeiten, die Jahre verspätet in Rechnung gestellt wurden.
Die zuständigen Verwaltungsgerichte, beziehungsweise das Verfassungsgericht Sachsen, hatten einstimmig geurteilt, dass diese Gebührenbescheide rechtens sind. Die Kosten beliefen sich je nach Grundstücksgröße auf Beträge zwischen 5.000 Euro und 26.000 Euro.
Renovierung und Sanierung bei Eigentumswohnungen
Als Eigentümer einer Eigentumswohnung sind Sie verpflichtet, jeden Monat einen bestimmten Betrag in die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft einzuzahlen. Der Aufwand hängt vom Alter der Wohnanlage ab und beträgt in der Regel zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter und pro Jahr.
Die Höhe der Instandhaltungsrücklage wird jedes Jahr von der Eigentümerversammlung auf Vorschlag des Verwalters neu festgesetzt. Die Instandhaltungsrücklage dient der Sanierung oder Renovierung am Gemeineigentum der Wohnanlage. Dazu zählen übrigens auch die Fenster, da diese Bestandteil der Außenfront des Gebäudes sind.
Die Eigentümergemeinschaft kann auch über Sonderumlagen entscheiden. Sollen beispielsweise alle Fenster im Haus ausgetauscht oder das Dach erneuert werden, und die Instandhaltungsrücklage ist nicht ausreichend, können die Eigentümer per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass alle eine Sonderzahlung zu leisten haben.
Für Hausbesitzer kann die Faustformel für die Höhe der Rücklage bei Eigentumswohnungen ebenfalls herhalten. Was passiert aber, wenn das Dach, ohne dass ein Anspruch gegen die Wohngebäudeversicherung besteht, saniert werden muss oder die Heizung den Dienst aufgibt?
Finanzierung von Sanierungen und Renovierungen
Bausparverträge
Bausparverträge werden auch gern als „Krankenschein für die Immobilie“ bezeichnet. Es hat sich als sinnvoll herausgestellt, dass Eigenheimbesitzer immer einen Bausparvertrag in der Größenordnung zwischen 10.000 und 20.000 Euro Bausparsumme in der Rückhand haben sollten. Bei einem unvorhergesehenen Finanzierungsbedarf ist eine spontane Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung des Bausparvertrages möglich.
Ein schlichtes Vorsparen auf einem Tagesgeldkonto für den Fall der Fälle hat sich als wenig hilfreich gezeigt, wenn erst ein Guthaben von 1.000 Euro vorhanden ist, aber eine Dachreparatur von 3.000 Euro anfällt. In diesem Fall müssten Sie als Hausbesitzer finanzieren.
Modernisierungskredite
Alternativ dazu bieten viele Banken sogenannte Modernisierungskredite an. Dabei handelt es sich um zweckgebundene Darlehen in der Bandbreite zwischen 1.500 Euro und 100.000 Euro. Die Ratenkredite sind mit einer Laufzeit zwischen 12 und 180 Monaten ausgestattet.
Voraussetzung für die Auszahlung eines solchen Wohnkredites ist, dass der Darlehensnehmer über Immobilieneigentum verfügt und das Darlehen für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. Im Gegenzug verzichten die Banken auf eine kostenpflichtige Grundschuldbestellung.
Der Zinssatz bewegt sich zwischen dem eines klassischen Hypothekendarlehens und dem eines Ratenkredites mit freier Verwendung. Der Vorteil ist, dass diese Kredite keine Besicherung im Grundbuch benötigen. Sie können diese Finanzierungen daher problemlos parallel zur Hypothek laufen lassen.
Modernisierungskredit
Autor: Uwe Rabolt
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) – Förderprodukte für Bestandsimmobilien
