Mietpreisbremse und Kappungsgrenze – was haben sie gebracht?

Im Jahr 2015 wurden sowohl die Mietpreisbremse als auch die Kappungsgrenze eingeführt. Mieter und Politiker hatten sich davon erhofft, dass es wieder mehr für Normalbürger bezahlbaren Wohnraum auch innerhalb der Ballungszentren gibt.

Betrachtet man das Ergebnis heute, bleibt nur die Feststellung, dass Theorie und Praxis weit auseinanderklaffen. In den betroffenen Kommunen steigen die Mieten nach wie vor. Wie sollten die beiden Preisgrenzen funktionieren?

Was ist die Mietpreisbremse?

Der Bund gab dieses Instrument den Ländern an die Hand, um für die Dauer von fünf Jahren in gesondert ausgewiesenen Regionen dem Mietpreisanstieg entgegenzuwirken.

Die Mietpreisbremse sieht vor, dass bei einer Weitervermietung bestehenden Wohnraums die Miete maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Bedauerlicherweise gilt dies nicht für Neubauten oder die Vermietung nach einer Sanierung.

Berlin ist ein leuchtendes Beispiel dafür, weshalb die Mietpreisbremse nicht funktioniert. Die Nachfrage nach Wohnraum ist so groß, dass kein potenzieller Mieter die aufgerufene Miete hinsichtlich der Vergleichsmiete hinterfragt.

Ein Prozess in der Bundeshauptstadt zeigte allerdings, dass sich dies nach Unterzeichnung des Mietvertrages durchaus lohnen kann. Ein Mieter in Neukölln hatte gegen eine Miete von 9,50 pro Quadratmeter geklagt. Das Landgericht Berlin (1) gab ihm recht, eine Miete von 6,60 Euro entsprach dem Mietspiegel von Neukölln zuzüglich des Zuschlages von zehn Prozent (AZ 65 S 424/16).

Wie funktioniert die Kappungsgrenze?

Grundsätzlich darf eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren die Marke von 20 Prozent nicht übersteigen. Mit der Kappungsgrenze können die Länder in für Mieterhöhungen besonders gefährdeten Regionen den Mietanstieg auf 15 Prozent maximieren.

Aber auch für die Kappungsgrenze gilt, dass Mieter aus Angst vor einer Kündigung lieber eine überhöhte Miete bezahlen, als die Kündigung zu riskieren.

Insgesamt nutzen bundesweit 372 Gemeinden die Möglichkeiten zur Begrenzung von Mieterhöhungen. Der BBSR stellt auf seiner Seite eine Excel-Liste zum Download bereit, die alle Gemeinden auflistet (2).

Die Mietentwicklung in Deutschland

Hat die Zeitschrift Wirtschaftswoche recht, stiegen die Mieten im Bundesdurchschnitt im Jahr 2016 im Mittel um 36 Cent pro Quadratmeter. In den Jahren 2012 bis 2015 waren es dagegen nur 24 Cent (3).

München führt nach wie vor die Hitliste der teuersten Städte an (4). Seit dem Jahr 2015 stiegen die Mieten in der bayerischen Landeshauptstadt um 22 Prozent bis Mai 2017. Überhaupt ist Bayern der Anführer in der Top Ten Liste der teuersten Städte Deutschlands.

Alleine sechs Städte des Freistaates sind in der Rangliste vertreten (#1 München (Stadt), #2 München (Kreis), #3 Starnberg, #Fürstenfeldbruck, #9 Dachau, #10 Ingolstadt). Baden-Württemberg ist mit Stuttgart (#6) und Freiburg (#8) zwei Mal vertreten. Frankfurt auf Rang vier und Hamburg auf Platz sieben vervollständigen das Bild.

Bei den Mieterhöhungen konnte sich Darmstadt unter den Spitzenpositionen etablieren. Auf Rang 18 angekommen, betrugen die Mieterhöhungen seit 2015 immerhin noch zehn Prozent, liegen damit aber noch unter der Kappungsgrenze.

Wo Mieten noch günstig sind

Es wird immer wieder diskutiert, in welchen Regionen Wohnen zum Luxusgut geworden ist. Wie steht es aber mit der Kehrseite der Medaille, wo ist Mieten noch zu günstigen Preisen möglich?

Wer jetzt auf der Suche nach der billigsten Gemeinde auf Regionen in Mecklenburg-Vorpommern oder Sachsen-Anhalt tippt, irrt. In Bayern wohnt man nicht nur am teuersten, sondern auch am preiswertesten. Die Rede ist vom Kreis Tirschenreuth mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 4,01 Euro pro Quadratmeter und einem Anstieg von zwei Prozent seit 2015.

Wer lieber im Norden auf Wohnungssuche geht, wird in dem zweitpreiswertesten Kreis, in Lüchow-Danneberg, fündig. Bei den Niedersachsen werden aktuell 4,18 Euro im Mittel an Miete aufgerufen. Die Entwicklung der Mieten ist sogar mit minus neun Prozent seit 2015 rückläufig.

Ostdeutschland ist in der Gruppe der zehn preiswertesten Kommunen sechs Mal vertreten. Görlitz rangiert bundesweit auf Rang drei. Bayern bringt es in den zehn preiswertesten Kreisen und Städten auf drei Vertreter. Neben Hof zählt noch der Kreis Freyung-Grafenau zu dem Trio.

Die Plätze 11 bis 20 zählen überwiegend Kommunen aus Westdeutschland (5):

 

Quelle: AKTIVonline

Immobilien kaufen – von steigenden Mieten profitieren

Natürlich liegt es auf der Hand, jetzt eine bereits vermietete Immobilie zu erwerben und 20 Prozent Mieterhöhung alle drei Jahre „mitzunehmen“. Aber auch hier gibt es wieder zwei Aspekte. Steigende Mieten sind für den Vermieter nett, haben aber ihren Preis. Die Kluft zwischen Anstieg des Mietertrages und dem Kaufpreis einer Immobilie ging in den letzten Jahren immer weiter auseinander.

Am unrentabelsten ist der Immobilienerwerb aktuell in, man mag es nicht glauben, München. Die Nettorendite auf das Eigenkapital beträgt aufgrund der absurden Quadratmeterpreise 3,5 Prozent. Rechnet man jetzt noch die Finanzierungskosten, kommt der Vermieter heute noch auf eine Rendite von 2,2 Prozent – zu wenig für eine Immobilie.

Anderswo sehen die Dinge ganz anders aus und der Kauf einer Immobilie ist ein vielversprechender Schritt. Mit der wichtigste Aspekt ist dabei die Finanzierung. Unser aktueller Vergleich der Immobilienkredite zeigt Ihnen, wie sich die aktuelle Zinslage gestaltet.

Taugt die selbst genutzte Immobilie als Waffe gegen steigende Mieten?

Es zeigt sich tatsächlich, dass es in einigen Regionen Deutschlands preiswerter ist, zu mieten, als zu kaufen. Natürlich stellt sich für den Eigennutzer die Frage, wie viel Eigenkapital er einbringen möchte oder kann, und wie der Zinssatz ausfällt.

In Frankfurt am Main kostet eine 100qm große Wohnung durchaus 450.000 Euro. Rechnet man noch acht Prozent Erwerbsnebenkosten dazu, läuft der Erwerber bei 486.000 Euro aus. Bei 20 Prozent Eigenkapital, einem Zinssatz von zwei Prozent auf 15 Jahre fest und einer Tilgung von zwei Prozent beläuft sich die monatliche Belastung für ein Darlehen von 389.000 Euro auf knapp 1.300 Euro.

Die Kaltmieten für Wohnungen in ähnlicher Lage wie für das Kaufbeispiel betragen rund 1.200 Euro im Monat. Bei einer Mieterhöhung von 20 Prozent innerhalb von drei Jahren wäre der Erwerber in diesem speziellen Beispiel tatsächlich günstiger.

Unser Vergleichsrechner hilft Ihnen dabei, Ihre individuelle Situation zu beleuchten. Kommt es für Sie günstiger, wenn Sie eine Wohnung kaufen anstatt die Miete zu bezahlen?

 

Kommt ein Kauf für Sie infrage, gilt es, eine geeignete Immobilie zu finden. Für die Immobiliensuche erfreuen sich Online-Portale immer größerer Beliebtheit. Unsere Auflistung zeigt Ihnen beispielhaft, bei welchen bekannten Anbietern Sie Ihre Suche für einen Immobilienkauf starten können:

 

Autor: Uwe Rabolt

 

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Quellen und weiterführende Informationen

(1) Landgericht Berlin – Urteil zur berechtigten Rückforderung von zu viel bezahlter Miete (PDF)
(2) Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung – Tabelle aller Gemeinden mit Mietpreisbremse bzw. Kappungsgrenze (Excel)
(3) Wirtschaftswoche – Warum die Mietpreisbremse nicht funktioniert
(4)(5) AKTIVonline –  Wo in Deutschland die Mietpreise am höchsten und am niedrigsten sind

 

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