Mietkauf
Mietkauf als Form der Immobilienfinanzierung war in der Vergangenheit deutlich populärer als heute. Das bedeutet aber nicht, dass er auch automatisch besser war. Wie so viele Dinge hat auch Mietkauf Vor- und Nachteile. Was es zu beachten gibt, erläutern wir in diesem Ratgeber.
- Mietkauf kann bei verschiedenen Sachen angewendet werden, zum Beispiel für Immobilien. Dann stellt Mietkauf eine Form der Immobilienfinanzierung dar, die in diesem Ratgeber thematisiert wird.
- Eine umfassende Bonitätsprüfung des Erwerbers ist nicht erforderlich.
- Die Optionsvariante ermöglicht den Rücktritt vom Kaufvertrag.
- Mietkauf fällt im Vergleich zu einer klassischen Finanzierung häufig teurer aus.
- Die gezahlte Miete wird während der Mietphase nicht vollständig auf den Kaufpreis angerechnet.
Was ist Mietkauf?
Dem Mietkauf liegt ein Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter einer Sache zugrunde, der den Mieter dazu ermächtigt, die gemietete Sache innerhalb einer gesetzten Frist käuflich zu erwerben.
In diesem Ratgeber wird unter Mietkauf eine Form der Immobilienfinanzierung verstanden. Der Mieter einer Immobilie erwirbt diese gemäß Vertrag innerhalb einer bestimmten Zeit. Die bis zum Kaufzeitpunkt gezahlte Miete wird anteilig mit dem Kaufpreis verrechnet. Die Vorgehensweise ähnelt daher teilweise der eines klassischen Immobiliendarlehens.
Warum Mietkauf bei niedrigen Zinsen?
Kontinuierlich steigende Mieten drängen viele Menschen dazu, endlich den Traum von den eigenen vier Wänden zu realisieren. Die Hürde, die allerdings den meisten im Weg steht, ist das fehlende Eigenkapital. Historisch niedrige Zinsen sind das eine. Das andere ist jedoch der Zinsaufschlag, wenn die Bank 100 Prozent des Kaufpreises oder mehr finanzieren muss. In diesem Moment relativiert sich der ursprünglich günstige Eigenheimerwerb.
Mietkauf ist vor allem dann ein Thema, wenn der Erwerber keine Eigenmittel besitzt und sich mit dem Verkäufer auf eine langfristige Abzahlung der Immobilie verständigen kann.
Der Mietkauf ermöglicht es dem Erwerber auch, in seiner Immobilie zur Probe zu wohnen. Es kann gerade bei älteren Bestandsimmobilien nie ausgeschlossen werden, dass schleichende Schäden auftreten, die auch bei der gründlichsten Begehung nicht sichtbar waren. Vielleicht stellt sich anderseits im Laufe der Jahre heraus, dass es im Alter hilfreicher wäre, zentraler zu wohnen.
Bonität spielt geringere Rolle
Während einer Baufinanzierung eine umfangreiche Bonitätsprüfung des Käufers vorausgeht, entfällt diese bei einem Mietkauf in der Regel. Der Verkäufer mag sich, wie bei Vermietung inzwischen üblich, die Schufa-Selbstauskunft des Käufers vorlegen lassen. Er wird aber kaum die Anstrengungen unternehmen, die eine Bank im Zusammenhang mit einer Finanzierung durchführt. Schließlich wird keine Kreditsumme ausgezahlt.
Gerade für Selbstständige kann Mietkauf eine sinnvolle Alternative sein. Die strikten Bonitätsprüfungen, die den Kreditinstituten durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auferlegt wurden, können bei Selbstständigen eine klassische Baufinanzierung unmöglich machen. Generell oder saisonal bedingt schwankende Einkünfte werden von den Geldgebern als Risikofaktor betrachtet. Dies gilt auch dann, wenn die Eigenkapitalausstattung stimmt.
Zwei Arten des Mietkaufs
Käufer und Verkäufer können zwischen zwei Arten des Mietkaufs wählen. Variante 1 ist die Kaufoption. Variante 2 ist der echte Mietkauf.
Die Kaufoption
Der Käufer wird Mitglied einer Wohnungsbaugenossenschaft. Diese Genossenschaft erwirbt die Immobilie für ihn. Er zahlt zunächst Miete. Mit der Genossenschaft vereinbart er einen bestimmten Stichtag. An diesem Stichtag muss er sich entscheiden, ob er die Immobilie kaufen wird oder nicht (1).
Der echte Mietkauf
Bei dieser Variante geht das Eigentum an der Immobilie mit allen Rechten und Pflichten auf den späteren Erwerber über. Zunächst zahlt er an den künftigen Verkäufer für eine vereinbarte Frist jeden Monat die Miete. Nach Ablauf der Frist muss er das Haus übernehmen.
Grundlage für dieses Vorgehen ist der Mietkaufvertrag. Er regelt zum einen das Mietverhältnis, zum anderen den späteren Erwerb.
Aufgrund des Mietkaufvertrages liegt es bereits ab Beginn des Mietverhältnisses beim Mieter, auch für die Instandhaltung des Hauses zu sorgen. Der Gedanke liegt nahe, dass die Miete, die bis zum endgültigen Übergabezeitpunkt gezahlt wurde, auf den Kaufpreis angerechnet wird. Dies ist zumindest teilweise der Fall. Eine vollständige Anrechnung erfolgt aber in der Regel nicht.
Keine rechtlichen Vorgaben für die Vertragsgestaltung
Die Vertragsausgestaltung obliegt den beiden Parteien. Denkbar ist beispielsweise, dass der Käufer eine Anzahlung leistet. Möglich ist auch, dass die Miete über die gesamte Laufzeit von meist zehn oder 15 Jahren festgeschrieben ist. Die Gestaltungsmöglichkeiten des Vertrages sind vielfältig.
Ein Ansatz der Vertragsgestaltung kann auch sein, dass die Mietdauer so gewählt wird, dass die Miete zum Vertragsende den Kaufpreis in voller Höhe finanziert hat. Wie der Vertrag auch ausgestaltet wird, er muss, zusammen mit dem Mietvertrag, notariell beurkundet sein. Andernfalls ist er nichtig.
Wer einen Mietkauf in Betracht zieht, sollte sich den Vertrag sehr genau anschauen. Im schlimmsten Fall verpflichtet er sich zur Abnahme eines Hauses, das sich im Laufe der Jahre als Schrottimmobilie herausstellt.
Welche Risiken birgt der Mietkauf?
Die Vorteile des Verkäufers bergen die Risiken des Erwerbers. Wer sich von einer Immobilie in guter Lage trennen muss oder möchte, wird dies zeitnah tun. Die Nachfrage ist ungebrochen, weshalb sollte der Verkäufer jahrelang warten? Gerade der Einschluss einer Kaufoption mit dem möglichen Rücktritt des Erwerbers legt den Schluss nahe, lieber sofort zu verkaufen. Eine offenkundige Antwort kann beispielsweise sein, dass die Lage eher suboptimal ist und sich kein Käufer findet.
Möglicherweise ist das Haus auch in einem Zustand, der Renovierung oder Sanierung notwendig macht. Die Kosten dafür würden die Mietrendite für einen längeren Zeitraum gegen Null drücken. Durch den Mietkauf ist es Sache des Erwerbers, die Sanierungen durchzuführen und am Ende auch zu bezahlen. Die Kosten, die auf den Käufer zukommen, sind zum Zeitpunkt der Vertragsschließung möglicherweise noch gar nicht abzusehen.
Modernisierungskredit
Das sind die typischen Risiken des Mietkaufs zusammengefasst:
- Die Summe der gezahlten Miete übersteigt häufig den realistischen Kaufpreis.
- Kommt es bei dem Verkäufer zu einer Zwangsvollstreckung, fällt je nach Vertrag auch die Immobilie unter das Vermögen. Die bis dahin gezahlte Miete als Teil des Kaufpreises wären verloren.
- Abhängig vom Zahlungsziel kann die Miete überdurchschnittlich hoch sein.
- Beim Mietkauf besteht kein Anspruch auf staatliche Förderung wie das Baukindergeld. (2)
Autor: Uwe Rabolt
Co-Autor: Tina Reisewitz
Quellen und weiterführende Informationen
(1) Finanztip – Verlockendes Angebot, das aber meist zu teuer ist
(2) Focus Online – So funktioniert Mietkauf: Einfach und verständlich erklärt
