Mietshaus kaufen

Immobilien gelten von jeher als attraktive Anlageobjekte. Für vermögendere Anleger kann der Kauf eines Mietshauses sehr interessant sein. Miets- bzw. Zinshäuser können hohe Renditen einbringen, die Verwaltung ist allerdings aufwendiger als beim Wohnungskauf. Was gilt es also zu beachten, bevor Sie ein Mietshaus kaufen?

Was ist ein Mietshaus?

Ein Mietshaus, auch Miethaus oder Zinshaus genannt, ist ein Wohngebäude mit mehreren Wohneinheiten, das einem Eigentümer gehört, der die Wohneinheiten vermietet. Damit unterscheidet sich das Mietshaus vom Mehrfamilienhaus, das auf verschiedene Eigentümer aufgeteilt sein kann.

Nachdem ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter geschlossen wurde, stellt der Vermieter die Mietwohnung gegen ein monatliches Entgelt zur Verfügung, der Mietzahlung. Der Begriff Zinshaus leitet sich von dem juristischen Begriff des Mietzinses ab.

Warum gilt ein Mietshaus als ideale Geldanlage?

Nicht mehr arbeiten müssen und nur noch von den Mieterträgen leben – ein Traum vieler Menschen. Warum investieren diese Personen dann nicht in Wertpapiere? Die Investition in Anleihen und der Ertrag unterliegen dem Wertverlust durch die Inflation. Aktien zahlen einerseits keine regelmäßig gleichbleibende Dividende, andererseits unterliegen sie Kursschwankungen.

Immobilien hingegen gelten als Sachwert. Da Grund und Boden nicht willkürlich vermehrt werden kann, führt dies langfristig zu einer Verknappung. Je weniger von einem Gut vorhanden ist und je höher die Nachfrage ausfällt, umso stärker wächst die Wertsteigerung des Gutes. Der Immobilienmarkt hat dies seit der Finanzkrise bewiesen.

Mieten bleiben in der Regel ebenfalls nicht über zehn Jahre gleich, wie dies bei der Zinszahlung aus einer Anleihe der Fall ist. Der Mietzins wird im Laufe der Jahre immer wieder erhöht und gleicht folglich die inflationsbedingten Wertverluste aus.

Dies sind gute Gründe, die für die Investition in ein Miethaus sprechen. Ein Mietshaus hat allerdings einen Haken: Je besser die Lage, umso teurer wird es. Die Rede ist dabei von siebenstelligen Beträgen. Als Alternative und für den Einstieg empfiehlt sich für kleinere Budgets der Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung.

Ziehen Sie eine bestimmte Immobilie für den Kauf näher in Betracht, empfiehlt es sich, den Immobilienwert unabhängig überprüfen zu lassen. Sofern kein teures Gutachten notwendig ist, können Sie auf eine einfache Immobilienbewertung zurückgreifen, die zum Beispiel für Preisverhandlungen ausreichend ist. Bei uns sehen Sie einige bekannte Anbieter, die Immobilienbewertungen anbieten und zu welchen Konditionen:

Der Kaufpreis als ein Entscheidungsfaktor

Da es sich bei Zinshäusern um höherpreisige Anlageobjekte als beispielsweise einer Eigentumswohnung handelt, spielt der Preis eine ganz besondere Rolle. Dieser orientiert sich an drei Faktoren:

• Die Lage der Immobilie
• Der Zustand der Immobilie
• Die Höhe der Mieteinnahmen

Der Kaufpreis wird in der Regel überschlägig über die Mieteinnahme ermittelt. Waren es bis vor einigen Jahren noch Größenordnungen von um das 20-Fache des Mietertrags, ist diese Zahl inzwischen auf deutlich höhere Werte gestiegen. In den Spitzenlagen, den A-Lagen, gelten folgende Größenordnungen:

Dem stehen auf der anderen Seite moderatere Zahlen in sogenannten B- und C-Lagen gegenüber. Im Ruhrgebiet können Interessenten mit dem Faktor 16 kalkulieren, in Mannheim und Hannover mit 22.

Der Zustand der Immobilie darf nicht nur für den Kaufzeitpunkt Geltung besitzen. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen auch langfristig mögliche Sanierungskosten tragen müssen, andernfalls wird das Objekt unrentabel.

Die Verschiebungen am Immobilienmarkt und die große Nachfrage führten in der Vergangenheit dazu, dass die Kaufpreisfaktoren teilweise unrealistisch geworden sind. Wer sich dem Hype mit überzogenen Preisen entziehen will, sollte sich an einen Gutachter wenden. Die Kosten für ein Gutachten betragen rund 0,5 Prozent der Kaufsumme. Bei einem Kaufpreis von zwei Millionen Euro stellen 10.000 Euro einen sinnvoll investierten Betrag dar.

Die Auswahl des Mietshauses

„Am Besten im Westen“ – wer sein Mietshaus nicht unbedingt in Lauflage zur eigenen Wohnung in Stuttgart oder Wiesbaden erwerben möchte, sollte einen Blick in das Ruhrgebiet werfen. Dort finden sich immer noch rentable und dennoch günstige Objekte. Das Ruhrgebiet befindet sich aktuell in einem Umbruch. Es ist damit zu rechnen, dass die Immobilienpreise und die Mieten dort nach der wirtschaftlichen Restrukturierung anziehen werden.

Die Zahl der Transaktionen in den B- und C-Lagen nimmt drastisch zu. Allein in C-Lagen wurden in der Zeit zwischen Januar bis September 2018 rund 1,7 Milliarden Euro in Zinshäuser investiert. Dies waren 144 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Ein weiteres Kriterium stellt die Entwicklung der Mieten auf der einen Seite und die Entwicklung des Quadratmeterpreises auf der anderen Seite dar. Augsburg liefert dafür ein schönes Beispiel. Seit dem Jahr 2012 stiegen die Mieten dort um durchschnittlich 38 Prozent. Der Quadratmeterpreis hat sich im gleichen Zeitraum jedoch verdoppelt.

Bezüglich der Mieten ist es für den Erwerber auch interessant zu wissen, welche regulatorischen Vorgaben es seitens der jeweiligen Gemeinde gibt. Die Rede ist von der Mietpreisbremse. Zwei Fragen müssen in diesem Zusammenhang beantwortet werden:

• Gibt es eine Deckelung bei Neuvermietung?
• Wie hoch darf eine Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren ausfallen?

Mietshäuser finden und Immobilienpreise vergleichen können Sie zum Beispiel auf verschiedenen Online-Immobilienportalen. Dafür haben wir Ihnen eine Anbieter-Übersicht zusammengestellt:

Die Mikrolage der Immobilie

Die regionale Lage der Immobilie, die Makrolage, umfasst die Region oder die Stadt als solches. Wird noch feiner untergliedert, in Stadtviertel oder Stadtteile, ist von der Mikrolage die Rede. Gerade in Großstädten gibt es enorme Unterschiede von F-Lagen bis hin zu A-Lagen. Beispielsweise Berlin Neukölln hat ein anderes Standing als Berlin Wilmersdorf.

Bei einer Investition in einer Innenstadtlage empfehlen sich Häuser mit Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Die Nachfrage nach dieser Wohnungsgröße ist in zentralen Lagen größer, als die Nachfrage nach Wohnungen mit mehr Zimmern. Hingegen finden sich für große Wohnungen lohnende Objekte in Ortsrandlagen.

Der Hintergrund ist leicht erklärt. Singles und Paare ohne Kinder mit kleinerem Quadratmeterbedarf ziehen durchschnittlich betrachtet innerstädtische Wohnlagen vor. Familien mit Kindern leben allgemein gesehen lieber am Ortsrand, benötigen aber auch größere Wohnungen.

Einzimmerwohnungen weisen eine deutlich höhere Mieterfluktuation auf, als Zweizimmerwohnungen. Mögliche häufigere Renovierungen mindern die Mietrendite.

Die Gutachterausschüsse der Kommunen geben sowohl Auskunft, zu welchen Preisen in welcher Region Mietshäuser verkauft wurden, als auch zur Anzahl der verkauften Häuser. Je höher der Umschlag an Immobilien, umso größer ist die Wahrscheinlichkeit, ein geeignetes Objekt zu finden.

Bezüglich des Kaufpreises gibt es noch ein Kriterium, welches den Preis geringhält. Ein bereits saniertes Objekt ist deutlich teurer, als ein Mietshaus, bei dem kurz- bis mittelfristig Renovierungsmaßnahmen anfallen. Liegt die Summe von Kaufpreis und Renovierungskosten unter dem Kaufpreis eines ähnlichen, bereits renovierten Objekts, empfiehlt sich gegebenenfalls der Kauf des unsanierten Mietshauses. Auch hier macht die Bestellung eines Gutachters Sinn.

Warum ist beim Mietshaus eine Hausverwaltung sinnvoll?

Die nicht umlagefähigen Kosten für die Hausverwaltung sind gut investiertes Geld. Warum ist das so?

Einen weiteren Gesichtspunkt bei der Auswahl eines Mietshauses stellt die Mieterstruktur dar. Der Kaufinteressent sollte im Vorfeld in Erfahrung bringen, ob es sich bei den Mietern um eine eher homogene oder eher heterogene Gruppe handelt. Im ersten Fall besteht weniger Anlass zur Sorge. Im zweiten Fall muss der Käufer damit rechnen, dass es auch langfristig zu verdeckten oder offenen Konflikten kommt, bei denen er als Eigentümer immer wieder gefordert wird.

Ein professioneller Hausverwalter kann die Lösung sein. Er übernimmt alle Aufgaben, die mit dem Objekt anfallen, sei es die Schlichtung unter den Mietern oder die Ausarbeitung der Umlagenabrechnung. Es muss nicht auf Rendite verzichtet werden, nur weil sich die Bewohner des Hauses „nicht grün sind“.

Die Umlagenabrechnung führt immer wieder zu juristischen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Eigentümer. Die Abrechnung korrekt zu erstellen, mag sich, je nach Verteilerschlüssel, als schwieriger herausstellen, als man zu Anfang denkt. Hausverwalter verfügen über die entsprechende Software, das Wissen und tragen letztendlich die Verantwortung.

Die Immobilienverwaltung kann entweder vollständig an einen Dienstleister übertragen werden oder die Immobilie wird selbst – mithilfe eines Verwaltungsprogramms – verwaltet. Für beide Optionen gibt es beispielsweise folgende Anbieter:

Mietshaus finanzieren

Zwischen der Finanzierung eines Mietshauses und der Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie besteht ein grundlegender Unterschied. Die Kreditinstitute bevorzugen bei Selbstnutzung einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil. Bei der Finanzierung eines fremd vermieteten Objekts empfehlen Banken und Finanzvermittler gerne eine vollständige Finanzierung des Kaufpreises.

Sie verweisen dabei auf die steuerliche Abzugsfähigkeit der Zinsen und den daraus resultierenden Steuervorteil. Dieses Argument weist jedoch Schwächen auf. Je niedriger die Zinsen ausfallen, umso geringer wird der Steuervorteil. Auf der anderen Seite bezahlt der Erwerber jedoch auf eine deutlich höhere Kreditsumme die Zinsen.

Die Kalkulation des Finanzierungsvolumens hängt allerdings auch vom persönlichen Steuersatz des Erwerbers ab. Die folgende Beispielrechnung geht von einem durchschnittlichen Steuersatz von 35 Prozent aus. Der Kaufpreis beträgt 2 Millionen Euro, der Zinssatz zwei Prozent, die anfängliche Tilgung drei Prozent. Die Darlehenslaufzeit beträgt 26 Jahre. Der Vollfinanzierung stellen wir eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises gegenüber:

Dazu kommt, dass das Darlehen mit einem Finanzierungsauslauf von 80 Prozent rund ein halbes Jahr eher getilgt ist. Es bleibt also in jedem Fall ein Rechenexempel, welche Finanzierungsvariante die sinnvollere ist. Völlig abwegig sind inzwischen endfällige Darlehen. Diese haben mit der Einführung des Alterseinkünftegesetzes (AEG) per 1. Januar 2005 und der sich daraus ergebenden Besteuerung von Lebensversicherungen ihren Reiz verloren.

Eine erste Übersicht zu möglichen Finanzierungen bietet unser Baufinanzierungsvergleich. Allerdings muss bei der Wahl der Finanzierung auch die Überlegung Berücksichtigung finden, ob der Erwerber das Haus langfristig halten möchte oder als Handelsobjekt betrachtet.

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