Die Leibrente – Verkauf der Immobilie in Raten
Ein Leben lang haben sie gearbeitet, haben Deutschland aus den Ruinen geholfen und diesem Land ein beispielloses Wirtschaftswunder beschert. Ihre Köpfe und Muskeln sind der Grund dafür, dass es uns heute so gut geht und Deutschland zu den Top-Wirtschaftskräften weltweit zählt. Sie erfanden und lebten die Marke „Made in Germany“.
Und dennoch klagen viele unserer Senioren über zu wenig Geld, um den wohlverdienten Lebensabend zu genießen. Das Problem ist oftmals nicht fehlendes Kapital, sondern lediglich dessen Liquidität. Ein Eigenheim ist zwar eine komfortable Sache, die Mietfreiheit garantiert, allerdings erhöht es die finanzielle Beweglichkeit nur indirekt.
Abhilfe schaffen Konzepte wie die Leibrente oder die Immobilienrente. Diese Ansätze sorgen dafür, dass die Immobilien wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden, um den Senioren mehr flüssige Mittel zur Verfügung zu stellen.
Das System Leibrente fußt auf der Idee, dass Sie Ihre Immobilie zwar verkaufen, aber dennoch darin wohnen bleiben. Der Käufer bezahlt dabei in regelmäßigen Raten den vereinbarten Preis und das solange Sie leben. Er wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Gleichzeitig wird im Grundbuch im ersten Rang Ihr lebenslanges Wohnrecht vermerkt.
Das bedeutet für den Verkäufer primär, dass er sich einerseits mit dem Gedanken abfinden muss, sein Eigentum abzugeben. Andererseits hat das den charmanten Vorteil, dass er sich im Alter nicht mehr mit den lästigen Aufgaben eines Immobilienbesitzers belasten muss.
Renovierungen, Modernisierungen, Instandhaltungen, Eigentümerversammlungen etc… All das übernimmt der Käufer. Sie schlüpfen wieder in die Rolle eines Mieters, allerdings ohne Miete zu bezahlen. Ganz im Gegenteil. Sie bekommen (in der Regel monatlich) eine Rente vom neuen Eigentümer bezahlt.
In der Standard-Version werden diese Renten bis zum Ableben des ehemaligen Eigentümers bezahlt. Daher resultiert auch die Bezeichnung „Leibrente“.
Sind Sie verheiratet, besteht durchaus die Möglichkeit, Ihren Gatten oder Ihre Gattin in den Vertrag miteinzubeziehen. Das ist sogar der Regelfall bei Leibrenten. Man spricht dann von einer verbunden Leibrente oder von einer Leibrente für verbundene Leben.
Keinesfalls sollten Sie das Thema überstürzt angehen und sich von zusätzlichen Einnahmen verleiten lassen. Wir empfehlen Ihnen, einen Experten zu befragen, der Ihre Situation mit Ihnen durchspricht. Am besten Sie laden zu diesem Gespräch noch eine Vertrauensperson Ihrer Wahl ein. So stellen Sie sicher, dass das Thema von mehreren Seiten beleuchtet wird.
Natürlich ist es hilfreich sich im Vorfeld einen genauen Überblick über das zur Verfügung stehende Geld zu machen. Besonders einfach klappt das mit praktischen Online-Rechnern wie wir ihn hier verlinkt haben:
Höhe der Leibrente
Angenommen, Sie verfügen über ein Eigenheim doch Ihre monatlichen Rentenbezüge sind nicht so schön, wie sie sein sollten. In Ihrer Immobilie schlummert einiges an Geld, das Sie erwecken können.
Kern der Leibrenten ist das grundsätzlich garantierte Wohnrecht des Seniors auf Lebenszeit. Er braucht also keinen Umzug in hohem Alter fürchten. Dieses Recht wird im Grundbuch festgeschrieben und ist damit gesichert.
Leibrenten entstehen durch den Verkauf einer Immobilie. Der Verkäufer bezahlt den verhandelten Kaufpreis in Raten. Diese Renten laufen bis zum Tod des ehemaligen Eigentümers. Da der Kaufpreis fix vereinbart ist, liegt natürlich die Frage nahe, wieviel Geld der Käufer am Ende aufbringen muss.
Wie bei jedem Kaufvertrag kann auch bei einem Verkauf gegen Leibrente vieles frei verhandelt werden. Beispielsweise der Kaufpreis, die Dauer der Rentenzahlungen oder der Gegenwert Ihres Wohnrechts.
Letzteres mindert den Kaufpreis natürlich. Normalerweise würde der Käufer die Immobilie selbst gerne nutzen. Da er das nicht kann, wird vom Kaufpreis ein Abschlag vorgenommen.
Wie wird die Höhe der Leibrenten bestimmt?
Angenommen, Ihre Immobilie hat einen aktuellen Verkehrswert von 200.000 Euro und Sie sind 70 Jahre alt. Weiterhin angenommen, rein statistisch gesehen erreich Sie ein Alter von 90 Jahren.
Sie gehen also davon aus, noch 20 Jahre in Ihrer Wohnung zu bleiben. Die monatlichen Renten werden dann so berechnet:
200.000 € / 20 [J.] / 12 [Mon.] = 833,33 € pro Monat
Natürlich ist dieses Beispiel sehr vereinfacht. Weitere Aspekte müssen kalkuliert werden. An erster Stelle steht Ihr Wohnrecht. Bleiben Sie in der Wohnung, müssen Sie diesen Aspekt vom Kaufpreis abziehen. Nehmen Sie dafür eine Marktübliche Kaltmiete an. Für unser Beispiel seinen das 500 Euro pro Monat:
200.000 € – (500 € * 20 [J.] * 12 [Mon.]) = 200.000 €– 120.000 €= 80.000 €
Diese 80.000 Euro spielen Ihnen auf 20 Jahre umgelegt eine zusätzliche monatliche Rente ein.
80.000 € / 20 [J.] / 12 [Mon.] = 333,33
Das kann sich sehen lassen. Sie bleiben mietfrei in Ihrem Zuhause, müssen sich nicht mehr um die Versorgung der Immobilie kümmern und bekommen vor Steuern in diesem Fall über 300 Euro jeden Monat. Da sind häufigere Reisen schnell bezahlt und der Lebensstandard verbessert sich deutlich.
Bitte bedenken Sie, dass unser Beispiel stark vereinfacht ist und lediglich dazu dient, Ihnen eine Funktionsweise zu vermitteln. Völlig außer Acht gelassen haben wir beispielsweise Kaufnebenkosten für den Notar oder den Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer und spätere Aspekte der Einkommenssteuer.
Sicherungsmechanismen bei Leibrenten
Für beide Seiten ist es wichtig, potentielle Risiken auszuschließen. Schließlich geht es um den Verkauf einer Immobilie und damit auch um nicht unerhebliche Geldsummen und Zeiträume.
Gleichzeitig bietet ein gelungener Kompromiss sowohl für den Verkaufer als auch für den Käufer eine sehr interessante Alternative zum herkömmlichen Kauf bzw. Verkauf eines Objekts.
Eine Leibrente auf Zeit
Der entscheidende Faktor in bei diesem Finanzprodukt ist die Lebensdauer des bisherigen Eigentümers. Lebt er lange, zahlt der Käufer mehr als die Immobilie wert ist. Stirbt er eher, wird der Käufer übermäßig bevorteilt. Üblich sind daher Vereinbarungen über einen Rentenlaufzeit.
Um diese Unausgewogenheit auszutarieren, werden in der Regel zeitliche Limits gesetzt. Dabei wird zwischen einer Mindestlaufzeit und Maximallaufzeit der Leibrente unterschieden. Der Käufer zahlt also beispielsweise mindestens zehn Jahre. Auch dann, wenn der ehemalige Eigentümer bereits verstorben ist.
In diesem Fall geht das Geld an die Erben. Zusätzlich kann vereinbart werden, dass er maximal 20 Jahre lang bezahlt, so dass er keinen überzogenen Kaufpreis finanzieren muss. Dem Senior stehen nach Ablauf dieser Frist keine weiteren Einnahmen zu.
Inflationsrisiko
Wenn Sie über einen Verkauf gegen Leibrente nachdenken, sollten Sie den Wert Ihrer Leibrente absichern. Dazu ist eine Klausel erforderlich, die die Inflation berücksichtigt. Am einfachsten koppeln Sie dazu die monatlichen Rentenzahlungen an den Preisindex für Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte in Deutschland (1).
Rückübertragung bei Zahlungsunfähikeit
Ebenfalls sollten Sie eine Rückübertragungsklausel in Erwägung ziehen, für den Fall, dass der Käufer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. In diesem Fall könnten Sie ab zwei ausstehenden Leibrentenbeträgen die Rückabwicklung des Verkaufs anstrengen.
Finanzielle Aspekte einer Leibrente
Diese Einkünfte sind zum Teil steuerpflichtig. Die Höhe des steuerpflichtigen Teils hängt davon ab, wie alt Sie sind. Im Einkommensteuergesetz findet sich eine eine Tabelle, auf der Sie sich einordnen können (2). Sind Sie beispielsweise 70 Jahre alt, müssten Sie 15% dieser Einkünfte versteuern. In unserem Beispiel wären das 49,99 Euro. Dieser Betrag würde dann mit dem für Sie geltenden Steuersatz belegt.
Die Leibrente wird in ihrer Grundkonfiguration bis zum Ableben bezahlt. Das bedeutet für unser Beispiel: Werden Sie älter als 90 Jahre, wird der Käufer mehr zahlen, als ursprünglich angenommen hat. Versterben Sie früher, verlagert sich der finanzielle Vorteil zu seinen Gunsten.
Leibrente als makabere Wette?
Diese Überlegung ist nicht ganz abwegig, geht allerdings am Kern der Sache vorbei. Nüchtern betrachtet ist es so, dass ein alleinstehender Rentner, der sich für die Leibrente entscheidet, je mehr Geld bekommt, desto länger er lebt.
Zwingen ihn gesundheitliche Gründe zum Auszug in eine betreute Umgebung, so fließt die Leibrente weiter und hilft die Kosten für die Einrichtung zu tragen, die sich jetzt um den Senior kümmert. Wird das Objekt dann vermietet, fließen ihm die Mieteinnahmen ebenfalls zu. Mit seinem Tod enden die Zahlungen für den neuen Eigentümer.
Ein früher Tod bringt dem Käufer in der Tat einen finanziellen Vorteil. Ein langes Leben des Seniors birgt das Risiko eines hohen finanziellen Nachteils.
Der Kern der Sache ist allerdings ein anderer: Der Senior versucht seinen Lebensabend finanziell aufzuwerten und gleichzeitig Sorgen abzugeben. Er hat sein Leben lang für die Immobilie gearbeitet, warum soll sie nur dem Nachlass dienen? Es ist sicherlich nur recht und billig, das selbst erwirtschaftete Beton-Gold auch selbst zu verwerten.
Der neue Eigentümer kann über diese Form der Finanzierung zu Eigentum kommen, ohne ein großes Bankdarlehen aufzunehmen. Ist das Haushaltseinkommen groß genug, aber es wurden bisher keine großen Eigenkapitalstöcke aufgebaut, spielt der Kauf einer Immobilie via Leibrente hervorragend in die Karten.
Der Vergleich zwischen Leibrente und Umkehrhypothek
| Leibrente oder Immobilienrente | Umkehrhypothek |
|---|---|
| Es findet ein Verkauf der Immobilie statt, das Eigentum geht auf den Käufer über. | Der Eigentümer wechselt nicht. Die Eigentumsverhältnisse bleiben wie sie sind. |
| Das Geld fließt in einer Einmalzahlung, in Raten oder in einer Kombination aus beidem | Das Geld fließt in einer Einmalzahlung, in Raten oder in einer Kombination aus beidem |
| Im Grundbuch wird ein Wohnrecht vermerkt, in der Regel auf Lebenszeit. Ebenso wird der neue Eigentümer eingetragen | Im Grundbuch wird die neue Hypothek zu Gunsten des Rentenzahlers eingetragen |
| Die Ertragsanteile aus Leibrenten sind als sonstige Einkünfte zu versteuern (§ 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a Doppelbuchst. bb EStG)(3) | Die Rentenzahlungen sind steuerfrei für den Empfänger |
| Besteuerung ist dem politischen Willen unterworfen | Politische Entwicklungen haben keinen Einfluss auf künftige Rentenzahlungen |
| Die Rentenbeträge werden solange bezahlt, bis der ehemalige Eigentümer stirbt oder endgültig auszieht. Alternativ lassen sich auch Mindest- und Maximallaufzeiten definieren. | Fälligkeit der Kreditsumme (inkl. Zinsen, die sich nach üblichen Baugeldzinsen richten und bei Vertragsabschluss festgeschrieben werden) bei Verkauf, dauerhaftem Auszug oder Tod. |
| Auch der Ehepartner kann eingeschlossen werden. Man spricht von verbundenen Leben | Auch der Ehepartner kann eingeschlossen werden. Man spricht von verbundenen Leben |
| Instandhaltung, Renovierung und ähnliches sind Sache des neuen Eigentümers. | Anfallende Arbeiten an der Immobilie müssen selbst organisiert und finanziert werden |
| Kein späterer Strategiewechsel möglich. Verkauf ist endgültig. | Späterer Verkauf ist möglich. Darlehen muss beglichen werden oder Objekt wird mit Altlasten verkauft. |
Fazit zur Leibrente
Dieser Aspekt verhilft der Leibrente zum wenig ruhmvollen Beigeschmack einer „Wette auf den Tod“. Das lässt sich auch nicht zur Gänze wegdiskutieren. Dennoch ist dieser Aspekt nicht der Kern einer Leibrente. Der Grundgedanke ist natürlich ein anderer:
Mit dem Konzept einer Leibrente verbinden sich in erster Linie zwei Vorteile zum gegenseitigen Nutzen.
Speziell für Personen mit einem starken Einkommen aber keinem nennenswerten Eigenkapital ist diese Option eine interessante Möglichkeit. Ebenso für Personen, die bei Banken aufgrund der eigenen Lebenserwartung keinen langfristigen Kredit mehr bekommen können.
Senioren kommt durch dieses Modell eine regelmäßige finanzielle Unterstützung zu, die bei niedrigen Rentenbezügen und steigenden Gesundheitskosten mehr als willkommen ist. Sie können die Anstrengungen eines Immobilienbesitzers abgeben und entspannter den Lebensabend genießen. Haben sie keine Erben oder planen sie nicht möglichst viel zu vererben, steht dem Verkauf der Immobilie nichts entgegen.
Sollte der Gedanke an einen Verkauf abschreckend wirken, ist vielleicht das Konzept einer Umkehrhypothek interessant (4). Sie behalten das Eigentum an dem Objekt und erwirtschaften dennoch monatlich neue Mittel. Informieren Sie sich dazu auf unserer entsprechenden Ratgeberseite.
Autor: Marc Opitz
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Statistisches Bundesamt – Verbraucherpreisindizes
(2)(3) Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz – Einkommensteuergesetz (EStG), § 22 Arten der sonstigen Einkünfte
(4) Kreditvergleich.net – Ratgeber zur Umkehrhypothek
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